业内预计下半年可售货量将达到800万平方米。记者卢政 摄下半年发展商或多选择错峰开盘。记者卢政 摄

　　开发商出货压力加大 业内预测房价或下调15%

　　文/记者张玉云、蒋幸端

　　受去年初楼市回暖的影响，去年下半年至今年5月，东莞楼市的新开工面积出现了反弹增加现象，潜在供应剧增，加上今年上半年楼市观望氛围浓厚，成交受挫，业内人士保守估计，下半年可售货量将达到800万平方米。

　　业界分析人士认为，面对下半年楼市供应“过剩”、楼盘扎堆上市的局面，开发商销售竞争压力将会非常大，预计下半年楼市整体成交价格将回落15%左右。

　　今年前6个月新开工面积高达379.95万平方米，再加上去年新开工的但没有上市的项目，预计下半年住宅新增供应为463.05万平方米，成交量预计为312.52~345.67万平方米，因此下半年商品房供过于求的局面将逐步显现，届时发展商的出货压力也将增大。

　　住宅新增供应

　　463.05万平方米

　　去年下半年，东莞楼市呈现新开工面积反弹上涨，今年上半年延续了这种情况。

　　从2008~2010年报建的项目分析，全市商品房潜在供应项目共计119个，其中58个新项目，待加推的项目61个。

　　东莞中原地产市场研究部介绍，与去年下半年新增供应对比，明显可以发现今年全新项目数量大幅增加，加推的项目数也有所增加，预计到9~10月，各大开发商都会有不同货量的楼盘加推或上市，届时的新增供应量也会有所放量。

　　在住宅的潜在供应量方面，由于今年前6个月新开工面积高达379.95万平方米，再加上去年新开工的但没有上市的项目，预计下半年住宅新增供应为463.05万平方米，成交量预计为312.52万~345.67万平方米，因此下半年商品房供过于求的局面将逐步显现，届时的出货压力也将增大。

　　可售总货量将达800万平方米

　　合富辉煌东莞市场研究部统计了目前存量和新开工面积的总和，合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺预计，下半年市场可售总量将达800万平方米，而按上半年东莞住宅月均30万平方米销售速度推算，下半年市场供应将非常充足。

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐也同意下半年市场货量大的说法，他认为下半年可售货量800万平方米虽然相当于最高峰的1200万平方米还有一定的差距，但是对于开发商来说，也存在着比较大的竞争压力。

　　瑞峰置业数据研究报告则分析称，下半年市场供应集中在房地产发展比较快的地区。房地产调控政策改变市场预期，部分开发商对后市的不确定性迟疑，工程进度放缓，原本预计下半年各项目集中供应放量有所减弱，供应依然集中在房地产发展较快地区，区域供需压力分化严重。

　　镇区潜在供应项目多消化压力大

　　下半年镇区全新项目众多，同时从供应的比重来看，镇区销售的压力相对较大。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从城区和镇区的对比看，今年下半年城区潜在供应住宅项目数共计33个，合计132.66万平方米，占总体比例为28.53%；镇区潜在供应项目77个，合计332.28万平方米，占比71.47%。

　　从各个区域的潜在供应量来看，南城潜在供应量占据第一的位置，为63.70万平方米，其次是常平、寮步、东城、凤岗、大朗、虎门、大岭山、塘厦、万江等区域，这些区域的潜在供应均在20万平方米以上。

　　从市场成交方面看，镇区由于新盘数目较多，并且有个别区域量也很大，因此走货压力也大。

　　开发商或错峰开盘以应对局势

　　面对下半年市场供应剧增、楼盘集中上市、销售竞争加大的现状，光大景湖时代城项目经理程伟表示，各大楼盘或根据前期储客状况，采取错峰开盘的做法，减少“硬碰硬”的竞争压力。

　　程伟认为，一般预判新盘上市的时间要根据项目真实的开工进度及各自的储客情况，如果仅仅根据项目报建的情况预测新盘何时上市是不准确的。至于新盘会否选择十一扎堆上市，程伟表示，个盘会根据储客状况，采取错峰开盘做法，这样就不会造成开盘“大塞车”。

　　东莞万科相关负责人也表示，将主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价。

　　房价走势

　　房价下降空间预计15%左右

　　东莞中原地产市场研究部认为，预计9月后新增供应集中放量，上市的楼盘非常多，尤其是镇区新盘较多，竞争也较激烈，因此开发商对新盘定价也会低于市场预期，价格会出现回探。届时，从今年五一以来累积的刚性需求也将在四季度集中释放，开发商前期的优惠、折扣将有所收回，在成交量逐步回升的情况下，预计价格则有所上扬。

　　瑞峰置业市场研究部认为，下半年开发商会为年度回款任务加大营销力度，因此价跌量增是下半年的大趋势。不过东莞房地产利润较小，价格调整空间有限，加上对房地产市场长期看好，降价预期有限，调整幅度预计在15%左右。