品牌开发商属下的社区大盘受到消费者的青睐。记者卢政 摄 洋房产品的供应量占绝对主导。记者卢政 摄

　　数据透视2010年下半年东莞楼市供应96个洋房项目可入市

　　从2010年上半年东莞楼市各类型物业的销售成绩单看，一些为刚需买家量身定做的中小户型产品销售大热，60~100平方米的中小户型成交比重增幅明显，占成交总量六成。在非住宅物业方面，商铺、车位销售在住宅市场成交疲软的整体态势下逆市大热，成交持续火爆。

　　业界分析人士指出，下半年楼市成交能否逆转关键看第四季度的市场销售。东莞中原、合富辉煌东莞市场研究部的市场监测数据显示，东莞楼市下半年洋房供应仍旧占绝对主导，总量为409.13万平方米，多达96个项目，占市场潜在总供应量的七成以上，别墅项目供应在下半年也有明显增幅，而写字楼、商铺、车位等非住宅物业虽然市场需求甚旺，但可售供应依旧紧张。

　　文/表/记者张玉云、蒋幸端

　　公寓

　　7个项目上市 供应持续偏紧

　　上半年上市公寓项目偏少的情况在今年下半年没有改变。据统计，2010年下半年公寓潜在供应只有7个项目，供应总量为212428.36平方米。其中东城供应最多，有迪纳、新世纪新城及怡丰公寓等三个项目，长安、寮步、石龙、万江各有一个公寓项目。

　　从潜在供应总量来看，2010下半年的公寓市场供应偏紧，一方面是库存低位，另一方面新增货量不足；从需求而言，上半年公寓项目成交不错，受户型面积限制的房贷政策影响较小，尤其是迪纳公寓这样综合竞争力强的项目，一直保持较好的销售成绩，另一方面经济发达区镇较为旺盛的租赁需求也在拉动投资需求，在各区供应偏紧的情况下，公寓项目销售值得期待。

　　洋房

　　潜在供应96个项目 消化压力大

　　据统计，2010年下半年全市洋房潜在供应共计96个项目，总面积为406.13万平方米，占据市场的绝对主导，较2008年、2009年的新增供应有非常明显的增加。其中城区有28个潜在供应项目，共计106.42万平方米；镇区有68个洋房潜在供应项目，共计302.72万平方米。从比重分析，镇区的洋房潜在供应量相对较大，消化压力在下半年明显加大。

　　由于楼市新政更倾向于支持首次置业的刚需买家，占据市场供应主力的大户洋房产品销售每况愈下，换房族及青睐大户豪宅的买家放缓入市步伐，各大户住宅项目成交普遍疲软。

　　东莞中原市场研究部经理车德锐认为，如果下半年楼市政策没有松动，大户型洋房产品的滞销局面难有改变。在大户洋房销售难有改观的情况下，开发商将根据市场需求重新调整下半年推售产品类型，最受刚需买家青睐的60~100平方米中小户型产品将继续成为下半年市场推售的主力。

　　别墅

　　24个别墅盘 19个在镇区

　　相关统计数据显示，下半年别墅潜在供应共有24个项目，供应总量为55.69万平方米。供应项目主要集中在镇区，有19个潜在供应项目，主要分布在大朗、麻涌、寮步、樟木头、万江、道滘、长安、塘厦、大岭山等区域。城区市场有5个项目，其中南城有3个项目。

　　上半年的东莞别墅市场受新政影响较大，整体销售不甚理想，成交量出现逐月下降的趋势。但个别项目成交较好，如中信森林湖、万科棠樾、大朗碧水天源的别墅销售较为稳定。

　　合富辉煌市场研究部副经理李兴旺表示，下半年别墅市场的供应区域较为分散，竞争并不大，但各大别墅项目有可能出现成交“冷热不均”的情况：“个别具备稀缺资源型的别墅项目预计会销售火爆，成交价格也会非常高，缺乏特点、竞争力的别墅项目销售会低迷。”

　　非住宅物业

　　车位、商铺推一批火一批

　　上半年成交形势最为理想的物业类型当属车位、商铺这类受新政冲击最小的非住宅产品。上半年东莞各大楼盘的网上签约成交数据中，凡当月推售车位或商铺的楼盘必定热卖，尤其是车位销售，可以说是推一批火一批。

　　据统计，下半年东莞各大楼盘中有车位、商铺潜在供应量的项目不少，其中有17个项目有车位及地下车库供应，20个楼盘有商铺供应，写字楼供应持续疲软，下半年仅有全市4个项目有潜在供应，而且全部集中在镇区。

　　车位、商铺的市场潜在供应貌似不少，但毕竟属于“非主流”产品，仅占据市场供应总量一成左右。业界分析人士认为，车位及商铺销售在下半年整体形势看好，尤其是车位销售，基本不用愁；商铺销售则要看各盘所处区位，如虎门、厚街、长安等商贸活跃的中心镇及城区地段好的商铺销售形势看好；写字楼方面，镇区市场中大朗、常平、虎门各有部分产品推出，而随着东莞主要镇区第三产业及产业转型的加快发展，写字楼需求日益增加，写字楼的市场面临着较好的发展机会。

　　后市预测

　　刚需继续主导市场

　　在楼市新政的稳步落实下，2010年下半年的楼市的主旋律依然离不开“刚性需求”，各楼盘推售的主力客户也离不开刚需自住买家。在刚需主导市场的情况下，哪些盘源产品将会大受欢迎？

　　东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，上半年普通住宅销售前十名中，社区大盘、优质资源盘是销售最快的项目，如光大景湖时代城、中心凯旋国际、万科金域华府等都属于自住消费者较为喜爱的社区大盘。

　　东莞中原市场研究部经理车德锐认为，在刚需买家继续主导市场的情况下，产品综合价值将会成为买家主要考量的因素。一些品牌开发商属下的社区大盘将会继续受到消费者的青睐，而市场新推的具有高附加值的产品，如具有高赠送率、高性价比的产品也会受到刚性买家的关注。