“卖铺返租”起风波 业主质疑南山常兴天虹商场地处旺地租金畸低不正常

　　文/记者钟达文

　　在收取总投资额10%的稳定年收益6年之后，南山常兴天虹商场的一批小业主近日忽然收到了常兴购物广场有限公司发来的一封信，要从本月开始大幅度调整铺位租金，原来的10%“缩水”到3%左右。

　　据了解，受到影响的小业主多达2000多人，目前已经取得联系“集结”起来与开发商进行交涉的业主已超过600人，他们大多在2004年6月从深圳新常兴城实业发展有限公司手中购得面积3平方米到12平方米不等的小商铺，并返租给常兴购物广场有限公司（以下简称常兴公司）经营，小业主们的收益来自购物广场支付的租金。对于业主们的指责，常兴公司方面表示，租金调整完全是按照合同约定作出的决定。不过，该公司的法律顾问也承认“调整后的租金确实偏低”，并表示将尽快与天虹商场方面协商解决问题。

　　小业主投资面临打水漂

　　记者看到一份业主、常兴购物广场有限公司以及新常兴城实业发展有限公司三方签订的合同。合同约定，深圳新常兴城实业发展有限公司将在“前六年每年按物业总价的10%向业主们返还楼款”，“从第七年起由常兴购物广场有限公司向业主支付收益金”，双方同时约定了一个公式来计算“收益金”，即“当时的月租金收入除以基准总楼价，再乘以业主购楼总价”。合同同时规定，业主“必须保证常兴购物广场有限公司在合同约定期限内享有经营权，除非常兴连续六个月未支付返还楼款或者收益金”，否则业主“不得以任何理由提前终止合同”。此条款也被部分业主指责为“霸王条款”。

　　70多岁的贺代儒老人是业主之一，他购买的是常兴商铺4楼的三个商铺。记者从其房产证上看到，这三家商铺面积分别为11.5平方米、5.38平方米和3.99平方米，合共售价为27.8万多元。在过去几年间，贺老伯每季度可收租近7000元，每年总计大约2.7万元，但是本月打进贺老伯账户的钱忽然就只有2010.3元。这样一算，贺老伯还需要将近13年才能拿回当初27万多元的投资成本。但事实上双方的合同到2018年，也就是8年后就将到期。

　　“以前房价低的时候都有10%的收益，现在房价高租金高，却反而变成3%，太忽悠人了吧！”业主刘小姐愤愤不平地说。部分业主还保留着当年开发商的招商广告，上称“14年预计回报率140%”，现在业主们普遍认为，这个回报率已经难以实现。目前，业主们已经选举出了业主委员会筹委会，由5名较为积极的业主组成，希望以业委会的名义集合更多业主的力量进行交涉。

　　质疑一 商业旺地租金畸低？

　　由于在第七年的收益金计算公式里，“当时的月租金收入”是最重要的变量，许多业主遂将租金“被缩水”，归咎于常兴购物广场有限公司与天虹早在2003年就签订的“超低价转租合同”。

　　日前，常兴购物广场有限公司的法律顾问华律师向部分业主代表出示了该公司与天虹商场签订的租赁合同。然而，业主们看到这份合同后更心生疑惑。郑先生提出，南山天虹地处常兴商圈的最核心位置，与南山天虹一路之隔的翡翠明珠商铺，目前招租价格为一楼每月每平方米400元，二楼每月每平方米150元，三楼也达到80~100元每平方米。而常兴天虹1到5楼多达31342平方米的铺位租金仅为每平方米46元，只有1楼面积仅为300平方米的商铺租金为每平方米200元，这显然是不正常的。“随着地铁兴建以及商业集聚效应的增加，南山天虹商场的生意可以说是越来越好，这样反而压低租金是非常不正常的。”郑先生说。

　　对于业主们的疑问，常兴公司负责人田先生表示，常兴与天虹的租金及调整都是按照合同进行的。公司的法律顾问华兴则认为，调整后的租金确实有点偏低，公司将尽快安排业主和天虹商场见面，三方共同协商，尽快解决问题。

　　质疑二 开发商涉嫌阴阳合同欺诈？

　　有细心的业主发现了另外一些疑点。“根据他们的合同，常兴广场3万多平方米商铺每月的总租金仅为151万多元，平均每平米不足50元，这比常兴公司给我们的租金还要低，他们怎么会做这种亏本生意呢？”雷小姐等人怀疑常兴与天虹签订了阴阳合同，以此来蒙骗业主和政府监管部门。因此，业主们提出要求查看常兴与天虹的往来账目或者银行账单。

　　对此说法，华兴予以否认。至于业主们查看公司账目的要求，华兴表示需要一定的法律程序，希望业主们能正式提出书面要求以便提交给公司领导。

　　律师：业主有权提前解除租赁合同

　　市律师协会房地产专业委员、广东联建律师事务所王劲松律师认为，卖铺返租的营销方式对小业主的风险非常大，开发商之所以采取卖铺返租的销售模式，一般都是因为其资金不够充裕。早在2010年建设部就已经通过《房地产销售管理办法》明确规定，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。

　　王劲松表示，在全国各大城市写字楼商铺租金大幅度提高的情况下，这批商铺租金却反而缩水，这不太合理。他建议业主尽量与开发商协商达成合理的租金水平，万一最终仍然协商不成，业主也有权要求提前解除双方的租赁合同，并自行对其拥有所有权的铺位进行出租、销售。