羊城晚报讯 记者孟庆利，通讯员蓝岚报道：昨日，广州市物价局、国土房管局联合出台物业服务收费管理新政，明确新建住宅前期物业服务收费应执行政府指导价规定，其最高收费标准为2.8元/平方米·月，超过此标准须报价格主管部门审批，新政将于8月1日起实施。

　　申请超限收费已成常态

　　广州市物价局相关负责人表示，回顾以往政策，1999年-2003年住宅的二级物业服务限价为1.95元/平方米·月（一级物业服务依申请另行核定），2004-2008年住宅一级物业服务最高限价为1.96元/平方米·月（超出一级服务的依申请单独核定），2009年因酝酿调整政策未出台标准。“政府指导价政策十年来基本未作调整，在一定程度上已滞后于近年的经济社会发展形势”，这位负责人表示。

　　“另一方面，物业服务收费超限而需单独审批的新建高档住宅楼盘越来越多。据统计，2007年3月至2009年7月，提出单独核定收费标准的楼盘有108个，在这些楼盘中，收费在2元-2.8元/平方米·月的占65%，2.8元以上的占35%。”

　　广州市物价局副局长邱亿通表示：“这次调整把这些情况变成常态的规定，低于最高标准的不用再报批了。”

　　前期物管收费纳入监管

　　据了解，广州很多小区都存在物业收费标准的争议和纠纷，重要原因之一是政府相关政策未能明确，特别是开发商在新建住宅物业销售和交付使用之前制定的物业收费标准（即前期物业服务收费）是否应纳入政府监管。

　　新政明确规定，新建住宅物业销售和交付使用前，建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘前期物业服务企业，其招投标和协商定价行为实行政府指导价管理。同时还规定，超出政府指导价最高收费标准的，须在招标前报批。前期物业服务收费（包括物业服务企业名称、服务内容、收费标准、计收方式等）应作为房地产销售明码标价的内容进行公示。

　　此次调整在以往一级物业服务内容的基础上，增设了两个更高的物业服务等级层次，并对应新增物业服务等级的内容和要求制定相应的收费标准。调整后，一级物业服务的收费标准定为2.8元/平方米·月（有电梯），这也是物业服务费审批的新上限，前期物业服务费超出该标准的须在招标前报价格主管部门批准。

　　邱亿通表示，此次调整不仅是收费标准，更多的是服务内容的调整，“原一级物业服务内容和要求大致与新的三级物业服务持平，收费标准为1.85元/平方米·月（有电梯）”。

　　车位管理费最高120元

　　对于业主自有产权车位的物业服务收费问题，新政首次做出明确规定：按不高于停放保管服务收费标准30％的原则，由业主与物业服务企业（或停车场经营者）约定。同一停车场的车位物业服务费应执行统一标准。按现行规定计算，住宅小区室内停车场小车的停车费标准为每车每月400元，则车位物业服务费最高不得超过每月每车120元。

　　刚出台的《广州市住宅物业服务收费参考标准》将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项基本服务项目，并据此分为五个等级，业主可选择不同的等级组合，物业服务费即为五项服务收费的总和。

　　不影响现行具体收费标准

　　广州市物价局表示，新政只对新建住宅前期物业服务的政府指导价最高收费标准作出调整，不会直接影响现行的具体收费标准。一般情况下，住宅小区的物业服务收费仍将按现行标准执行，物业服务企业不得单方面调整收费标准。

　　按新政有关规定，物业服务企业需调整收费标准的，应当依法征求业主意见，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可调整。对于已成立业委会的住宅小区，物业服务收费还应由业委会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中进行约定。

　　旧物业服务费最高标准

　　基准价（元/m2·月）

　　级别有电梯无电梯

　　一级1.960.98

　　二级1.440.71

　　三级1.050.52

　　新物业服务费最高标准

　　基准价（元/m2·月）

　　级别有电梯无电梯

　　一级2.81.9

　　二级2.321.57

　　三级1.851.25

　　四级1.380.93

　　五级0.90.6