楼市竞争压力大新盘或低价入市
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2010下半年楼市分析
价格篇
市场不景气，下半年许多新盘定价将低于市场预期。记者在采访中了解到，受市场大环境的影响，下半年部分新盘将以低价入市，以吸聚人气，不少新盘定价更加接近购房者心理预期，定价以5000元~6000元/平方米居多。
文/记者蒋幸端
价格
竞争压力大，新盘定价低
下半年货量供过于求，开发商纷纷寻找合适的方式入市，不少楼盘预期进行“低开高走”的营销方式，首次开盘定价低以吸引购房者。记者在采访中了解到，4月份政策调控以来，东莞楼市成交走低，新盘为吸引人气，首期定价大多低于市场预期，价格在5000元~6000元/平方米左右，因定价合理，也在市场低迷期吸引了不少购房者。
上半年：“低开高走”拉客
记者在采访中了解到，“低开高走”这种营销情况在东莞一直以来都有存在，如南城鸿福路某大型楼盘，在首次开盘时以5000元/平方米左右的价格出售，吸引了大量购房者购买，推出货量很快就抢购一空，在今年推出的楼盘当中，价格就回升到了6000元~7000元/平方米左右，另外，在南城某楼盘，以中小户型为主，在首期开盘时价格仅4500元/平方米，在同期竞争当中以较低的价格吸引了大量人气，在打出一定的声势后，其今年重新推出时，价格已经回升到6000元/平方米。
下半年：老盘加推不加价
业内人士透露，下半年大量新盘上市，“低开高走”现象重演，将有不少楼盘首期开盘以偏低价格入市。
在老盘新推方面，也有不少楼盘表示，受市场大环境影响，加推不加价，将价格保持在开盘时的合理价位。
日前，香树丽舍推出8幢新货，仍然以开盘价6000元/平方米进行销售，亿兆地产·香树丽舍营销总监段吉超坦承，政策调控影响下，开发商顺势而为，价格保持在合理的水平之内，即使在下半年分别推出的4幢和7幢，暂时也不考虑价格向上调整。
原因
竞争压力大是主因
东莞中原地产研究中心分析认为，下半年供过于求的压力显现，下半年对于楼市来说，利空因素多于利好因素，市场向下的预期较多，因此对于开发商来说新盘定价尤为谨慎。
粗略统计，下半年有58个项目为全新项目，并且镇区是主导，从7月份新盘上市情况来看，开发商对价格的定论低于市场预期以及片区价格，而新盘定价与市场预期的差距在一定程度上可以反映后市价格走势。
同时，新盘定价较低对于老盘形成冲击，老盘价格调整压力较大；而对于下半年全新大盘的首期单位来说，楼市前景的不明朗，开发商也可以采取“低开高走”，由于价格有吸引力，因此成交量自然会上升，后期产品价格自然会有所走高，届时项目口碑通过传播，市场认识度和名誉度得到很大的提高。
策略
竞争激烈或推后销售节点
下半年供货量大，竞争激烈，购房者的观望情绪仍然浓厚，部分开发商或考虑把销售节点往后移，避开上市高峰，以达到出货的目的。业内人士分析称，部分开发商可能把销售周期延长，甚至推迟至年末。
据了解，目前香树丽舍加推新货上市暂定了两个节点，4幢将在国庆前推出，而7幢则推迟至元旦。下半年广源地产新上市的楼盘中央公馆·蟠龙原定于8月底进行情景展示，由于暴雨天气影响等原因，将推迟至9月进行情景展示，10月左右正式进行销售。广源地产营销总监彭红涛认为，目前客户和开发商仍然在进行博弈，购房者不一定是不想买房，而是在观望，观望半年之后，没有出现大幅度的下降现象，不少购房者将会出手买房。
彭红涛分析，市场不景气，开发商会将销售节点有意识地往后面靠，如上半年调控政策出来后，开发商将货量尽量往后压，下半年竞争激烈，部分楼盘甚至会把销售节点推迟到年末，特别是一些小户型、大户型楼盘，开发商或将销售周期加长。不过彭红涛也表示，不同的镇区有不同的特色，一些镇区供不应求，开发商也会根据当地情况，谨慎制订计划。
观点
低价入市要谨慎
“低开高走”是房地产的营销方式，有业内人士认为，市场环境不好，就把价格定得太低，将会对日后价格回归有不利影响。彭红涛认为，“低开高走”作为一种销售的价格策略，跟发展商所处的战略布局有关，单纯从价格来讲，第一批新盘，需要一个好的销售进行铺垫，而到了二期、三期的阶段，企业再把价格回升到核心价位。
而段吉超则表示，“低开高走”是房地产开发商惯常一种手法，以比较低的价格入市，吸引市场关注度，而价格提升则是对于之前的一种回报，对后面的客户的一种鼓励，通常刚开盘的时候会推相对靠路边、边角料，之后二三期推出好的景观、好的资源，价格会相对提高，每个阶段楼盘有每个阶段的价值点。
预测
价格整体呈“W”型变化
东莞中原地产市场研究部经理车德锐分析认为，由于9月份后新增供应集中放量，上市的楼盘非常多，尤其是镇区新盘较多，竞争也较激烈，因此预计开发商对新盘定价也会低于市场预期，促销也有所增加。
因此，价格会出现“二次回探”，届时从今年“五一”以来累积的刚性需求也将在四季度集中释放，开发商前期的优惠、折扣将有所收回，在成交量逐步回升的情况下，预计价格也有所上扬，因此可以看出今年普通住宅价格整体呈“W”型变化。
段吉超则持不同的观点，他认为目前购房者已经观望了较长的一段时间，在市场没有出现2008年大幅度价格下调的情况下，不少有自住需求的购房者或出手买房。
段吉超认为，当购房需求压抑到一定程度的时候，乐观方面来看，大量的需求释放可能会出现价格反弹，价格将如何变动？“目前来看，楼价向下调的可能性不大。”
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