今年以来土地市场涌现不少新特点：

　　今年以来，土地招拍挂频频出现流拍或以底价成交的情况，与此同时，开发商协议拿地或合作开发方面暗流涌动，不少个人也纷纷活跃在土地市场，拿下地块后等待开发商合作开发。

　　此外，“三旧”改造产生的大量优质地块也吸引了不少开发商，他们在招拍挂拿地之外，又多了一项拿地方式，不仅可以因此而降低开发成本，也可因地处位置优越而在将来卖个好价钱。

　　业内人士认为，在当前的楼市形势下，不仅有不少个人进入土地市场拿地成为“地主”，而且联合开发也正成为一种趋势。

　　文/记者蒋幸端

　　冷

　　上半年激烈竞地情况减少流拍增加

　　今年上半年东莞土地市场转冷，激烈竞地情况大为减少，流拍现象增加，不少开发商转向寻找联合开发地块及“三旧”改造地块。

　　东莞中原地产市场研究部的数据显示，上半年无论是商住用地的成交量还是成交单价，波动都较大。

　　分析人士认为，上半年商住用地市场一季度火热，二季度则转冷清，导致这一现象的原因除了受史上最严厉调控措施的影响之外，土地市场本身的因素也不容忽视，因为二季度热点区域的优质地块鲜有上市，政府的推地节奏也较为平缓，激烈竞拍的情况大为减少，流拍现象增加。

　　同时也有业内人士表示，大量“三旧”改造用地的推出及企业低价协议拿地也影响了目前土地市场的招拍挂热度，使招拍挂不再是唯一的拿地方式，从这一点看，目前的土地市场并非在真正变冷。

　　热

　　个人拿地踊跃合作开发势头很猛

　　在今年上半年成交的商住用地中，有4宗商住用地是以个人名义成交的。记者在拍卖现场看到，今年以来，除了开发商及部分企业外，还多了不少个人前来竞地。

　　广源地产营销总监彭红涛认为，东莞的企业资金拥有量大，产业转型期很容易形成一些企业有大量的现金在手而无处投资的局面，于是他们就用这笔钱去拿地。“他们不一定自己去开发地块，一般只是先把地拿到手，等其升值后再寻专业的开发商去合作开发。”彭红涛分析称。

　　与此同时，开发商们合作开发正逐渐成为趋势。比如持有大量土地的本土开发商新世纪就与万科等多个外来开发商进行合作，运营很成功。

　　据业内人士分析，一般来说，本土开发商在拿地上有优势，而外来开发商却有较强的资金实力及专业素质，合作开发可以在提高产品质量的同时降低开发的成本。

　　另外，与政府合作、寻找“三旧”改造地块也成为今年以来许多开发商“拿地”的重要方式之一，多宗“三旧”改造地块均被开发商拿下。

　　业内人士认为，“三旧”改造用地一般价格相对较低，地段位置好，对于开发商来说，拿下这样的地，一方面可以降低楼盘开发成本，另一方面，楼盘所处的位置好，房子就可以卖出较高的价格，属于一举两得甚至多得之举。

　　业内观点

　　短期：“三旧”改造地块难见成果

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，当前，东城、南城、虎门、长安纷纷公布未来几年城区“三旧”项目、城市配套设施建设等项目，而这些大项目的陆续上马，会释放大量的优质土地，填补成熟片区的土地紧张，为东莞市政府促转型惠民生政策的重大举措。

　　但有一个不容回避的问题，历年来东莞的“三旧”改造与城建项目进度滞后，要么是拆迁碰到瓶颈，要么是资金落实不到位，在目前看来这些利好在短期之内难有实质性的成果，但中长期对推动东莞房地产的发展具有一定的意义。

　　长期：开发商合作开发是趋势

　　在市场不景气的状况下，开发商寻找着获得最大利润的方式，有开发商卖地套现求生，而也有开发商选择合作开发的模式，业内人士认为，联合开发可以获得更高的利润。

　　该业内人士称，联合开发是房地产市场发展的趋势，不仅是企业之间联合开发，也有个人“地主”引进运营商进行开发，“由于历史原因，东莞许多地块集中在本地开发商手中，外来开发商要进入东莞，最好的方式就是联合开发，外来开发商可以减少开发成本，而本土开发商则可以通过合作的模式获得最高的利润。”