7月20日下午，在五一大道766号中天广场写字楼26038号房，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的“广厦会客厅”如期举行。本期话题是在经历了今年4月份出台的政策调控后， 市场人士对下半年进一步走势的探讨和交流。

　　本期主持人：潘昭晖 董吉湘

　　文字整理：潘昭晖 惠星斐

　　摄影：王伟

　　网络传播：新浪乐居长沙

　　主持人语

　　我们即将迎来下半年。今年上半年以来，为遏制部分城市房价过快上涨，国家出台了系列调控政策，要求首次购房标准以户为单位认定，三次提高银行存款准备金率，个人购房营业税免征时限为五年，个人所得税恢复按国家统一的税收政策执行，接连重拳严控房地产市场。国土部门还将严格规范土地出让制度，保证金可能提高，不低于出让最低价的30%。

　　上半年的长沙，自4月中旬“国十条”等系列新政相继出台后，目前还在调控的紧锣密鼓中。从第二季度开始，长沙楼市销售量、外网签约量逐步在下降，上半年最高外网签约量曾经突破800套/日，至5月底开始，外网签约量逐步下降至500套/日、300套/日。国家的调控政策在深入，市民的消费心态也在变化。

　　国家遏制房价过高过快上涨态度坚决，房地产调控措施将进一步落实。下半年市场走势如何？

　　下半年竞争会很激烈

　　主持人：今年1—4月份市场的火爆，让很多项目加快了建设速度，抢着入市。而受新政影响，一些开发企业延缓了项目开工时间、推迟楼盘预售。想必在下半年，他们会集中火力向市场进攻，这会对相对“比较稳健”的长沙楼市产生怎样的冲击呢？下半年会出现供应激增的情况吗？

　　伍泽华（湖南省友联置业有限公司副总经理兼营销总监）：现在有一个市场主流看法，宏观调控以来长沙市楼盘的成交量不断发生变化，不太稳定，价格微跌。个人认为下半年的楼市应该维持一个平衡振荡的特征，有所波动，但幅度不会太大。

　　屈国辉（湖南华晨投资置业有限公司总经理助理、营销总监）：从中央出台的政策分析，政府对于房价的调控是有着坚定的决心的；从企业层面分析，2010年上半年，各大型房企完成了销售任务的不多，在市场与政策的双重压力下，大型房企的销售压力将会非常大，下半年很多大型房企将会以更加务实的态度来推动市场。这也将带动市场进行调整。所以我认为，下半年楼市从全国范围上说，出现调整是必然。长沙的楼市也将出现调整，但调整的幅度、力度以及时间长度与一线城市相比，可能没那么激烈。

　　我个人的感觉，下半年长沙楼市的市场供应量增加，这是毫无疑问的，这种供应量的增长将有效地解决市场供需矛盾。

　　陈祥（新地东方明珠营销副总）：今年1-4月份整个市场表现很好，从4月底政策出台以后，确实显现了一定调控效果。从目前新开盘的楼盘来看，开发商普遍都降低了利润期望值，这对于市场健康发展是有一定积极作用的。

　　下半年，市场供应量的确会出现增长，但是从市场供需的层面来看，部分房企有可能会有意识地错开供应高峰期，不会在短期内出现一个巨大的供应量。另外，我认为刚性需求依然是强劲的，长沙市今年下半年的市场将会是比较平稳的。

　　苏孝亮（湘江世纪城推广部经理）：从供给和需求来讲，国家的政策出台影响了一部分需求量，就显得供应量要多一些。下半年开工的项目确实会很多，这对于解决当前市场供需矛盾有积极的作用。我认为下半年的楼市状况还是要看国家宏观经济的走势。有一个预测是欧洲经济面临负增长，对于中国出口经济也会受到不同程度的影响，国家经济会侧重于拉动内需，调整产业结构和产业战略转型，因此短期内房地产行业对于国民经济还是有支撑作用的。

　　罗伟才（长沙易居投资顾问有限公司研究部总监）：我认为长沙下半年的楼市供应量会比上半年有大的增长。据我观察，今年的新盘大部分集中在8、9、10三个月上市。所以，下半年的供应量会很大，竞争会非常激烈。从一些新开的盘来看，开发商的利润预期是有所降低的。

　　我认为政府、开发商、消费者都要有一个理性的心态，开发商不要期望从市场上获得巨额的利润，消费者在价格合理的条件下也可以适当出手。对于2010年下半年的市场，个人认为应该持谨慎乐观的态度。

　　何时出手买房？感觉合适就好

　　主持人：大家认为还会出现新的调控政策吗？我们可以出手买房了吗？如果买的话，会选择什么样的物业？

　　伍泽华：我认为长沙这个城市有一种不温不火的气质，不管是生活节奏还是市场波动。长沙市场从来没有大涨或大跌，一直比较平稳地发展。上半年全国房企拿地的排行榜中，万科排名第一。现在有几个房产企业大鳄包括万科都在长沙拿地。作为行业龙头老大的万科在这种情况下还继续大量拿地，作一个最基本的判断，我想长沙市场还是有一定市场前景的。

　　在购房的问题上，我们要尽量从消费者的角度，有代表性的角度来考虑问题。如果是我个人投资，我会考虑购买长沙比较好的江景房，但是价格不要太高。

　　罗伟才：我认为今年年底至明年初是一个比较乐观的购房时期。这期间长沙市的供应量会呈现比较大的增长，市场竞争比较激烈，各个楼盘定的价格也会比较理性，更加贴近市场。这样给消费者选择的余地也将更大。在投资置业方面，建议有条件的购房者可以选择资源稀缺型物业：一是城市中心的物业，二是江景项目。

　　陈祥：每个楼盘都有其自身的价值和其增值空间，市中心江景房、近郊公园地产大盘等稀缺物业我比较看好。我个人建议消费者在置业时，要从物业的品质、生活便利，以及日后的物业服务增值和自我承受能力等方面进行分析与比较。

　　屈国辉：作为消费者购房，首先要明白买房是干什么用的，因此其购买行为应该根据自身的需求来考虑。如果是对于居住区域有特定要求的自住型买房，就要根据形势和个人需求来出手置业。建议可以在对于自身所需要区域的市场供应量进行了解后，如果发现区域物业确实后续供应不大，且价格在自身可以承受的范围内，那么可以考虑在合适的时候出手置业；而如果是投资型需求的，或者对区域没有特定要求的改善型购房，又对于后市看法不明朗的情况，建议可以先观察一段时间，再决定是否出手置业。

　　每个人的情况是不一样的，要考虑自己的实际情况，量体裁衣，要多观察，多比较。总的来说是“以我为主，合适就好”。

　　苏孝亮：下半年的楼市要看经济环境的影响，如果经济环境好，国家产业结构调整得好，对房地产行业的依赖度逐步减小的话，国家对房地产行业规范的手段可能会更加严厉。

　　我认为投资置业要考虑长沙的实际市情，而不要盲目参照一线城市。就以交通时间为例，从北京的近郊到北京的市区要多长时间？从长沙的近郊到长沙的市区开车只需要20分钟。现在城市发展也不是以一个中心向外发展了，而是多点扩散，这种多点扩散就无所谓市中心或市郊，多点扩散带来的是城市化小城镇的概念，像长沙现在慢慢形成的武广新城、新北城，因此投资者可以多关注一些近郊的物业。另外我觉得，对于房地产市场的发展，不能简单从一年两年、三年五年、甚至十年来看待，而是更需要从长远的未来来考虑其发展趋势。