2010年转眼已过半，这半年对于房地产市场而言，绝对是不同寻常的半年。

　　从2008年的冷清中走出来的郑州楼市在2009年一路“高烧”，经历了一场“过山车式疯狂”，随即国务院及时“出牌”，国十一条、新国十条……

　　时至今日，距离史上最严厉的调控政策出台已近百日。这期间，郑州楼市经历了哪些变化？调控的效果是否已经显现？

　　盘点半年来的郑州楼市，一系列调控政策下，房企、市场、消费者显现“链条反应”，促使各方自谋新变。晚报记者 袁瑞清

　　关键词：调控

　　楼市史上最严厉政策出台

　　2009年，在一系列优惠政策带动下，郑州楼市成交量高歌猛进，房价节节攀高。

　　在此背景之下，为遏制部分城市房价上涨过快，今年年初以来，中央政府加大了对市场的调控力度，一系列调控政策密集出台。

　　以1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。

　　作为2010年首个关于房地产调控的指导性意见，“国十一条”甫一出台便拉开了今年楼市调整的序幕。

　　之后，各部委的政策也不间断发布。从“国十九条”到新“国十条”，新一轮房价调控“风暴”似乎比以往任何一回都来得迅猛。

　　这其中，于4月17日发布的新“国十条”，被誉为是楼市史上最严厉的调控政策，也成为今年楼市一道“分水岭”。

　　相比以往，这次调控政策的重心转移到了抑制需求。其中，对首次购买90平方米以上住房的首付提至30%；二套房首付5成，贷款利率1.1倍；三套房甚至停止贷款。

　　“对三套房贷停止贷款”，被看做是政府挥向炒房客的最具杀伤力的“重拳”。

　　在这之后，各省市也相应出台了相关配套政策，河南也不例外。5月26日，“省八条”发布。

　　回顾上半年楼市，河南财经学院教授刘社就坦言，2010年应该说是一个变化的元年，是新一轮房地产市场改革的元年。

　　关键词：观望

　　购房者持币待购开发商坚挺价格

　　比较直观的市场表现是观望气氛的浓厚，购房者变得出奇冷静，之前的冲动、疯狂全然消失。

　　明显现象是：新政之后，各售楼部看房人数剧减，一天接待不了几组客户成为多数售楼部共同的窘境。而为数不多的看房人出手也慢。

　　之前，新盘开盘销售率多在60%以上，6月以来，很多楼盘开盘只能卖30%~40%，卖到50%都已经很不错了。

　　市场就像被切成了两半的苹果，一面是购房者“捂紧钱包”等待“降价潮”；另一面却是开发商坚挺房价，很多楼盘推迟开盘日期，和购房者打起了太极。

　　就以7月为例，郑州新开楼盘屈指可数。在14家开盘楼盘中，多为加推楼盘，纯新盘仅有寥寥几个。

　　“开发商不缺钱，也不看好目前楼市，多数采取消极的策略。”河南中原地产顾问总经理冯建军认为，现在是淡市季节，成交量肯定起不来，价格还是以维持现状为主。

　　有业内人士认为，现在降价可能更有利于房地产行业的发展，但降价是开发商最不愿采取的下下策。“有开发商拖延领取预售证的时间，虽然留着项目有风险，但降价好比在自己身上割肉”。

　　在王牌企划董事长上官同君看来，当前的房价正在上演最后的疯狂，随着政府保障性住房开发力度的不断加大，最终的结果将以房价比较快速地调整告终。

　　关键词：“疗效”

　　市场促销忙，但仍未达预期效果

　　新政已近百日，其对楼市的调控作用是否已经显现了？

　　按照国家统计局公布的数据，6月份中国房价环比回落0.1%，是15个月来首次出现环比回落。

　　尽管，“0.1%”这个数据很不起眼，但实际上，已经足够统计局大声宣告，房价过快上涨趋势已得到一定程度的遏制。

　　类似情况也同样出现在了郑州，从5月1日到6月30日，成交量基本来源于新盘的拉动，多数老盘已是无人问津。

　　郑州房管局的数据显示，6月商住房销售均价为每平方米5419元，相比5月下降了1.58%。

　　但郑州作为一个刚性需求为主的城市，还是表现出了其另一面，在房价下调的同时，6月成交量却比5月上升了5.98%。

　　“开发商给出的优惠和折扣，对于置业的年轻人来说还是相当有诱惑的。”郑州永威置业常务副总经理马水旺说，“开发商多优惠两个点，郑州成交量马上就上去了。”

　　纵观在市销售楼盘，“低首付”、“分期首付”、“刚需必看”、“刚好适合年轻人”、“力挺首次置业者”等字眼随处可见，而不少开发商也的确给出了一些优惠。

　　比如锦艺国际华都2期，购买指定户型，送6666元家电大礼包；中豪o汇景湾两房2万元抵4万元，三房以上2万元抵5万元。

　　但刘社认为，一系列新政并没有达到预期效果，“包括上海、北京、广州、深圳等一线城市的房价也并没有得到有效遏制”。

　　她认为，除了开发商的集体坚守与部分购房者的恐慌购买以外，还有一个很关键的因素，就是与新政落实不彻底有关。

　　记者了解到，目前还有不少项目成交活跃，这些项目一方面在定价和适度优惠上大打营销牌，另一方面，依然可以为购房者做到新政前的房贷政策。

　　回首上半年

　　2010年上半年政策大事记

　　政策：“国十一条”

　　发布时间：2010年1月

　　发布机构：国务院

　　内容：对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　影响：对于二套房贷的收紧其实早在去年就已做出。再次重申也表明了政府调控的决心。尤其是对投资投机需求来讲，影响较为明显，不过也在一定程度上遏制了改善性的购房需求。

　　政策：清理非主营地产业务的央企

　　发布时间：2010年3月

　　发布机构：国资委

　　内容：国资委首次表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，要求78家不以房地产为主业的房企，逐渐退出房地产业务。

　　影响：国资委明令非主营房地产的央企退出，是出于对地产风险的考虑，不过并未有具体强制措施和明确退出的时间表，使得政策效果至今仍未显现。

　　政策：新“国十条”

　　发布时间：2010年4月

　　发布机构：国务院

　　内容：要求各地严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

　　影响：该政策最大的调控目标就是遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。该政策对房价的遏制作用很显著，直接使得各地楼市进入了新一轮观望期。

　　政策：“省八条”

　　发布时间：2010年5月

　　发布机构：河南省住房和城乡建设厅

　　内容：要求未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预付款等性质的费用。

　　影响：缺少对于诸如“捂盘惜售”、“未获预售许可就提前认购”等行为该如何处罚等内容，和“国十条”相比，出台力度显得很“温和”。

　　政策：“郑州版”房产新政

　　发布时间：2010年6月

　　发布机构：郑州市政府

　　内容：2010年至2012年，郑州市保障性住房和中小套型普通商品住房的年度开工量，不会低于各类住房年度开工总量的70%。今年，郑州市住房建设总量为1400万平方米，其中90平方米以下的住房建设量不低于70%。

　　影响：郑州版的房产新政，是郑州市政府结合国家新政出台的具体的地方新政。从长远来看，有利于平稳郑州房价，促进行业的健康平稳发展。