房价年年涨需求仍旺盛
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文/记者张玉云、蒋幸端图/记者卢政
从2002年到今年，东莞房地产市场经历了迅猛发展的黄金时代，房价也逐年攀升，商品房的平均售价从不到3000元/平方米上涨至目前的7786元/平方米，房价在8年间涨了一倍有余。
不过与周边的广深两地相比，东莞房价的上涨速度还算处于一种理性温和的状态，年均涨幅基本在10%上下。市场分析人士指出，虽然东莞房价年年都在涨，但大部分普通住宅的价格并未偏离市场，还保持在一个理性的范畴。
2002~2003年（平稳期）：
产业未被推动房价被市场低估
2003年以前，东莞房地产开发刚刚起步，本土开发、本土消费占据市场主力，鲜有外地开发企业踏足东莞。在外力推动不足的情况下，东莞房地产业多年来发展缓慢，整体开发规模、水平与广深等一线城市存在较大差距。
虽然起步较晚，整体开发水平偏低，但东莞房地产市场中仍然出现了几个引人注目的楼盘，如港派知名品牌开发商新世界地产在1993年开发的新世界花园，当时的开盘售价高达7000~8000港元/平方米，平均售价高出当时市价数倍。然而，几个亮点楼盘改变不了东莞房地产当时的整体情况，从1993年至2003年，东莞的整体房价基本处于原地踏步的状态，2004年以前的整体房价未突破过3000元/平方米大关。
东莞中原市场研究部经理车德锐认为，东莞2004年以前的房价水平跟当时东莞的经济水平是不相适应的：“当时东莞已是全球知名的制造业城市，企业扎堆，民间富裕，但房地产业则迟迟没有得到有效推动及发展，这一阶段的整体房价还在被市场所低估。”
东莞市房协秘书长陈骏良在回顾当年那一段岁月时也不禁感叹：“那时候东莞的房地产业真的是举步维艰，除了几个高档楼盘，其他楼盘里几乎没人看楼、买楼。不过在2004年以后，东莞的房地产业、房价就出现了很大的转机。”
2005~2007年（快速上涨期）：
多种因素导致房价出现短暂暴涨
从2003年开始，万科、富通等外地品牌开发商大举进入东莞，其成熟的开发营销模式不仅带动提升了东莞楼市的整体开发素质，还引导大批深客入莞购房，将多年“雷打不动”的房价提高到一个新的高度。
另一方面，东莞“五年见新城”的造城运动在2004年初见成效，也助推东莞房价在几年间快速上涨，房价在2004年历史性地突破了3000元/平方米大关。
2006-2007年是东莞房价上升最快的两年。车德锐分析说：“这两年有3个比较突出的因素助推房价快速上涨，一是外来开发商利用其成熟的营销手段直接催涨房价；二是出现了附加值颇高的产品令房价最终突破6000元/平方米；三是地价飙升。这些推动东莞房价在2007年下半年出现暴涨。”
2008~2010年（修复调整期）：
房价先跌后涨大起大落
房价经过2007年短暂的非理性暴涨，在“9·27”楼市调控政策的强力干预下，东莞楼市热度在2008年快速冷却，整体房价开始“跳水”。大批深圳炒房客快速离场，令一度高昂的东莞房价失去了支撑力，销售冷却也令开发商对市场前景失去信心。
2008年2月，东莞万科地产属下项目率先“跳水”，以7折团购的大幅降价带动大批开发商跟风降价，东莞房价的泡沫被快速挤出，房价回归理性。
车德锐表示，2008年的东莞房价一路狂跌，从起初的房价回归理性演变为后来的“跌过头”，当时东莞房价的底线多次被“跌破”，从5字头、4字头、3字头一直跌至2字头，东莞也成为2008年全国楼市下行调整的一个典型区域。
经过近一年的房价下跌，东莞楼市在2009年复苏，房价在刚性需求的强力爆发及市场供应偏紧的情况下，于下半年出现快速上涨。车德锐认为，2009年是东莞房价的“修复年”，不过整体上涨幅度表现得较为理性、健康。
时至今年，虽然“新国十条”在4月落地，但东莞房价依然处于一个上涨的态势。合富辉煌东莞市场研究部的监测数据显示，今年上半年东莞一手住宅均价达到了7003元/平方米的历史高位，而导致房价高企的原因在于结构性上涨因素较大，今年东莞高端住宅成交突出，导致整体成交均价较高。
市民观点：
卢先生：未来房价被“透支”
东莞房价经过几年暴涨，已把未来房价上涨的空间完全“透支”了，房价持续向上的可能性很小。
东莞跟广州、深圳不同，常住人口基数偏小，房子却越来越多，消费力存在不足。另外，东莞有些楼盘实在是涨得太快了，存在虚涨的问题，市场还没到那种程度。
吴小姐：房价涨跌要看大势
目前东莞住房消费确实存在消费力不足的问题，但东莞的区位、交通优势都非常突出，如果转型成功，大批高新企业、第三产业、服务业进来，同时引入大批白领，那么东莞未来的楼市需求肯定旺盛，房价也会涨上去。
所以我认为东莞的房价在未来是涨是跌得看其经济社会发展的大势。
房价新说：
城建“破旧立新”将促使房价再次提升
今年2月，东莞首个“三旧”改造试点项目之一的世博商贸地块规划正式出炉，一轮因“三旧改造”、城市建设规划“更新换代”的城建开发热潮正在东莞各大镇街如火如荼地展开。
作为“三旧改造”首发阵营的南城在今年将启动55万平方米的改造工程；东城区从今年开始会有包括商贸中心区改造等5大项目陆续动工，总投资近80亿元。最新统计数据显示，目前东莞“三旧”改造用地面积将近30万亩，其中居住用地7749.9公顷，占了“三旧”改造总用地约四成，大批本土开发商如光大集团、中惠熙元、丰泰地产等积极参与。
“三旧改造”、城建规划“更新换代”、珠三角交通一体化究竟能给东莞楼市带来什么变化？市场分析人士认为，政府又一次巨资投入城建、改造城市面貌将给东莞带来第二次“城市升级”的机会，其带来的直接效应是城市价值的提升及房价的提升；而珠三角交通一体化中连接各市的城际轨道的建设、开通，则可完全打破城市居住消费的区域界限，东莞整体房价可借此再上一台阶。
各镇区房价或会出现两极分化
对于未来东莞房地产业及房价的发展方向，受访的开发商们表现乐观。中惠熙元房地产集团有限公司副总经理罗江海表示，东莞目前的房价还未到高位，与广深两地的房价相比，东莞房价仍旧是“洼地”，与同等规模的城市相比，东莞城市的整体经济实力好，而房价仍属偏低，因此在诸多利好因素带动下，东莞房价上涨的空间仍然很大。
虽然业界普遍认同东莞整体房价会持续向上，但市场仍存在一种疑虑的声音，就是未来东莞楼市是否会出现区域房价的两极分化？
江西籍的肖晋目前供职于一家市场研究机构，对于东莞的交通、规划及城市建设情况相当熟悉。肖晋认为，虽然目前东莞各大镇区都在进行“破旧立新”的“三旧”改造，但各区房地产市场开发的基础和起点不同，导致各镇区房价会出现两极分化的情况，未来有可能出现热点开发区域房价越来越高，而房地产起步较慢的落后镇区房价上涨则会出现动力不足。
业内观点：
东莞中原市场研究部经理车德锐：
城区和中心镇房价向上
东莞楼市未来有两大开发热点区域：中心城区和中心镇，其房价整体向上的推动力非常大，而市场供应量大的区域则会因竞争过大，房价在一定时间内会受到平抑。
中心城区土地供应紧张，消费力集中，楼市一直处于供不应求的状态，未来中心城区规划利好不断，势必导致中心城区的房价会快速上涨；而虎门、石龙、长安这3个中心镇原本房地产开发的项目就不多，消费力强、需求旺盛，又都有房地产巨头进入，比如万科、新鸿基等近期都有项目进入，其带来的标杆性项目也会推动房价集体向上。
资深房地产投资人士陈志勇：
轻轨沿线物业房价要涨
未来轻轨沿线物业房价肯定要涨。今年莞惠城轨、穗莞深城轨的建设已经如火如荼展开，市域轻轨R2线试验段也开始动工，而且R2线首期工程的各个站点的选址也基本确定，凡是这些开工站点的周边楼盘物业已经开始出现房价上涨的迹象。
像南城西平片区的二手房价格就涨了不少，一手房价更不用说了。为什么？就因为大家都看好这个片区的未来交通和规划，坚信这个片区的物业一定会升值。
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