主持人：潘昭晖 董吉湘

　　文字整理：洪虹

　　摄影：余志雄蒋剀

　　网络传播：新浪乐居长沙

　　主持人语

　　近来，中心区域成为楼市热点，众多核心商圈不少大型城市综合体开始面市。不少优质地段优质商圈的中小户型，更是成为热中之热，出现集中放量的趋势，新政下，大户型集体失语，总价优势、地段优势，让不少极具投资价值的中小户型从楼市脱颖而出，90平方米及以下面积的户型大受欢迎，不光刚性需求者将目光转向中小户型，一些寻找投资途径的投资者，更是热逐极具成长性的小户型。特别是中心板块，一些极具性价比的产品备受欢迎。

　　下半年语境下，我们该怎样选择城市综合体？中小户型是否值得投资？如何选择有成长性的商圈以及小户型公寓？在选择商圈置业时，置业者又要注意哪些问题？本次广厦会客厅，将听听各位对此的看法。

　　7月20日下午，在长沙晚报14楼会议室，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的“广厦会客厅”如期举行。进入8月以来，长沙城市综合体、中心区小户型公寓如雨后春笋般冒出来，据统计，长沙市场8月份上市的小户型有一万套左右，还不包括很多没有进入投放计划的、蠢蠢欲动的新盘。市场公认，下半年楼市走势看中心板块。

　　值得关注的是，在这些小户型背后，大都有强大的城市综合体在支撑它。下半年市场走势如何？我们的市民该怎样选择中心区的投资型物业？在倡导国际化大都市建设的背景下，长沙最具国际性的商圈在哪里？

　　下半年中心区依然热度不减

　　主持人：近日，央行又提出要严格执行差别化信贷政策，对具有改善性需求的置业者有一定冲击，而据不完全统计，8月份，长沙市场上的小户型房源将超过一万套，这是否意味着下半年楼市的成交量将主要体现在小户型上？会助推投资客回市吗？请各位谈谈对当下楼市的看法。

　　马辉（湘腾投资有限公司总经理）：中央在4月份对房地产出台了信贷方面的调控政策，对全国楼市的影响还是比较大的。近期长沙市场小户型一直很好卖。今年楼市情形和2008年不一样。5月份，市府板块某楼盘，开盘三天时间，90平方米以下的户型就卖光了，而大户型就卖得差远了。我家在深圳，同一个小区，深圳的大户型可能卖到30000元/平方米，而小户型只有20000元/平方米，情况跟长沙完全是反的。现在，长沙80～90平方米的户型基本上不会剩下，这是市场需求的结果。目前我们在河西的桐梓坡路与金星大道交会处的湘腾城市广场，售楼部刚开放，每天就有60～70批市民过来探问。所以，我的判断是，下半年小户型依然热度不减。

　　周云（湖南新仁置业有限公司营销总监）：现在小户型成为投资热点不难理解，出租率比较高，总价又不是很高的中小户型是非常受欢迎的。城市中心有大量的流动人口在这里租房，中国人喜欢买物业，且一定会想到为自己的子孙后代留一些东西，而不像某些国外的理念不买房子只租房子住。这决定了中心区小户型会受到欢迎。

　　现在小户型的投资率还在稳步上升。投资者关注的是回报率，在大部分房子投资回报低的情况下，他们可能就会涌入到小户型市场里来。如昊天这个项目，原省委省政协的政务中心在那里，这样的地段在买房者看来，可以当作商业综合体来投资，这种项目换手率很高，租金也有所保障。关注的人就多。还有不少人认为，这个房子买下来到一中读书很方便，看中教育投资这一块的投资者，可能要占据楼盘置业率40%～50%。

　　万敏（建鸿达房地产公司华辰营销总经理）：我很赞同前两位嘉宾的观点。小户型总价低，除自住功能外还兼具投资功能，投资回报率也比较高。我认为今年下半年长沙中小户型的投资趋势是上扬的。我们从各自操盘的项目为例讲的话，我们应该怎样去看待小户型？以及小户型和城市规划方面的关系，和城市生活方面的关系，以及对应起来我们的主力消费者与刚性需求人群的关系？如何对接市场需求，把小户型做得更到位呢？以万博汇为例，这个项目一期有1500多套房子，其中有900多套是小户型，整个项目一、二、三期是城市综合体，我们用了NUO的概念去阐明它。我去过东京考察小户型公寓，发现东京对小户型的智能化要求很高，甚至于对建材、环保、配套，乃至于厕所的一体化等等，他们都有很高的要求。我们不能简单建一个钢筋混凝土的房子，而把所有需要的智能化要求降低了，不希望几年后这个项目被当作棚改项目拆除了，我们有很高的智能化要求，甚至对中国电信推出的e家都有很高的要求。

　　樊旭东（新浪网友）：前段时间，我准备卖掉一楼盘的万元购房券，折腾两个多月到期了都没有转出去，因为大部分人想买90平方米以下的户型。这个现象证明，目前市场对小户型的需求是要大于大户型的。

　　物业附加值越来越丰富

　　主持人：目前长沙中心区的产品越来越丰富，各种城市综合体浮出水面，小户型使用率、舒适度、性价比等都在不断提高。在长沙，最具成长性的、有建设性的、具国际化气质的商圈在哪里？

　　马辉：我看好市府商圈。我一直在河西，对河西的了解还是多一些。河西有先导区、大河西的发展计划，发展得还是蛮快的。现在长沙提出了以湘江为中轴，河东、河西两翼发展的战略。这将对长沙的经济发展和格局产生深远影响，河西这么大的区域，溁湾镇作为一个老商业中心，已远远不够承载大河西的商业功能，市府商圈因此脱颖而出。现在，市府板块桐梓坡与金星大道的交会处，已自发形成了一个新商业中心，从茉莉花酒店到湘腾城市广场，会成为未来十年河西商业发展的桥头堡。

　　万敏：今年以来，我们的小户型，我做了很多附加值进去，地段品质之外，我们增加了高科技、增大了园林投入，在中心区域增加了森林生态区，我们发现对中心居住有刚性居住需求的人，大部分是80后、90后，这一代人喜欢用Iphone，喜欢用网络，这些需求对小户型本身具有智能化和科技化的要求很高。对上个世纪六七十年代的购房人来说，面积、价格、功能才是最主要的需求点，但这些小年轻就不一样，所以，我们要本着科技、便捷、高效、低碳、智能、环保、时尚的理念来打造小户型。

　　我清晰地记得，2008年冰灾的时候，回到家一个小时空调还无法制热。现在，智能化的小户型就可以做到，在下班前一个小时，可通过手机遥控将空调打开提前制热，甚至把洗澡水放好。比如，我们用了一个美国顶级的CSSM的家居智能化系统，这个智能化系统从进门看就像一个触摸屏，可以实现可视对讲，而且对于天气预报、来访留像留言、可视对话，这种可视对话可以是户与户的对话，也可以实现户与大堂、物业、地下车库的对接。

　　周云：1997年我从事房地产行业的时候，感觉大家只讲面积和户型格局，现在我们不单是卖房子，卖水泥钢筋了，你的产品增值越多，就越容易被市场认可。特别是小户型，现在的小户型要增加很多附加值，不是说你占据了好的位置，有好的价格，就能卖得好。

　　若干城市综合体撑起成熟商圈

　　主持人：目前市场情况下，如果你想买房，你的置业选择将是哪里？

　　马辉：我选择的小户型物业，应该是商圈附近，最好有公园。如果是自住，我会买公园旁边的社区，如果是投资，我就会购买城市中心物业，地铁出口附近，周边购物很方便的地方。只要是在市中心、好出租的就行，这样回报率比较高。

　　万敏：从总体上来说，长沙的商圈甚至于我们的商业还不足武汉的多少分之一。从长沙未来五年，甚至到未来二十年、三十年的发展来看，长沙的商圈还不多，长沙以多个商圈进行核聚变为主要形式，多个商圈带动长沙的发展，这个过程也就是长沙商圈的形成过程。目前众多城市综合体的风起云涌，正说明了城市商圈在裂变。做商圈地段的项目，真的不希望未来几十年后被当作棚改项目拆掉，打造这样的项目，不但是水泥钢筋的品质要高，项目规划的品质也要高。如果要我选择，我会选择成熟有积淀和历史传承的商圈，如东塘商圈，我就很喜欢。

　　周云：我比较看好五一商圈靠近省委大院附近，这是一个政务、文化氛围比较浓厚的实力老商圈。五一大商圈是有文化历史沉淀的，但这个商圈又包容了芙蓉路，芙蓉路走的是国际化道路。五一商圈这种老的文化氛围，再加上新型商业业态的涌进，这个商圈就拥有了上乘品质。

　　说到购买小户型，不同的商圈有不同的特点。五一商圈走的是品质实力路线；而雨花亭商圈，则走的时尚路线；我们可以看出，长沙未来商圈布局越来越均衡，城市商业在向四个方向迁移。每个商圈都有自己的特点，这很好。这样的扩散才会提高人们的生活品质。

　　樊旭东：我个人看好的是省委大院这边的老政务商圈。说到买小户型，如果是自住，我还是会选公园附近，或者是高校附近。我希望活动空间更大一些，早上可以跑步，饭后可以散步之类的，如果住在城市中心的话，居住的周边没法跑步，要么是麦当劳，要么是肯德基，打开窗户就感觉没有什么空间给你。如果是投资，不是自己住，可能会考虑交通便利、商业发达一些的地方。