时报8月6日讯 (见习记者柴颖颖)前不久在某小区买了一套新房的刘先生现在有些烦恼，因为他在装修房子的时候，意外发现了一个封闭的“小房间”，他不知道这算不算是与邻居的公摊面积，十分纠结。“小房间”引来两家争

　　8月4日下午，记者来到刘先生的住处，看到复式房间二楼一面墙上被打了一个大洞，另一边原是一个封闭的空间。刘先生说，“我看到楼上住户的格局是这样，就想打通这面墙，可刚打了一个洞，发现邻居已打通了另一面墙。”刘先生房间号是612，他看到712业主装修时打通一面墙，将墙另一侧、一个封闭的“小房间”纳入自己家，因此就想效仿712业主的做法，没想到隔壁邻居和他想法一样，也想要这个约三四平方米的“小房间”。

　　有些不解的刘先生找到了该小区售楼处，售楼处工作人员告诉他：“购房合同上如果有这部分面积，那就是你的，没有就不是。”于是刘先生拿出购房合同，发现这个“小房间”有一半的面积属于他，刘先生有些纳闷：“既然我和邻居各占一半，为什么当初要封闭这个‘小房间’，这部分空间属于公摊面积吗？以后我与邻居有矛盾怎么办？”

　　当刘先生向该小区开发商的委托律师张雷询问时，张律师称，是否属于公摊面积，由济南市房管局测绘中心确定。

　　测绘中心解释：公摊面积可核对购房合同

　　5日上午，记者在济南市房产测绘研究院办公室看到该小区15栋楼的图纸，以及公摊面积所包括的部分。记者注意到，该栋楼公摊部分所列项目中并未涉及刘先生所说的“小房间”。工作人员孙先生说，业主可以按照购房合同进行核对，如果属于公摊部分，双方都不可全部占有。

　　孙先生说，该业主的小区属于商品房。就公摊面积的问题，不少小区业主与开发商都存在矛盾，比如说公摊面积测量距离应由墙体中线到中线，而有些业主并不了解；目前国家并未设定商品房公摊面积的上界和下界，也造成了一定矛盾。

　　此外，建筑面积的计算方法有房产测量规范和建筑工程面积方法规范。根据房产测量规范，封闭阳台算全部建筑面积，不封闭的阳台算一半建筑面积，这种规范用于房产证发放；而根据建筑工程面积方法规范，无论阳台是否封闭，都算一半的建筑面积，这用于工程结算，如此一来，也会造成矛盾。在收费方面，公摊面积算入购房面积中，由业主分担。

　　商品房公摊面积要在合同中注明

　　记者了解到，商品房公摊面积计算方法为：建筑面积减去套内面积，再除以建筑面积。每个楼盘的公摊都不一样，因为其配套设施不一样，一般多层为17%左右，高层为25%至40%。

　　济南市房管局测绘中心工作人员赖先生称，除了商品房，房改房即单位的福利分房，其公摊面积占购房面积的10%至11%。公摊面积包括是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积等。

　　此外，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等以及作为人防工程的地下室，不计入公用建筑面积。需要公摊的面积指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋各个套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，它可以摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。

　　同时，开发商应在销售或预售合同中说明公摊面积，在出售商品房时，需要在合同的附加条款中明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为，应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外，开发商无权将公摊面积再次出租或出售，如果出租或出售需要征得业主委员会的同意。