新民图表贺信

　　本报记者罗震光

　　昨天，房产市场步入传统“金九银十”销售黄金期。同时，国土资源部清理闲置土地行动也进入最关键的问责期。

　　在任志强、潘石屹等开发商集体看淡今年楼市销售之际，国土资源部发起的闲置土地清理行动更牵动市场的神经。

　　国土部土地利用司司长廖永林表示，目前房地产用地专项整治取得初步成效，但整体看由于政府原因造成闲置的比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，闲置土地的查处结案率仍然较低。

　　打击囤地难抑开发商拿地热情

　　8月19日，国土资源部公布：今年各地上报闲置土地2815宗，面积16.95万亩。同时通报了对西安立丰御海置业等7宗案件的处理情况，以及对广州谢村地块等6宗土地违法违规案件挂牌督办。

　　国土部近期集中曝光全国各地的土地被闲置情况，彰显了彻查到底的决心；银监会出炉了限制房地产企业“融资”的“三个办法一个指引”；住建部近期出台了预售收入的监管办法。

　　这些举措都在释放一个信号：下半年的调控重点可能发生转变，从打击囤地到限制房地产商的融资渠道，一系列组合拳都在迫使房地产商在放弃投机的同时，加快项目开工的速度，最终达到增加市场供应、降低房价的目的。

　　中原地产研究报告指出，从目前土地成交情况看，违规用地清查力度的加大，尚未对土地市场造成直接影响。开发商对北京、重庆主城区等城市优质地块的追捧丝毫没有降温，多幅地块成交溢价率超过100%，创近两个月来的新高。

　　监测数据显示，全国8月份土地成交量尽管下滑，成交价却大幅回升，8月第一周监测的20个主要城市整体成交楼面均价为3513元/平方米，是前一周的2.4倍，其中住宅用地成交均价大幅回升，高达6594元/平方米，更是前一周的3.2倍。

　　巨大利益促使开发商囤地投机

　　为何开发商的拿地热情如此高涨？有市场人士分析，除了正常的生产需求外，对未来土地升值的预期，是业内不言自明的“潜规则”。

　　从近期被曝光的一些囤地现象中，人们不难看出，其间有着巨大的利益。比如，广州金沙洲一块闲置5年的土地，开发商2004年拿地时的楼板价是230元/平方米，如今最保守的评估楼板价也涨至5000元/平方米，获利至少21倍。华润置地2005年拿下北京东三环的一幅地块，楼板价仅为1280元/平方米。现在其周边区域内写字楼售价超过25000元/平方米，获利空间极大。

　　SOHO中国的潘石屹表示，据他观察，至少有三分之一的开发商压根就不盖房子，而是通过囤地待涨来牟利。他说：“囤积土地让房地产市场越来越扭曲。囤积土地的道理其实和囤积粮食是一样的，土地囤积越多，市场上房子的供应量就越少，房价就上涨得越快。房价上涨得越快，土地的价格就上涨越快，‘地王’的现象就会越来越多。这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地，而不是建房子。”

　　“一刀切”难以应对“动拆迁”

　　从此次国土部专项整治的清理数据来看，各地上报的2815宗闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的占六成以上。

　　从闲置土地分布来说，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%。

　　对于即将开始的土地问责，国土部部长徐绍史一度坦言“压力极大”，并表示“清理闲置土地是下半年的重点工作之一”。

　　据悉，下一步国土部将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势。9月问责之后，“务必于10月底前基本完成查处任务。”徐绍史说。

　　尽管一再表达了彻查到底的决心，但学界却有不同观点。中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞表示，政府有关部门应该公布所有闲置土地的情况，并对闲置土地行为彻查到底，“但实际中能不能做到是另外一回事”。

　　上海一位不愿具名的房地产专家指出，因为开发商原因造成的闲置土地，处置办法相对简单、明了，而因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的六成土地，在处置上就会涉及到包括政府、开发商在内的多方利益，如果不能有效厘清各方的责、权、利，靠“一刀切”的行政命令，是很难推动专项整治活动的真正落实。

　　完善闲置土地法规是当务之急

　　闲置土地的具体情况大体分两类：一类是房地产开发商本身的原因，或故意闲置土地，或没有资金、没有技术无法开发，或是等待市场前景看好等等。另一类就是各地政府的原因，比如规划的修改、“毛地”的拆迁等等。

　　“在现行的《闲置土地处置办法》中，后一类情况就适用除外法则，政府若要收回就需要有偿收回。而这一条往往成了处置难的矛盾集中所在。”长期从事房地产法律工作的中建中汇律师事务所朱黎庭律师认为，“由于现行的相关法律法规和规章规定中，都没有明确有偿收回的具体实施细则，政府究竟拿多少作为有偿的标准是执行难的症结。”

　　朱黎庭表示，有偿收回的标准从当年拿地的成本价加利息的下限到如今土地评估价的上限，尤其是遇到当年规划为工业用地到如今政府修改规划为商业用地，其间的差价非常巨大。面对如此大的利益，凡在城市动拆迁中出现的状况，在清理闲置土地中都会出现，并且相比普通的动迁居民，手握更多社会资源的房产商能使的招更多。

　　“中国房地产市场近十年来的发展速度之迅猛，在世界范围内也是罕见的，国土资源部在1999年制定实施的《闲置土地处置办法》，显然已经跟不上社会变化的节奏。”朱黎庭说，“相关法规、制度的不完善，非但导致政府无法很好贯彻温家宝总理提出的‘依法行政’的精神，同时也会导致政府行政效率低下，行政成本上升等问题。”

　　急需完善法规的另一个原因是堵塞法律漏洞，避免开发商通过一些手段合理囤地。

　　朱黎庭指出：“目前在关于闲置土地的法律上，依然有许多空子可钻，最常用的“合同纠纷”早已是开发商“合法”拖延开工的一种方法。如果不能用法律来行之有效地关闭这扇“后门”，那么清理闲置土地在某种意义上只能是流于形式，沦为空谈。