物业服务到底该怎么收费？收费标准该怎么确定？省物价局昨天公布了《山东省物业服务收费管理办法(征求意见稿)(以下简称《管理办法》)，对物业服务收费标准和办法做了详细规定，同时面向社会各界公开征求意见和建议。

　　为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，省物价局在深入调研、广泛听取意见建议的基础上，经反复研究修改，形成了《山东省物业服务收费管理办法(征求意见稿)》，昨天正式公布，并公开征求意见。征求意见时间为9月6-16日，省物价局表示，欢迎社会各界人士通过电子邮件、在省物价局门户网站发帖和来函形式提出意见建议。

　　省物价局的电子邮箱：sdwjzfc@163.con；传真电话：0531-86954761；门户网站网址http：//www.sdwj.gov.cn。来函请寄：济南市东关大街长盛北区38号山东省物价局综合法规处，邮编：100013。

　　收费标准怎么确定

　　■普通住宅实行政府指导价，其他实行市场价■普通住宅小区内用于经营的住房也实行市场价

　　物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　物业服务收费应根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业服务费，实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价；普通住宅小区内改变设计用途用于经营的住房，其物业服务收费实行市场调节价。

　　实行政府指导价的物业服务收费，实行分等级管理，由市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定基准价格和浮动幅度，定期向社会公布。具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内，与业主在物业合同中约定。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。实行市场调节价的其他物业服务收费，由物业服务企业与业主或者物业使用人协商确定。

　　物业服务收费可以采取包干制或者酬金制方式，具体收费方式由物业服务合同约定。包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。

　　通过何种方式征收

　　■按房屋建筑面积收取

　　《管理办法》规定，物业服务收费按照不动产登记簿载明的房屋建筑面积收取。未办理不动产登记簿的，以购房合同所载明建筑面积收取。物业服务费按月计收，经双方约定可以预收。

　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；已交付的物业，物业服务费由业主或者物业使用人承担。建设单位与业主或者物业使用人另有约定的除外。

　　物业交付后长期空置的，其物业服务费标准应当在物业服务合同中约定。

　　小区停车位如何收费

　　■物业管理区域内的车库，应优先满足业主停车需求■对停放超2个小时的外来客人车辆，可适当收取费用

　　《管理办法》规定，物业管理区域内的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)应当优先满足业主或物业使用人停车需要。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库的物业服务费和租赁费，实行政府指导价，由市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门，根据车库种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定基准价格和浮动幅度，定期向社会公布。

　　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费等因素确定。未成立业主大会的，车位场地使用费由价格主管部门会同同级物业主管部门制定。

　　车位场地使用费属全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可提取一定比例的管理费用。业主或者物业使用人对汽车和非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

　　物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等外来人员的车辆收取任何费用。走亲访友的外来客人车辆，停放超过2个小时的，可根据物业管理区域内车位情况，经业主大会同意，适当收取一定费用。

　　哪些属于乱收费

　　■电梯运行电费可作为代收代缴费用，应单独列账■共同使用的设施维修费用，不得计入物业服务支出

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)办公费用；(七)物业服务企业的固定资产折旧；(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(九)经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用的设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　同时，《管理办法》还规定，安装并使用电梯等设施设备的物业项目，其机电设备运行电费可作为代收代缴费用，物业管理企业应单独列账，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取，并定期公布。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝缴纳。(本版稿件采写：记者李绍庆)