判定楼市是否已出现实质性的“回暖”，仅凭这一阶段的销售数据是远远不够的，更重要的还要观察楼市当下的各种现场状态，弄清开发商和购房者各自的预期和心态，以及相互之间的关系是否已发生根本性转变。

　　场景一：积极抢市

　　随着“金九银十”的到来，楼市已然成为开发商推盘放量的主战场，积极入市成为多数开发商在今年最后一博的迫切选择。

　　长城建设公司下半年将推出1500套房源，预计将是光谷地区下半年推盘规模最大的企业，其中，锦绣龙城项目近1200套，中小户型占80%左右，户型面积以47-80平米为主；坐标城项目推出300多套，户型面积以83和118平米的紧凑户型为主。“下半年光谷区域竞争会非常激烈，我们适时调整了推盘计划，以中小户型为主，直接针对首次置业客群。”该公司营销负责人透露。

　　同样是光谷地区，中环线附近某楼盘也计划在近期推盘，一期推出花园洋房，二期为小高层。“初次开盘在10月初，年底再推出二期，所有房源都在半年内推出。”该楼盘策一负责人告诉记者，“开发商资金链没有问题，但是仍然觉得后市不明朗，所以决定抢市场，先走量，提高开发速度，加速资金回笼。”

　　场景二：谨慎定价

　　一方面，开发商推盘节奏紧赶慢赶，另一方面，谨慎定价已成为常态。“市场行情好的时候，定价较为容易，现在就得非常谨慎。”武昌某楼盘策划负责人说道。为此，该楼盘在推盘前夕还专门召开定价策略研讨会，请来武汉市多位业内资深人士，为推盘定价出谋划策，而此前类似的一场聚会则是在2008年底，前次是上轮调控正酣时，后次则是调控声渐浓的混沌期。

　　而在一些售楼部，面对看房者的价格疑问，置业顾问通常都会告诉看房者：“还未开盘，价格还未出来。”同时不忘告诉看房者：“肯定会定一个比较适宜的价格。”

　　场景三：理性预期

　　在徐东某楼盘，张先生一家三口前来看房，准备为儿子买婚房。该楼盘8月初开盘，当天销售并不十分理想，实际成交不足百套，可由于户型适中，全部为90平米以内的两房产品，销售月余，三百多套房源目前剩下七十多套，且多数为20楼以上的高楼层房源，单价接近9000元/平米。“周边新盘不多，这个价格还算适中，也没降什么。也难怪，这个项目小，房源少，基本不愁卖。打算多看看，多比较，等到十月份推盘项目多了，再做选择。”张先生说道。对于下半年市场走势，张先生觉得，接下来会比较稳定，中心城区价格不会降太多，但对于购房者来说多了选择机会，也可以慢慢挑。“只要价格降到了我的心理价位，我还是会出手买的。”张先生说道，在他看来，2009年上半年的价格水平他会接受。

　　场景四：非首置需求出手

　　“目前出手购房的人群中，从我们代理的四五个项目来看，首置需求只有50%左右，剩余的还是改善性需求或是投资需求。”武汉一家知名房产代理公司策划经理告诉记者。“新政刚出台那阵，市场被打闷了，投资客纷纷离场，过了两三个月后，政策影响已明显被稀释，所以投资人群开始渐渐进场。相比之下，首置客户对价格很敏感，目前房价未实质性下跌，再加上后市看空，他们出手非常谨慎。”

　　在中北路某大型楼盘，记者看到，该项目近期推盘户型全部为90平米左右的两房产品，目标客户群是有一定经济实力的首次置业者，但实际上，从售楼部的来客情况看，有不少是投资需求。

　　周六邻近中午时分，依然有两位女士在售楼部讨论，首付比例和贷款利率标准成为摆在她们面前的最大问题。“名下已经有两套房产，其中一套有贷款记录，再买的话至少都是二套房，很可能是三套房。首付五成甚至更多，利率提高1.1倍，光每年的利息就多出很多。”其中一位告诉另一位。一旁的置业顾问告诉看房人：“附近的房源很好租，90年代的房子，附近两房的月租金都是2000多。”不料，看房人直接打断道：“不见得，我了解的隔壁**小区的房子就不好租。”看得出，在实际测算投资成本后，看房者已经变得有些犹豫。