荆楚网消息 (楚天都市报) 记者 杨波

　　2010年最后的卖房机会就在眼前，前8个月的尴尬将会对剩下的这四个月产生怎么的“倒逼”？对此，业内人士有共识也有分歧。

　　房价不涨

　　有关未来一段时间的房价走势，武汉房地产界存在两个观点。开发商大多认为，未来房价变化不大；而研究机构认为，房价将下跌。

　　武昌某楼盘市场负责人指出，接下来，市场不会出现大的变化。“站在国家的角度上，政府会保证社会经济的平稳运行，不会大涨大跌。”他说，“这种态势会延续到明年3、4月份。经过宏观调控后，房地产的价格还是会向上走，这和市场供需、城市化以及经济发展有关。”

　　新世界中国地产（武汉）副总监熊锋认为，接下来市场的运行要看开发商的态度。

　　“如果和现在一样，新产品有相对于老产品的优势，定价上保持谨慎，当前的势头就可以延续，如果见风涨或捂盘，就会出问题，但后者出现的可能性不大。”他说，“新世界将遵循市场规律，不捂盘，价格以稳为主，产品素质会比以前更好。”

　　武汉世联兴业房地产顾问有限公司总经理刘鲲鹏认为，未来两个月，武汉楼市的价格波动不会太大，新推出的产品，其入市价格将比较适中。“开发商不要盲目乐观，不能见势涨价，如果再涨价，将可能导致新的调控政策出台。“

　　他指出，9、10月份，市场表现最好的产品应该是能满足“刚需”的小户型和中小套型。“产品竞争力很重要，开发商对产品应该有很清楚的市场定位，做好细分市场的营销。”

　　与开发商和营销机构的判断不同，亿房研究中心主任明晶晶指出，接下来的4个月，武汉市房价总体会出现下调。

　　“从目前已知的情况，9、10月份计划上市的新盘大大多于7、8月份。根据开发商的年度营销惯例，9、10月份的新盘入市不会出现类似于8月份的状况。”她说。

　　8月初，多家机构预测当月会有40个左右的新盘入市，但至月底，未上市的楼盘不在少数。

　　“国家在4月份推出楼市宏观调控，这一时机的选择很有深意，它正好打乱了开发商一贯的推盘和营销节奏。”明晶晶说，“一般而言，4、5、6月是开发商推盘的高峰，到7、8月份，全年的销售任务应该完成80%左右，9、10月在7、8月份价格拉高的基础上，再实现全年利润最大化。但在今年，4、5、6月不推盘，7、8月份又卖不出去，眼看着只剩四个月，不能指望11、12月大量卖房，所以只剩9、10月这唯一的机会了，否则，全年营销回款的数字会很难看。”

　　华中指数研究院高级分析师李国政说：“借用股市上的话来说，目前武汉楼市处于一个‘阶段性整理平台’，如果接下来有负面消息，成交会马上下去，如果有利好，则反之。”

　　他强调，近期一系列利好规划消息频频出现。“比如说‘武汉1小时经济圈’、‘长江经济带’以及和几条高铁有关的消息。”但在强调利好的同时，李国政认为武汉市房价平均水平在未来四个月中会下降15%。“前提是目前的政策环境不变。”

　　价格变化要细看

　　虽然可以基本肯定9、10月份实际入市的新盘不会少，但明晶晶认为，价格的变化要看具体的楼盘，“片区间价格运行的差异较大，在个别区域楼价下调相对较大的同时，不排除个别区域楼价下调空间非常小，甚至出现上涨的情况。”

　　她的这一判断源自对不同片区房源供应的考虑。“要看存量主要集中在什么片区。汉口中心区一直以来都是供小于求，即便是在2008年的调整中，该片区的价格变化也不大。而武昌中心区的存量和供应量大则相对较大，历史数据也显示，武昌明显比汉口的价格变化大，光谷接下来的变化也会大。”她说。

　　保障房入市影响待考

　　李国政认为，自9月开始将进入市场的10000套保障房对市场的影响不可忽视。“单从数据统计层面来说，保障房的入市有明显的拉低相关数据的作用。短期看，由于保障房的供应量相对偏小，对现实的商品房价格产生的影响并不大。但按政府的意图，保障房将形成持续供应，最终会对市场价格产出影响。”他说。

　　而明晶晶并不认为保障房的入市会对房价产生很大的实质性影响。“目前，武汉市在售的经济适用房有14000套，其中主要是用于满足拆迁还建的需要，只有5000套是对非拆迁户发售的。”

　　近几年，武汉拆迁量始终维持在高位，经济适用房的供应并不能完全满足拆迁还建的需求。“此外，保障房供应的重点将转为廉租房，这对于现实楼市需求的消化没有帮助。一些‘夹心层’的购房需求也不是保障房所能满足的。”明晶晶，“这些人既‘不够穷’，又‘不够富’。”

　　她预计，明年楼市价格有反弹的可能有。这是“市场周期性运行的结果，同时，从产业发展的角度看，任何一次‘调控’都是一个相对短期的行为，本次调控没有解决楼市的根本问题。”

　　对于保障房入市，刘鲲鹏也认为对商品房的价格影响不大。“原因在于，从细分市场的角度看，保障房和商品房对应的消费群体不同。”