真“回暖”还是假“回暖”，小户型在8月销售数据中的“小鬼当家”说明了什么？日前，记者采访了武汉市多位知名房企、营销代理机构及数据研究机构的相关负责人，听到了一些较为一致的看法。

　　“回暖”之说难获认同

　　与许多人头脑中正在形成或已经形成的“楼市重归火爆”的观点不同，开发商、营销代理以及数据研究机构都不认同有关“回暖”之说。

　　亿房研究中心主任明晶晶说：“从市场实地调查的结果看，目前市场并没有出现全局性的‘回暖’，市场表现好的主要集中在新增量上，也就是新盘或老盘的全新产品组团。之所以人们感觉市场‘火’起来了，和小户型楼盘的市场宣传和广告发布有关。”

　　在华中指数研究院高级分析师李国政看来，现在还不能叫“回暖”，整个市场目前还处于低谷。“根据历史经验，除商铺外，包括保障房在内的商品房月度成交如果低于5000套，就是楼市的底部。”他说。

　　新世界中国地产（武汉）副总监熊锋认为，现在只能算是开了个好头，谈“回暖”还太早。“正常的回暖应该是一个慢慢向上的过程。”具体分析当前的市场，熊锋指出，从成交可以看出，主要是一些新推盘和加推盘，产品的素质比以前好，价格上有的只是稍微上调，有的持平，有的甚至还低一些。

　　武昌某楼盘市场负责人也指出，“目前的市场没有回暖。”7、8两月，该楼盘的实际销售一度成为市场关注的热点。

　　武汉世联兴业房地产顾问有限公司总经理刘鲲鹏认为：“不存在‘回暖’与否的问题。对当前的市场，应该保持谨慎的态度，政府没有全面放松信贷市场。”

　　“总的看，今年的楼市有一定的复杂性。同样是处于调控中，市场表现和以前大不相同，自调控以来，主城区商品房（除保障房外）月成交量一直没有超过7000套。”明晶晶说，“必须看到，市场总体的成交量并没有出现上扬，不是每个楼盘的销售量都较此前出现增加。这一点和2009年初的情况并不相同。当年3月，既有大开发商楼盘销量的增加，也有其它楼盘成交量的普遍上扬，从而使得该月的成交量较此前有大幅上涨。”

　　为什么现在没有出现2009年3月时的局面？明晶晶指出，一方面是宏观调控的原因，另一方面，现存的大量存量房，其产品本身不符合现阶段市场的要求。“现阶段，小户型以及在价格上有所让步的产品才是合乎市场要求的产品。”

　　小户型不乏投资者

　　李国政认为，严重的‘负利率’现象，刺激了人们进行房产投资。因此，在个别项目，投资的成份很大。“小户型火爆是市场运作的一个阶段性现象，个别小户型楼盘的成交中，投资需求占70%。”“但这种火爆不一定能带动整个楼市的火爆，甚至不排除这一波过去后，市场重归沉寂的可能。”他说。

　　明晶晶也指出，“从产品特征上看，这些新增销量主要以小户型为主，虽然它的成交情况的确很好，但这其中不乏投资者，这并不能代表楼市的正常状态。”

　　价格降了

　　不同机构的统计数据显示，8月份武汉市商品房的成交均价环比变化不大。“价格统计方面，商品住房成交均价5536元/平方米，较上月下滑近12％，但如果剔除保障房因素，则依旧达到6658元/平方米，可谓居高不下。”李国政说。

　　但他同时指出：“我们监控的是成交价格，但现实市场中普遍有这样一类情况。比如有的楼盘，原计划的售价是10000元/平方米，但开盘时只卖8000元/平方米。如果考虑这个因素，目前市场上的房价的确降了。此外，有着‘送面积’概念的产品，实际上也隐含着降价的因素。”他认为，上述因素导致实际成交价下降了5%。

　　消费者更加“理性”

　　“市场更趋于理性，投资者会‘看一下’，‘刚需’则‘该买就买，’而不是一味等待。”前述武昌某楼盘市场负责人说，“目前，市场的主力是‘刚需’，但他们对市场都有自己的判断和预期，价格合适就会买。”

　　刘鲲鹏也认为：“相对于以往而言，可以发现，客户更加理性了，他们学会在买房时从未来的角度来思考。而开发商方面，则出现了分化。有的开发商以走量为主，有的开发商还在‘挺价’，这导致市场价格有高有低。”