编辑同志：

　　张某与黄某系夫妻，双方婚后共同财产中有房屋一套，其房权证记载所有人为张某，无其他共有人。2009年3月份，李某在某报纸上看到张某出售该房屋的信息后，遂电话联系张某，双方最终商定房价为32万元。李某付清32万元房款后，双方在房管部门办理了过户手续，李某取得了该房屋的新房权证。2009年12月，黄某提起诉讼认为该房屋系自己和张某的夫妻共同财产，而非张某的个人财产，未经黄某同意，张某与李某之间的买卖行为应当无效。诉讼中，经司法鉴定评估，该房屋价值38万元。请问：张某与李某之间的房屋买卖行为是否有效？

　　李 莉

　　李莉同志：

　　我国 《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据来信，讼争房屋在转让时其房权证中的权利人仅登记为张某一人，而无其他共有人。根据房权证的物权法定和公示原则，李某有理由相信该房屋为张某的个人财产。同时李某是从报纸上看到的转让信息后才联系购买的该房，所以并无充分证据证明李某在交易时具有恶意，故应当认定李某系善意购买。此外，我国《合同法》第七十四条规定“债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“对于《合同法》第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价……”根据来信，讼争房屋经评估鉴定，整套房屋市场交易价38万元，而李某的实际交易价已超过了市场交易价的70%，所以应当认定李某实际交付的房款32万元是合理的。据此，由于李某对该房屋是善意取得，且该房屋已经办理了过户登记，故应驳回黄某的诉讼请求。

　　本版法律顾问 李一民