别墅大战 一触即发
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第四季度东莞别墅上市量达1600套左右 创历史新高
业内人士认为，对于投资买家、自住买家是入市的好时机
文/记者张玉云、蒋幸端
第四季度，东莞房地产市场将会出现“遍地豪宅”的情况：数据显示，全市将有数十个别墅项目先后有新品加推，涉及的新品房源套数将近800套，如果加上市场原有的别墅可售存量，可售房源将达到1600套以上。
别墅大战一触即发，各大热点区域将呈现出怎样的竞争态势？哪些产品将成为市场追逐的焦点？哪些主力新品值得关注？本报率先推出《墅说》专题，将别墅新品项目一一呈现，让读者先睹为快。
区域竞争
别墅产品占楼市供应的20%
主城区市场竞争尤为激烈
一个是以主城区为核心的中部区域，另外两个则是以发达镇区为核心的东、西部镇区，造就了东莞别墅市场多区域竞争的“三足鼎立”、平分秋色之势。
东莞各镇区水系资源极为丰富，临水而建的别墅豪宅历来是东莞人的最爱。而作为市域经济最为发达的城市之一，东莞富人扎堆，钱袋满满的东莞财富群体不仅喜欢住豪宅别墅，而且偏好投资楼市中这一升值最快的稀缺品，由此导致了东莞房地产市场中临水而建的别墅项目层出不穷。
今年，东莞的别墅项目开发进入集中爆发期——稀缺而且历来惜售的别墅产品居然占据了“金九银十”市场供应的20%，将有多达800套的新品别墅上市。
三大区域形成三足鼎立
调查显示，目前东莞别墅项目开发较为分散，几乎每个镇区都有自己的豪宅项目。而较为集中的开发区域有三大块：一是以主城区为核心的中部区域，另外两个则是以发达镇区为核心的东、西部镇区，如此造就了东莞别墅市场多区域竞争的“三足鼎立”、平分秋色之势。
在三大主力战场中，竞争最为激烈的战场无疑在主城区。主城区及其周边镇区将有多个全新别墅项目入市，开发商个个“大牌”，即将入市的中信御园、万科麓湖、大朗碧桂园将成为第四季度东莞别墅市场上的耀眼明星，其项目产品定价、销售将直接影响到别墅市场的走势。
除了品牌开发商扎堆鏖战别墅市场外，一些新晋的开发商也在今年加入“别墅战团”，令别墅市场大战显得更有“看头”。
如东城，将有两个豪宅别墅项目入市，花样年·君山及鼎峰尚境将推出部分别墅产品，令城区别墅市场的竞争态势显得更为激烈。
另外，一些有计划入市的别墅新品项目虽然在“金九银十”期间未必会“露脸”，但年末也有望加入“战团”，如金地黄江项目山湖城、万科紫台、万江葡萄庄园等。
项目争艳
下半年别墅放量大
开发商或错峰推盘
第四季度有数十个、多达800套的别墅新品房源入市。如果加上上半年市场推出的800套在售别墅，2010年东莞别墅全年的放量高达1600套左右。
东莞中原市场研究部统计的数据显示，今年第四季度东莞别墅市场将迎来一个集中推货的高峰时段，有数十个、多达800套的别墅新品房源入市销售。根据相关统计，如果加上上半年市场推出的800套在售别墅，2010年东莞别墅全年的放量高达1600套左右。
市场供应量不断加大
东莞中原对2006年~2010年“金九银十”的各类楼市产品的供应比重统计显示，东莞“金九银十”别墅供应自2006年开始出现逐年上涨的趋势，但总体供应占市场的比重不大，2006年~2009年控制在6%以下，唯独今年的市场供应呈现数倍的增长，别墅总体供应突然暴增，占市场供应比重高达20%。
东莞中原市场研究部经理车德锐表示，下半年东莞别墅的放量较大，各盘的竞争态势比较激烈，故不排除开发商会错峰推出项目避免正面“对决”。
“目前东莞各大开发商对于第四季度楼市的市场预期并不乐观，政策调控的压力仍然存在，而且市场供应量也在不断加大，开发商们对未来市场存在较大分歧。”
推少量新品进行“试水”
车德锐认为，品牌开发商如中信、万科、光大、金地等，会按计划对项目进行持续推货，甚至提前推盘计划；而一些新晋开发商则会以谨慎的态度对市场保持一定的观望，如采取先推少量新品进行“试水”，看市场反应如何再定推货数量，或者为了避免与强敌正面“对决”，采取错峰推盘的策略，延后推盘计划。
由于大量别墅争相入市，车德锐认为别墅产品势必会抢占部分大户洋房豪宅的市场：“目前推售的别墅产品中，以面积较小的联排、双拼别墅为主，这类产品总价低，定价与一些高端的豪宅产品相差无几，但胜在产品户型具有单门独户的别墅类别的优势，富豪们更愿意选择这类产品作为居所，这就令原本已经滞销的高端大户洋房产品更难卖。”
需求分析
8月均价11783元/平方米
投资、自住买家或将入市
今年8月，东莞全市别墅成交均价为11783元/平方米，市场价格处于一个“低点”。业内人士预测，资源优势明显的优质别墅项目定价会比较高， 部分项目售价可能创下城区别墅市场的新高。
第四季度别墅房源多、选择多，对于喜欢投资购买别墅产品的买家而言无疑是一大好消息，但目前东莞别墅售价是否处于一个“最低点”？第四季度是否是买家入市购房的好时机？
价格进入“市场低点”
在良好的市场机遇下，东莞有资金实力的投资买家及富豪群体更倾向于投资后市升值潜力较大的别墅类产品，这也造成了别墅类产品总是供不应求的局面。
据东莞中原市场研究部统计的数据显示，虽然别墅产品受“4·17”楼市新政影响较小，但自新政出台后，东莞整体楼市成交、产品价格无一例外受到正面波及。别墅类产品自新政出台后全市成交量出现50%以上的下滑；价格方面，直到8月，东莞全市别墅成交均价为11783元/平方米，与1月份15527 元/平方米的成交均价相比，价格下降了30%之多。
“目前东莞别墅价格已经稳定下来，下调的机会不大，但市场价格仍然处于一个‘低点’。同时第四季度别墅产品供应将进入到一个高峰期，此时项目竞争大、选择多，对整体价格会造成一个平抑的作用，开发商为争取好的业绩，让利幅度会更大，对于投资买家、自住买家而言，确实是一个入市的好时机。”车德锐说。
优质项目定价会比较高
由于每个区域的需求及竞争情况不同，别墅盘在定价方面会出现较大的差异。
资源优势明显的优质别墅项目，如城区市场的中信御园、大岭山万科麓湖及金地山湖城等几个项目，在开发商心目中的期望值极高，中信御园项目因得天独厚的地理位置可以说是未售先热，业界猜测其售价有可能创下城区别墅市场的新高。
而万科对其别墅产品的定价素来都不低；金地对其在东莞的首个高端别墅项目山湖城的市场期盼值也很高，凭借该区域周边观澜高尔夫别墅、万科棠樾等项目已创出较高的市场售价，该项目定价预期也将向以上两个项目看齐。
而一些推盘货量大、市场消化存在难度的区域，别墅定价过高可能会导致滞销。
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