城中别墅 占尽地利
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●下半年将集中上市
●每平方米价格均过万
入则宁静，出则繁华，说的正是城市中心豪宅的特色。东莞市区豪宅在沉静了一段时间后，今年下半年将有大批货量集中上市，这一批既享受着城市资源配套，又拥有自然稀缺资源的城中别墅未推即已备受瞩目。
业内人士认为，东莞市中心少有大批别墅、豪宅集中上市的情况，集中推货有利于别墅、豪宅的整体造势。此外，由于市中心别墅项目少，资源稀缺，这些别墅销售的前景看好。
文、表/记者蒋幸端、张玉云
图/记者卢政
景观优势与完善配套并存
城市中心别墅因为其越来越少的稀缺资源和不可复制的资源优势，使得其在别墅市场上格外引人注目，即使在别墅市场竞争激烈的时候，这些拥有稀缺资源的城中别墅也极具竞争力。
它们除了共同拥有着城市中心便利的生活配套设施外，还各自拥有其稀缺的自然景观资源优势，这些优势不仅是在城市中心少有，甚至在整个东莞都少有。
向来别墅区多位于远离人群的郊区，拥有绝美的自然风景，却远离城市的繁华，因此在日常生活当中难免有些不便利。而城市中心别墅却没有这种烦恼，他们拥有市中心少有的自然景观资源的同时，还享受着城市便捷的配套设施，因此也在上市后备受推崇，被不少有钱的购房者选择为第一居所。
今年下半年东莞市中心将有大量城市中心别墅上市，如位于黄旗山脚下的中信·御园、华样年·君山，水濂湖旁边的御花苑·天珑湾等。这些别墅除了位于市中心外，还拥有极优美的自然景观。此外，已经有品牌的老牌别墅盘也推出新货，如中信森林湖推出的山居联排双拼别墅，林居联排别墅，而宏远地产则继续推出中式岭南风格的联排别墅、叠加别墅等。
东莞星彦地产张锐认为，随着城市的发展，城区的别墅项目将越来越少，“一个豪宅项目，有几个要素必须是不可复制的：地段、资源和产品。”他认为城中豪宅具备了这些条件，如花样年·君山位于黄旗山脚下，旁边是虎英公园，依靠着峰景高尔夫球场，拥有着很好的景观，其稀缺性的资源优势是其他普通豪宅所没有的。
代表楼盘
别墅的一个吸引人的条件是拥有稀缺的山水资源，随着城市的开发和利用，城市中心越来越少这种自然资源景观，而能够把这种公共的山水资源变身为私家享受资源，自然也就体现了豪宅的价值。
今年东莞市区别墅项目在集合城市配套资源、山水资源方面都有着较强的竞争优势。
多为1万元~3万元/平方米
东莞城中类别墅均价基本保持在1万元~2万元/平方米的范围之内，总价则保持在200万元~500万元左右。东莞类别墅一般面积都不会太大，总价不会太高，超过一定的范围则销售比较困难。一般来说，叠加别墅控制在200平方米左右，联排别墅控制在300平方米左右，独栋别墅则控制在500平方米左右。
城中别墅尽管拥有自然景观资源和城市配套的双重优势，价格则基本维持在1万元/平方米以上，部分则高达3万元/平方米以上，与东莞其他别墅定价相差不大。
业内人士分析称，别墅的定价普遍看其所拥有的稀缺资源和面对的群体，如果没有稀缺景观资源的城中别墅，定价普遍较低，面对中高端购房者，普遍作为第一居所使用，而拥有稀缺资源的别墅、类别墅，定价则相对较高一些，不少富人购买作投资用，或者作为第二、第三居所使用。
记者在采访中了解到，目前东莞市区城中别墅定价普遍在1万元~3万元/平方米。
御花苑·天珑湾相关负责人透露，该楼盘新推出的叠加别墅产品，初步定价约在1.5万元~2.5万元/平方米左右，据了解，花样年·君山单价也约在万元以上，江南第一城联排别墅也是1.3万元/平方米左右。
记者了解到，除少数景观资源好的独栋别墅销售在3万元/平方米以上外，东莞城中类别墅均价基本保持在1万元~2万元/平方米的范围之内，总价则保持在200万元~500万元左右。
张锐认为，东莞类别墅一般面积都不会太大，总价不会太高，超过一定的面积则销售比较困难。一般来说，叠加别墅控制在200平方米左右，联排别墅控制在300平方米左右，独栋别墅则控制在500平方米左右。
此外，开发商一般会通过赠送地下室、阳台等来增加别墅的实际使用面积，此外，总价也不会太高。
稀缺依旧开发商乐观
新政出台后大户型销售遇冷，别墅、类别墅集中上市竞争激烈，是否会造成销售上的困难？面对这个问题，开发商们都比较乐观，业内人士认为，别墅集中上市有利于吸引全城目光集中推广，而各个项目又各具特色，并不担心竞争。
张锐认为，城中别墅集中上市，竞争肯定存在，但是从另外一个角度来看，这么多的开发商都集中在这个时候这个区域上市，面对着整个东莞市场，同时吸引了全东莞的眼光，对于别墅项目来说是有利的。此外，张锐认为，在城市中心下半年有大量别墅上市，但是面对整个东莞来讲，别墅是一种稀缺产品，是越来越少的，项目面对的是整个东莞市场，因此并不担心区域的竞争。
御花苑相关负责人则表示，就目前楼盘内部登记来讲是比较乐观的，至于从整个市场的情况来看，目前市场受政策因素影响确实比较大，但是相对于豪宅项目来讲，天珑湾希望做成一个市场的标杆性项目，因此对于市场还是有一定的自信。“第二个，我们的产品既然是升级换代产品，就非常特殊，户型设计可以从自己家直接上天台，大家的期待还是比较高。”
中原地产相关人士也认为，东莞市区虽然于近期推出许多豪宅产品，但由于产品的个性原因，这些产品在本区域内的竞争并不多，如拥有的资源方面都是不同的，另外一方面，不少楼盘从2007年后就没有再推出别墅产品，很多老业主还是比较期待的。
拥临山福地
中信·御园、鼎峰尚境、花样年·君山
黄旗山是东莞人眼中富有传奇色彩、代表莞人特色的一座山体，黄旗山脚下向来是东莞富人居所的聚集地，黄旗山板块已经成了东莞富人区的一个代名词。
坐拥黄旗山、峰景高尔夫与虎英公园景观资源，地处黄旗板块一线区域，拥有这些豪宅条件就拥有了引人注目的条件。
近两年来，随着别墅用地的限令开发，别墅豪宅已经越来越少，而旗峰板块成就了豪宅对生态资源的苛求。东莞人心目中的福地黄旗山，周边的峰景高尔夫球场与虎英公园区保留了原始的地貌，周边湖光潋滟，山清水秀。山水兼具，成就了旗峰板块独一无二的生态资源。
在今年的黄旗板块豪宅中，中信·御园因其得天独厚的地理条件，无疑是最受市场注目的星级别墅，而东城东的两大豪宅项目鼎峰尚境、花样年·君山的全新上市，令黄旗板块豪宅的竞争态势日趋白热化。
围秀水而建
御花苑·天珑湾、中信森林湖、万科·麓湖
水濂湖、同沙水库是东莞主城区中不可多得的两大天然湖泊，远离城市烦嚣，周边交通路网又多，优越的自然和交通条件使其成为开发城中别墅的最好地带。
因此，水濂湖周边从2003年开始就出现了大量的豪宅别墅项目，御花苑是其中的典范代表。其后中信森林湖也凭借着临湖而建、远眺山景的绝佳景观资源，在中信地产的精心打造下，成为城中豪宅别墅产品的上乘之作。
今年，凭借同沙水库秀美资源，依傍同沙生态公园南、毗邻湿地公园的万科·麓湖项目横空出世，令主城区别墅市场的战况更为惨烈。
万科·麓湖是万科地产进军东莞6年以来的首个纯别墅项目，在别墅扎堆上市的第四季度备受瞩目。
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