小区新物业没进驻，老物业还要服务6个月；前期物业收费应依据第三方的评估报告；发生物业服务争议，可以委托监理机构评估……昨天，市住建委和市工商局联合发布了《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本，并于9月13日至9月19日期间通过“首都之窗”和“北京建设网”网站公开向社会各界征集意见和建议。

　　物业服务“踢皮球”？

　　业主与开发商签合同

　　新小区入驻，常发生物业公司和开发商相互推责的“踢皮球”状况，搞得大家乔迁新居的喜悦被消耗殆尽。今后这种情况将有望改善。

　　“合同主体关系调整了，现在是业主直接和开发商签合同。”市住建委相关负责人表示，在新小区开始入驻，到公用部分向全体业主交接的这段时期提供的是“前期物业服务”，以往是开发商委托物业公司提供服务，“业主有问题了，找开发商和物业都说是对方的责任，造成推诿扯皮。”据介绍，新的《前期物业服务合同》规定，购房人作为甲方，开发商作为乙方承担前期物业服务责任，提供前期物业服务。

　　合同约定，开发商在一般情况下不得向业主收取物业费，如果违反约定擅自提高物业收费，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳。此外，前期物业价格形成机制此次也进行了改革，费用标准必须根据随机抽取的第三方物业服务评估监理机构出具的物业服务费用评估报告确定。

　　前期物业的相关内容将和买房合同一起记录在册。市住建委表示，今后《前期物业服务合同》将同《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》捆绑，同步上传至“北京房地产交易管理网”网上签约系统一并签订。

　　物业交接发生争议？

　　委托监理机构评估

　　如果业主或者物业公司不准备再合作了，要提前3个月打招呼。《物业服务合同》规定，甲、乙双方任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。如果老物业合同期满，新物业还没有入驻，老物业公司还要按照原有的收费标准继续提供服务6个月。

　　“如果有纠纷，合同里也有详细的约定。”此次公示的《物业服务合同》中，专门开辟了一个“争议解决”章节，对于物业服务质量发生争议的，双方可以共同委托物业服务评估监理机构进行评估，或者提起诉讼。

　　此外，合同里还明确了物业项目的基本情况以及项目内各物业管理区域的界限，增加了业委会用房位置及面积标准等内容。

　　晨报记者 赵阳

　　■马上就访

　　明确开发商

　　前期责任

　　“修订这两份合同的着力点在明确各方当事人的权利义务，尤其是开发商在前期的责任等等，责任明晰，才能保证业主和物业公司和谐相处。”市住建委物业处处长于良表示，今年10月1日起本市将实施新的《北京市物业管理办法》（简称《办法》），这次修订的《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》是围绕《办法》的重要配套示范文本，其修订所依据的也正是《办法》以及《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》的有关规定。记者了解到，北京市自2004年首次推出物业服务合同示范文本，此后经过多次修改。

　　晨报记者赵阳