人们普遍把小区地下车库权属之争归咎于立法滞后，可是在人们寄予厚望的《物权法》颁布实施之后，有关纷争并未得到实质性解决。

　　其实小区车库的归属并不复杂。小业主、开发商之所以争执不休，法院、相关部门之所以莫衷一是，关键在于忽略或回避了一个最根本的元素——土地。

　　商品房的一个基本属性就是“房屋及其占用范围内的建设用地使用权不可分离”——即“房地一体”。任何一套商品房都不是“空中楼阁”，都必须占用一定面积的建设用地——此即意味着在购买商品房的时候，你所购买的不仅仅是房子，还必然包括了那套房子相对应的土地使用权，房价中也必然包含了相应的土地使用费。《物权法》第一百四十七条明确规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。“房地一体”原则已构成我国民法的一个基本规则。

　　业主购买商品房都会得到政府核发的两个封面印有“中华人民共和国”字样的权证，一个是国有土地使用证，一个是房屋所有权证。两证同时齐备，才表明这个房地产权属完整、无瑕疵。上海是个别实行“两证合一制”的城市，即土地证和房产证合并在一个本上，名为房地产权证。该证的前一部分土地状况中，有一个栏目为“分摊土地”，即是你购买的这套商品房所分摊的建设用地面积。小区所有商品房的分摊土地面积相加，即是全小区的宗地面积。在商品房小区里只有两类建筑：一类是分摊了土地的建筑，《物权法》称之为“专有部分”，其产权归购房业主专有，能领到房地产权证，能进入市场转让；另一类是不分摊土地的建筑，《物权法》称之为“共有部分”，如物业用房、电表房、水泵房、垃圾房等，产权归全体业主共有，不发产证，不得转让。在商品房小区里不存在未承担相应土地价款而能办理独立房屋所有权证且可转让的商品房。不然，真会出现“空中楼阁”的奇迹了。

　　搞清了房子和土地的关系，地下车库的问题也就不再复杂。

　　小区车库有没有分摊土地，是确定权属最关键的依据。然而，普通人几乎无法得知地下车库到底有没有分摊土地，因为几乎所有车库的房地产权证上，“分摊土地”栏里都是空白。不仅如此，如今肯定分摊了土地的业主的房地产权证上，这一栏也没有任何信息。

　　这里不得不提到本市房地部门的一个文件。

　　前上海市房屋土地管理局（现分拆为上海市住房保障和房屋管理局以及上海市规划和国土资源管理局）于2004年发出了一个“关于暂停用地面积分摊计算的通知”，核心内容是：“为进一步加快房地产登记发证速度，更好地为房地产权利人服务，决定暂停用地面积分摊计算”。

　　这个通知实施以后，商品房小区里一些原本因没有分摊土地而属于全体业主共有的附属设施，如技术层、地下车库等纷纷办出了房地产权证。有了产权证就可以转让，由此导致以车库为代表的小区共有物权的权属之争也浮出水面。由于业主的合法房地产权证缺失了土地分摊面积，“真作假时假亦真”，那些很可能没分摊土地的“房地产权证”也让相关部门、法院在处理此类纠纷时泥足深陷，也让业主的维权举步维艰。

　　土地证上没有分摊土地面积，就好比房产证上没有所买房屋的建筑面积。皮之不存，毛将焉附？不管“暂停用地面积分摊计算”的目的如何，这一“暂停”客观上为众多没有土地使用权依附的“产权证”的出炉提供了可能。而“房地一体”基本原则发生变化，使小区的车库权属纠纷变得扑朔迷离。