本报记者 王海燕

　　物业费拖欠不缴、停车位乱收费、业委会筹备难、维修基金筹集难……昨天，《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》提交市人大常委会第21次会议初审。

　　关注一：欠物业费卖房受限

　　本市小区拖欠物业费的比例高达20%多。对拖欠物业费的业主，《修订草案》第43条明确，“业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证”。

　　委员们质疑该规定在操作上是否可行？有委员提出，如果居民不交易房产如何来制约？争议更大的是，债权可否影响物权转让？有委员认为，欠缴物业费是合同违约行为，应当通过民事诉讼解决。朱言文委员认为，条例应明确业主应按时交纳物业服务费，不按时缴纳的将收取一定的滞纳金。毛文佩委员认为，催交物业费的主体应是业委会，业委会对于业主不交物业费的情况也要发挥催缴作用。

　　关注二：停车位如何管理

　　《修订草案》对物业管理区域内机动车停车位的管理做了规定，建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。叶辛委员提出，房产商建车库时，成本计入建房费用的，地下车库位就属于全体业主，希望这次立法把这个有争议的问题向社会说清楚。施雷委员认为，物价部门给了收费许可不等于就给了收费的合法性。

　　马宗礼委员提出，地下停车库、地面停车库是否属于公共面积，属业主共有？停车费收取是否合理、合法？瞿钧委员认为，很多老式小区没有地下停车库，为解决停车，在有限的地面划出停车位，甚至影响了消防车、救护车等进出，引发新的矛盾纠纷，这样有限的公用资源如何平衡新、老业主等各方的权益？

　　关注三：强制维修和紧急维修

　　不少小区出现漏水等危险情况，需要动用维修基金，却因“三分之二”法则遭遇执行难。为化解这个难题，此次立法一大亮点即设置了 “物业强制维修和紧急维修”条款。《修订草案》第64条规定，对严重影响房屋使用和安全的紧急情况，物业应立即维修和采取应急防范措施，同时向业委会和物业所在地房管办报告。

　　刘世才委员说，《修订草案》关于强制使用维修基金的规定很好，但要妥善处理好与上位法的冲突。张爱民委员提出，有些屋顶和外墙渗漏不一定影响房屋安全，如果物业立即组织维护而未能经业委会同意而动用维修资金，似乎有所不妥，建议该提法再斟酌完善。

　　关注四：同一小区物业费相同

　　《修订草案》明确了同一物业执行同一物业费标准的原则，规定无论是商品房还是售后公房，只要是由同一物业管理、实施同一物业服务内容，即执行同一标准物业费的原则。

　　但委员们对其操作性提出质疑。朱言文委员说，同一小区内，物业管理存在不同收费标准是因历史原因造成的，立即统一可能会有难度，不同利益的居民也会有不同的意见。此外，收费是就高还是就低，谁来核定？也需要研究。他建议，是否可以在条例中规定一些原则，按一定的比例逐年进行收费调整，逐步做到统一，至于调整的比例和时间应研究后予以明确。