主持人：潘昭晖 董吉湘

　　文字整理：洪虹

　　摄影：新浪乐居

　　网络传播：新浪乐居长沙

　　主持人语

　　99家地产上市公司2010年上半年报显示，今年上半年房地产行业的经营性现金流为-778.1亿元，而去年同期为368.1亿元，一正一负之间，两者相差超千亿，99家上市公司仅有32家的现金流为正，67家为负，占比近七成。而同时，上半年上述房企6月底存活已达6088亿，较去年同期的3970亿大增53%，徘徊于历史高位。

　　数据显示，长沙房价从7月底开始抬头，9月第二周住宅成交均价5288元/平方米。一面，三套房房贷暂停与二套房房贷全线收紧，另一面，长沙纯住宅销售量正在节节攀升。据不完全统计，9月份长沙有30多个楼盘开盘，大量房源上市，今年金九银十的硝烟或将更浓。

　　9月14日下午，在五一大道766号中天广场写字楼26038号房，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的“广厦会客厅”如期举行。本期讨论的是，在全国楼市逐渐升温和金九银十的助推下，消费者可以出手购房了吗？

　　刚需为主，金九银十火爆依旧

　　主持人：就往年来看，金九银十在全年的房地产市场中充当了什么角色？楼市二次调控的传闻渐起，是否会对今年长沙的金九银十造成影响。

　　巫辉（卓越蔚蓝海岸营销服务部总经理）：今年的金九银十在长沙房地产市场中，是一个非常重要的节点。之前的新政对市场特别是7、8月份的销量有一定的影响，长沙楼市究竟是销量加速？还是量价上扬？金九银十是个节点。10月底的房交会也将是一个关键。

　　最近，中央稳定房价的声音频出，房产税、物业税的传闻一直存在。不管是提高贷款利率还是提高首付，我认为对长沙房地产市场的影响不会很大。第一，9月第一周长沙楼市的销售额和销售量相比8月后两周有明显上升，而且增幅明显。第二，虽然长沙9月份有30多个楼盘开盘，但我们可以发现观望人群并不多。我们一直在看各个区的数据，绝大部分楼盘的销售率在50%-60%以上。

　　张帆（新华都万家城副总经理）：新政出来后，长沙的在建项目和在售项目也没有受到很大的影响，7、8月份，该建房的还在建房，该购房的人也在购房，虽然之前有一小波的下滑，但到了8月底、9月初全国房价都在升温。从近两三个月来看，长沙老项目加推所受的影响比较大一点。对于产品做得比较好的新项目来说，定价可能会高一些。但是，对于产品合理、定价合理的项目来说，市场的观望情绪并不浓。

　　上半年新政出台以后，我们对后市的判断是谨慎乐观，从下半年的情况来看，我们比较乐观。

　　杨桢（克而瑞长沙总经理）：金九银十一直是往年最重要的一个节点，对成交量和上市量都是。但是，从新政颁布之后的情况来看，改善需求、投机需求、投资需求都受到了抑制。虽然改善性需求受到了一些影响，但对于刚性需求来说，影响不大。长沙现在的购房群体还是以刚性需求人群为主，因此重点要看项目的性价比和卖点。

　　周艺（新浪网友）：新政对于第一套房来讲还是没有太大的影响。对于购房者来说，如果房子符合我们的要求，在资金允许的情况下，很愿意购买。但是，新政对投资心态还是有影响的，毕竟首付大幅上涨了。另外，金九银十，货补的恢复和大量的新盘推出，对市场也有一定的刺激。

　　新出品楼盘定价更趋合理

　　主持人：步入9月，长沙仍将有30多个楼盘开盘，大量新房源上市，市场已经摩拳擦掌，今年金九银十会否上演抢量之争或抢价之争？价格会不会出现拐点？

　　张帆：我觉得金九银十出现销量之战、价格之战的可能性很小。如果出台保有税，那将是全国性的拐点。2001年之前的长沙楼市，单位集资房和经适房占了市场50%的份额，在那种情况下都没有出现价格战，这是长沙市场的理性。二是长沙不缺土地，现在在二环内还可以找到几十亩的地。三是长沙不缺市场需求，长沙不是一个单纯地域性的长沙，而是全省的长沙。

　　今年上半年有两个月，长沙楼市一度出现了非理性情况。但整体来说，经历了两年政策调整和考验，长沙楼市整体是比较稳定的。

　　巫辉：我认为不存在价格PK销量，也不会出现价格之战。因项目而异。至于拐点会不会出现，如果政府只是平常的政策打压的话，拐点出现的可能性也很小，关键的因素还在于流动性泛滥的程度有多高，如果一线城市暴涨，二线城市跟风，快的话到今年第四季度，慢的话到明年第二季度，政府可能又会出现一轮调控。

　　杨桢：整体来看，价格应该在正负5%的区间内波动，相对平稳。从下半年开盘的项目来看，一是新开盘的项目，定价将更趋合理，不会像今年上半年定得那么高；二是开发商在金九银十和房交会期间会出现比较多的促销方式。下半年的供应量非常大，但目前市场需求也能够把价格支撑起来，目前长沙的购房群体中，地州市的购房人群占到40%-50%。

　　周艺：我认为房价可能会出现稳步增长，但是波动应该不会太大。现在精装房比较多，特别是刚性需求人群很愿意选择精装房。看现在房价的状况，由不得我们再观望了。

　　首次置业，建议在房交会或年底出手

　　主持人：从成交数据来看，不管是近期开始活跃起来的土地市场，还是销量开始回升的二手房市场，都在彰显步入金九银十的楼市逐渐升温了。是否可以出手购房了？哪些区域值得考虑？

　　巫辉：如果购买能力有限，还是以个人需求为主。如果从投资的角度来考虑的话，还是要考虑稀缺性，这就要参考专业人士的意见了。说到购房时机，不排除金九银十政府有调控措施出台，这样的话可能会有一个短期的回落。至于区域推荐，我倾向于南城和大河西板块。

　　张帆：在长沙买房什么时候都可以，要根据自己的经济支付能力来看。对于大部分置业者来说，要根据家庭的变化来购买适合自己的产品。我推荐大河西和武广片区。武广是长沙城市发展的核心。政府这几年会加大投入把武广的基础设施配套进行完善。岳麓区从居住的大环境来讲是最好的，大河西的发展是城中之城的发展。

　　杨桢：我还是站在首次置业的角度谈，如果是首次置业，建议在房交会，或是年底出手购房，那时候性价比比较高。如果从投资的角度来看，我认为随时都可以，因为长沙的购房风险不是很大。投资什么产品要看需求和财力。在区域上，我看好武广新城，相关配套都在完善，有政府的相关政策，还有总体规划，前景非常好。

　　周艺：如果有性价比比较合适的楼盘，我就会出手。对于自住来说，我一直有一个概念，打算长期自住的房子，如果说它的环境、配套等各方面符合自己的需求的话，什么时候买都不亏。至于区域选择，我比较倾向于岳麓区，人文环境要好一些，教育环境也要好一些。