规定解释

　　◆业主自行管理物业后，可对自行管理的执行机构、内容、标准、费用和期限、聘请专业机构的方案等事项进行决定。但电梯消防技防等涉及人身、财产安全的设施设备管理仍需委托专业机构进行维修和养护。

　　◆业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证。

　　早报记者 俞立严

　　昨天，关系到上海业主切身利益的《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》（以下简称《修订草案》）提交上海市第十三届人大常委会第二十一次会议审议，新规不仅首次提出业主可自行管理物业，街道居委将介入业主大会筹备，还对物业费缴纳、停车位买卖、限制改变房屋用途和结构等方面作出限定。

　　业主可自行管理物业

　　“对于业主自行管理物业的方式，本市目前在一些规模较小的物业小区探索和实践，并取得了一定效果。”市住房保障和房屋管理局局长刘海生昨天介绍，《修订草案》中首次对“业主自行管理”进行了规定。按照新规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数业主同意，“业主可以自行管理物业”。

　　新规定明确，业主自行管理物业后，可对自行管理的执行机构、内容、标准、费用和期限、聘请专业机构的方案等事项进行决定。但电梯消防技防等涉及人身、财产安全的设施设备管理则仍需委托专业机构进行维修和养护。

　　此外，按照规定，自行管理物业的业主大会可委托具有资质的中介机构对管理费、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，并向业主每季度公布一次自行管理账目。

　　敲承重墙最高罚20万

　　新规定还明确，损坏房屋承重结构，情节严重者可处十万元以上二十万元以下罚款。《修订草案》明确列出，业主在物业使用中损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物、破坏房屋外貌、擅自改建、占用物业共用部分等九种行为都被纳入“损害公共利益及他人利益行为”。

　　罚则中亦明确，损坏房屋承重结构、经房屋管理部门责令后立即改正、恢复原状的，“可处一万元以上十万元以下的罚款”；情节严重的，“可处十万元以上二十万元以下罚款”。有违法搭建行为且未改正的业主，《修订草案》规定，“不得担任业委会成员”。

　　业主需担保争议性物业费

　　对业主拖欠物业费的行为，《修订草案》做了新规定：明确“业主应当根据物业服务合同约定，交纳物业服务费”；同时规定，“业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证”。此外，对存在争议的物业费金额，规定要求业主就此提供相应担保；物业则需在三十日内提起诉讼或仲裁。

　　“近年来，物业服务费收取难成为本市物业管理中的难点和热点。”市住房保障和房屋管理局局长刘海生这样表示。刘海生提出，业主不按时交纳物业费的行为，“虽然属于民事违约，但造成了对整个物业管理区域共同利益的损害”。因此，在《修订草案》中对拖欠物业费的业主，在房屋转移登记和抵押登记环节“作了一定限制”，“要求业主同时提供足额交费的凭证”。

　　刘海生解释称，为了避免和减少对业主房屋交易权和抵押权的影响，《修订草案》排除了业主已对物业服务费争议金额提供担保的情形，同时，督促物业尽快通过民事途径解决争议事项，“此种情形下，物业逾期不提起诉讼或仲裁的，担保款项退还业主。”