10月20日下午，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的“广厦会客厅” 在长沙晚报14楼会议室如期举行。本期话题是“后调控时代，可以投资商业地产吗？”在经历了“9·29新政”和限购令后，长沙会否出现住宅转向商业的投资热潮？源于政策，止于市场，本期我们邀请了4位商业地产操盘手和2位专家对此进行了讨论。

　　主持人： 潘昭晖 董吉湘

　　文字整理：洪虹

　　摄影： 余志雄蔡涵东

　　网络传播：新浪乐居长沙

　　主持人语

　　4月14日出台国十条，9月29日继续加大调控力度以来，新一轮调控已深度推进，在多项调控影响下，整个房市一、二手房成交量下降趋势明显。

　　多重调控之下，限购令一词强势进入人们的视野，自今年4月30日北京出台“国十条实施细则”后，规定从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。

　　房产新政给房地产投资带来诸多的不确定性。种种信息显示，受9月29日二次调控以及此后限购令的影响，不少炒房客退出了住宅市场，转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店式公寓。

　　从中国指数研究院中国指数研究中心近日发布的《2010年前三季度中国商业地产市场研究报告》来看，销售方面，写字楼与商业用房在今年前三季度持续放大；投资方面，商业物业2010年前三季度投资额增速在大幅度反弹，其中写字楼开发投资额在今年前三季度同比大幅增长。在这样的环境下，商业物业正迎来新的机遇。

　　而渐渐崛起为中部商业重镇的长沙，市政建设发展迅速，随着地铁1号线、2号线交通路网的全面铺设，长沙交通迅速升级，滨江新城、武广新城等新区规划也力图打造城市新的商业中心。

　　对长沙的商业物业以及投资者而言，商业地产的春天是否真的来临？商业地产的抗跌性如何？对于个人投资者在商业房地产项目的消费或投资策略，有什么建议？投资者选择商业地产，又该注意哪些方面？我们将分主题进行交流。

　　新政一定会达到政府预期

　　主持人：有专家认为，此次楼市一线城市相继出台限购令，将对住宅市场产生颠覆性的影响，资金将流向商业，对此，您有何看法？新政对住宅市场调控效果是否达到预期？对长沙楼市的影响怎样？

　　熊靖（湖南德思勤房地产投资顾问公司总经理）：限购令是行政手段，且杀伤力强，制定容易，废除也比较容易，不管怎么调控，短期还是会有效果，因为这关系到政府执政公信力的问题，必须要给老百姓一个交待。

　　我认为政策还没有出完，因为税和利率都没有用上，这两个手段可能比“限购”更加严格。另外，房产税也不再是试点的提法了，可能马上要推行。所以，我觉得中央政府一定要看到其认为的预期效果。

　　李麒（麓南商业广场营销总监）：今天正好有个朋友和我聊天，是一个普通的购房者，刚刚买了一套房，他想借钱再去买一套房子。我觉得这种消费者看到中央出台的新政太频繁，认为这些政策对房价没有任何影响，房价越打压越高，已经麻木了。至于限购，对商业地产没有任何影响。所以，我认为这个时候对商业地产是一个很好的机会。

　　鲁帆（长沙万科销售经营部经理）：我认为，以政府的行政干预力，对这次的调控应该还是有不见血就不松手的毅力。但是，说到新政对长沙楼市的影响，市场上并没有出现政府想要的效果，可能基于几个方面，一是长沙市场刚需支撑比较大；二是其他的一线城市，包括厦门、福州、三亚这样的二线城市出台限购令，资金流向长沙的趋势愈发明显。

　　卢鹏（凯通国际城营销总监）：开发商不知道政府还会不会有调控，一拿到预售证就快速推向市场。在我们项目购房的外地客户达到了50%，调控对外地客户的影响还是比较大的。住宅推向市场的量大，选择多，真正要购房的客户已经购房了，如果要投资，会优先把资金投到商业。

　　杨虹薇（合富辉煌房地产集团华中区域总经理）：我非常看好长沙市场，区域前景不错。对于长沙这样的潜力城市来说，调控带来的是商业地产的机会。

　　长沙进入商业发展黄金期

　　主持人：在房产新政“组合拳”的影响下，受政策面影响较小的商业地产或成为投资者抢滩重地，商业地产的春天是否真的来临？长沙商铺等商业地产的市场空间有多大？

　　杨虹薇：限购令一出，商业地产已经在急流暗涌了。目前我了解的不少项目的商业项目全卖得很好，中信新城推出的140平方米的商铺，也一间不剩。

　　由于轻轨、地铁、过江隧道的拉动，在未来3-5年内，沿江的城市主轴商圈，加上南城的大托商圈、北城的三角洲，这种点线面一出来，长沙会呈现百花齐放的新的商业格局。

　　熊靖：上一个10年主要靠房地产业拉动，下一个10年必将靠消费。从这一点来讲，毫不讳言地说，商业地产的春天即将来临。

　　过去长沙只有五一商圈才是真正的中央核心商圈。但是，随着城市的发展，多极城市中心、城市副中心的出现将是必然，也与长沙市委市政府在4、5年时间内把长沙打造成区域性消费中心的重要决策有关。

　　李麒：目前长沙确实缺少很好的商业项目，确实是一个空当期。商业地产离不开两个方面，一是人口；二是地段。长沙越来越大，副中心是一定会出现的。我接触过很多投资者，他们的嗅觉非常敏锐，如果这个市场将来能够形成副中心，他们都觉得很有机会，之前可能是看都不会去看的一些地方，现在都会重新考察。

　　鲁帆：中国商业地产的开发已经逐渐向发达国家学习、靠近了。另外，传统的房地产开发商也开始逐渐介入到商业地产开发领域。比如万科，之前一直是以住宅为主要开发方向，但是，最近一两年，也是在逐渐尝试加大商业方面的投资。

　　李焱东（溪布街副总经理）：日本、美国等国的商业开发模式比我们要成熟，价值平衡点也取得到位一些。在中国不论是住宅还是商业，往往都是流通价值大于实际使用价值，这中间必然会产生泡沫。

　　一个成功的商业地产永远是投资户、开发商和经营户多赢的局面。比如溪布街在定价时，将价格砍低了20%，而且有50%的物业自留，更多的利润体现在物业的增值以及后期的管理上。所以全国各地的旅游区品牌连锁都找到我们，要订商铺。

　　卢鹏：我也认为商业地产春天已经到来。因为城市的发展拉动了商业地产的成熟。以前住宅物业的投资额比较低，选择性很大，而现在投资商业必须要一定的资金，要求比较高。商业的发展，要有一个好的经营模式，这是开发商要多加考虑的问题。

　　投资首选口岸潜力物业

　　主持人：从目前看，投资商业房地产市场对于住宅市场而言似乎更为理性。对于个人投资者在住宅和商业房地产项目的消费或投资策略，有什么建议？

　　李麒：我的建议是去找一些具有投资价值的、区域性的消费中心。从安全性、成长性、回报率来说，我们这个纯商业项目在河西麓山南路中南大学门口，目前人流量都超过了步行商业街。这是我的投资首选。我认为从安全性来讲这是最好的。从成长性来分析，长沙的副中心、次中心的成长性会更高，将来回报有可能达到200%甚至300%。

　　至于回报率，一个理性的消费者应该从房产本身的增值空间和租金两者结合来考虑回报率，而不能太过于注重眼前。

　　鲁帆：我在万科芒果街办了卡了，除此之外，我也在看溪布街。老城区的商铺升值空间已经被前面的投资者吃掉了，这样的商铺不在我选择的范围内。对万达这样的商业项目，我会保持关注，但觉得很难把握，不是我投资的主流方向。

　　我投资商业首先是看周边的消费人群，比如地铁沿线的商业项目。建议选择比较小型但又能形成区域的消费中心的商业。

　　李焱东：投资商铺，除了安全性排在第一位外，它的成长性、回报率也很重要。回报率包括两点，一是物业增值回报，这是成熟投资者更看中的物业回报；其次才是租赁效益的回报。另外，商业物业的稀缺性也就是业态或品种的稀缺性，也是我很看重的。现在很多商业投资客户比我们操盘手更精明，他们对商业物业体系价值的研究做得很通透。

　　熊靖：我会首选德思勤城市广场。因为它是未来南城乃至长株潭的中心。我做商业投资会从几个方面入手，一是要看到一个区域未来的发展前景；二是产品的品质、业态，比如规划、设计、建设质量、面宽、进身配比，产品的组合合不合理？符不符合未来的消费模式？有没有成长发展空间？三是我的商业伙伴，并不是大型物业就一定好。

　　投资一定要有长远的眼光，如果租金回报现在不足以支撑你的销售价格，那未来的升值和未来的运营远景，将是一个非常重要的支撑。

　　卢鹏：我觉得商铺虽然门槛高，但也可以2-3个人合资来买。我准备买自己的商业项目，30平米的铺子。这个项目准备做女人街，中高档的女性消费。第二选择就是靠近地铁，商业最重要的还是人流量，门面就是靠人做起来的，靠人气。投资有很大的学问，做好功课是非常重要的。

　　杨虹薇：买商铺的话，我个人偏向地铺，而且是沿街的独立铺，升值空间很大；二是口岸，地铁、车站等等。口岸物业、地铁物业有普通商业物业一倍以上的回报。

　　这几个商铺，我可能首选德思勤广场，其次是凯通国际城。德思勤广场的位置是典型的口岸物业，位于红星商圈，属于长株潭的双核心，起步可能会高一些；凯通国际城这样的大社区有五分钟商业布景，发展也蛮有潜力的，可作为长期投资。