南都讯 广州即将更新的基准地价出现明显上涨迹象。南都记者从昨日举行的广州国有土地使用权基准地价更新成果听证会上获悉，2010年广州中心城区住宅用地基准地价平均价格水平达到3364元/平方米，与2009年发布的基准地价相比翻了一倍，商业用地的基准地价更是突破万元大关。

　　广州市国土房管局相关负责人对此表示，基准地价上调是为了真实反映土地市场，不会刺激房价上涨。具有平均价格特征的基准地价不应等同于具体土地市场成交价格，与成交价格存在一定差距也是合理的。

　　基准地价调整频率变高

　　基准地价反映的是一座城市房地产市场供需状况下的土地价格，以及土地市场在一段时期内的整体变化趋势。可把基准地价看成是城市土地市场的“晴雨表”，为宏观调控和市场分析提供权威数据。

　　从2004年首次公布基准地价以来，广州已经公布过四次基准地价。随着房地产近年来的快速发展，广州也缩短了基准地价的调整间隔期，从曾经两到三年调整一次发展到近年来一年一调。

　　目前，广州市国土房管局已经会同市物价局完成了新一轮国土有土地使用权基准地价更新的阶段性工作。这次调整以2010年7月1日为基准日，上一次调整更新的基准地价是以2009年7月1日为基准日，间隔周期刚好一年。

　　昨日针对更新成果公开举行听证会，广州中地土地房地产评估咨询有限公司是广州本次基准地价更新的承担单位，相关负责人首先陈述了基准地价的更新成果。部分人大代表、政协委员、业内专家和热心市民参加了听证会，同时听证会也接受社会公众的旁听。

　　中心城区商用地基准价破万

　　本次基准地价更新成果涵盖广州市越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、萝岗十区所辖范围的3385.97平方公里。整个更新过程收集了大约10多万条地块价格数据，以及大量土地公开出让的成交案例。

　　昨日听证会上，陈述人在会场展示了一张广州地价三维图，把城市地价看做一座山，地价高的区域是山峰，地价低的地区是平原。从图形上看到，珠江新城等中心城区为广州地价的巅峰，地价呈现从中心城区向四周近郊区、远郊区递减的规律，并形成多中心并进的格局。

　　上一轮基准地价，广州中心城区商业用地平均价格为6267元/平方米，住宅用地为1599元/平方米，工业用地为674元/平方米。昨日听证会透露的更新成果显示，以2010年7月1日为基准日的新一轮基准地价，广州中心城区商业、居住、工业用地基准地价平均价格水平分别为10297元/平方米、3364元/平方米、692元/平方米。商业用地平均基准地价上涨64 .3%，住宅用地上涨110%，工业用地小幅上涨2.7%。

　　这个增幅已经明显超越2009年广州基准地价的增幅，当时广州中心城区住宅用地平均基准地价比2007年的涨幅仅为30.32%。由此可见，广州地价上涨在2010年进入了高速通道。

　　未来重点功能区地价看涨

　　这次基准地价调整结果初步显示，商业用地最值钱的地段仍是广州中心城区的北京路、上下九、天河城等主要商业中心区。在城市外围，萝岗、番禺、花都、南沙已开始形成自己的商业中心区。

　　这次基准地价调整比较特别的是收集到广州市九大重点功能区的规划，这些区域是广州未来发展的方向，有关部门已经将白鹅潭、白云湖、新客站、奥体中心、新城市中轴线等区域的规划因素考虑到基准地价的更新中。

　　“广州新规划的九大功能区规划也将逐步形成新的组团，居住地价将逐步上涨。”广州中地土地房地产评估咨询有限公司相关负责人昨日表示，据介绍，这次听证会后将对更新成果进行修改，并最终上报市政府后审批公布。

　　现场焦点PK

　　调控当前是否应推迟公布？

　　昨日听证会上，各方代表围绕基准地价更新问题展开热烈讨论。众代表普遍认为广州市国土房管局这次调整基准地价是及时反映土地市场变化的有效举措。但对何时公布基准地价最新结果，听证会出现了不同意见。

　　广州市人大代表、广州市政集团有限公司副总经理林永亮昨日指出，目前国家正在调控房地产市场，力求房价稳定。“如果这时公布基准地价会不会引起市民误解，刺激房价上涨？”

　　广州市社会科学院数量经济研究所所长欧江波对此发表不同看法，“基准地价纯粹就是一个指标，真实最关键，不要人为压制它。”市民代表李广恒也表示，要大胆公布基准地价，不要担心对市场造成不良后果，只要做好相关解释工作，公众会有判断的智慧。

　　基准地价偏低还是趋近真实？

　　从现实中的土地出让市场可以看出，广州公开拍卖土地的价格往往比基准地价高出许多。广州市国土房管局相关负责人昨日承认，土地成交价一般比基准地价高出30%。

　　而记者发现，珠江新城、白云新城2010年拍出的“地王”更是远远把基准地价甩在了后边，市民不免对此质疑，基准地价是不是算得太保守了？听证代表徐韶生昨日也指出，个别数据采样偏低，目前基准地价还不是大多数人的真实感受。

　　而合富置业首席分析师龙斌认为，这次调整幅度比较大，与市场真实情况越来越趋近，因为近两年来房地产市场变化非常大。广东中原地产研究一部高级经理李毅华也认为，2010年广州房价上升了36%，亚运会穿衣戴帽也让老城区部分房屋升值20%-30%，这些都对基准地价产生了影响。

　　调高基准地价会否刺激房价？

　　回顾近年来房地产市场发展，地价和房价始终有着微妙的互动关系。土地拍卖市场一旦诞生住宅“地王”，周边区域的商品住房价格往往都会应声而涨。那么基准地价更新后出现大幅上涨，会不会刺激房价上涨呢？昨日有参加听证会的市民对此表示担心。

　　广州市国土房管局相关负责人回应指出，基准地价跟房价没有必然联系，也不会刺激房价上涨。据介绍，土地公开出让成交价格易受规划条件、市场行情、竞价气氛、投资者心态等多重因素影响，作为反映正常市场状况、具有平均价格特征的基准地价不应等同于具体土地市场成交价格，与成交价格存在一定差距是合理的。

　　“不要形成一种误解，听证就是涨价。”广州市政协委员曹志伟并不完全赞同基准地价要完全跟着市场走，他认为基准地价更应该带有指导性和前瞻性，而不仅仅是地价的统计数据。他建议基准地价要考虑到宏观经济和政策的变化。

　　名词解释

　　基准地价为宏观调控提供辅助依据

　　基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常土地市场条件下，按照商业、住宅、工业等用途，评估确定的某一基准日法定最高使用年期的土地使用权区域平均市场价格，它包含土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。

　　基准地价是为政府宏观调整提供辅助的决策依据。它与市民的关系也十分密切。一方面，市民可以通过查询基准地价，了解某区域的地价水平，为其投资购房提供参考；另一方面，市民在交易或赠与房改房时，往往需要向政府补交土地使用权出让金，而出让金计收的依据就是基准地价。

　　采写：南都记者 王卫国 实习生 黄庆杏