楼市风向标

　　在支撑江门楼市发展的房地产板块中，规模比较大的白水带板块、鹤山大雁山板块，目前发展最为迅速的外海板块和滨江新区板块，外来购房者在购房者中的比例相当大。

　　部分板块的楼盘，外来购房者甚至高达九成。还有开发商刚瞄上的开平翠山湖、鹤山的址山等部分镇区。即便是在江门购房者最为集中的老城区和北新区板块，也有不少外来购房者的身影。

　　据市住建局统计，2010年江门购房者中，外地买家(江门以外)购房比例为43%，主要来自中山、顺德、珠海等地。江门如若出台限购政策，将给楼市带来什么样的影响？楼市将走向何方？市房地产协会黄德文表示“楼市前景难以想象。”

　　文/图:记者黄国金

　　通讯员赵子康

　　限购令未下先发威

　　“若真限购，江门未来的房价就难说了。”7月底，江门限购摆了“乌龙”，但已经将一些来自珠三角城市的投资客吓退。广州、佛山、深圳都限购了，珠海、东莞等限购的风声又很紧，广州的黄先生本来打算在越秀星汇名庭购买一套新房作为投资，但突然传出的江门限购消息让其改变了置业计划。“如果在江门投资无法保证房价继续涨，还不如在珠海和东莞买。”

　　目前，江门楼市在售新房以中高档楼盘的新房为主，价格大部分在7000元/平方米以上，部分更是接近10000元/平方米，且大部分新房均为大户型，70万元起的购房门槛并不低。而江门虽然尚未限购，但却被传有可能入围第二批限购城市，不少此前热衷到江门投资置业的外来购房者，开始重新考虑是否坚持在江门投资置业。

　　此外，开发商也明显加快了推货的速度，其中东湖花园在短短一天之内就申领了862套新房的预售证。

　　“江门限购的消息虽然无从证实，但已经给楼盘的营销带来了巨大压力。”有楼盘的营销经理告诉记者，对限购的恐惧心理预期的加强，使得越来越多的购房者采取了持币观望的态度。

　　楼市内忧外患并起

　　“如若限购，江门楼市必然承受不起，其对江门楼市的破坏力难以想象。”黄德文表示，江门楼市在近几年已经发生了根本性的变化，与珠三角其他城市不同，目前江门楼市的主要购房刚需并不是来源于本地，而是来源于市外，特别是鹤山的大雁山板块、江海区的外海板块和江海区的白水带板块。

　　外来购买力对江门楼市的支撑作用巨大，且相当一部分都是自住的购房刚需。如佛山顺德购房者青睐的鹤山大雁山板块，中山古镇购房者多选择的外海板块和白水带板块。这些购房者大都成为居住在江门，工作在顺德或古镇的新城市候鸟。“一旦限购，江门楼市的刚性需求将遭受毁灭性的冲击。”

　　“江门限购的后果将是灾难性的，楼市立马就会进入严冬。”中原地产朱士英指出，江门楼市产品结构失衡问题严重，目前的产品供应与本地刚性需求脱节。

　　“开发商有房，但卖不出去，本地人想买房，却买不起。”以前有周边城市外来购房者的刚需支撑，江门楼市产品结构失衡的问题尚未完全暴露，但一旦限购，开发商就连调整的机会都没有了。

　　软着陆还是硬着陆？

　　“有关部门已经在积极利用各种手段，对江门房价进行调控，且初见成效。”黄德文认为，江门楼市根本经不起限购的冲击，没必要非得用限购手段让江门房价直接从高位硬拉下来。

　　黄德文指出，江门房价在今年出现突然窜高，主要是因为市场个别高端楼盘大量推货，不仅以其高定价将房价整体拉高，还影响了整个市场氛围。但有关部门已经在通过各种方式让其再次合理定价。

　　“本地还有不少购房者有购房刚需，但真正能买得起目前楼市在售产品的却不多。”朱士英表示，要实现江门房价骤降，限购无疑是最有效的方法，将外来购房者拒之门外，江门楼市成交量立马跌至谷底。开发商的新房卖不出去，资金链断裂的危险性骤增，只能降价进行处理。

　　有关部门的调控措施已然见效，成交量严重萎缩，部分开发商已经开始打折卖房。朱士英认为，“还是应该用市场调节的办法进行软着陆，让江门楼市回到健康发展的道路上。”

　　链接：近7年楼市交易登记数据一览

　　1.2004年，江门市区（蓬江区、江海区）楼市均价为1801元/平方米。商品房共销售16735套，同比增长0.2%；销售的建筑面积208万平方米，同比增长26%。其中住房13621套，同比增长22%；销售建筑面积176.89万平方米，同比增长49%。

　　2.2005年，江门市区（蓬江区、江海区）楼市均价为2147.43元/平方米。商品房交易宗数为17712宗，同比增长5.83%；交易面积为195.36万平方米 ，同比下降6.07%；交易金额为419522.74万元，同比增长11.98%。

　　3.2006年，江门市区（蓬江区、江海区）楼市均价为1951.29元/平方米。成交建筑面积408.45万平方米，同比下降8.24%；成交金额797006.3万元，同比增长3.70%.其中商品住宅成交建筑面积353.49万平方米，同比下降8.55%；成交金额665049万元，同比增长8.67%；成交均价1881.38元/平方米。

　　4.2007年，江门市区（蓬江区、江海区）楼市均价为2328.44元/平方米。成交建筑面积为 422.59 万平方米，同比增长 3.46% ；成交金额为 983974 万元，同比增长 23.46% 。其中商品住宅成交建筑面积为 355.98 万平方米，同比增长 0.70% ；成交金额为 802646.4 万元，同比增长 20.69% ；成交均价为 2254.75元/平方米。

　　5.2008年，江门市区（蓬江区、江海区）楼市均价为2714.10元/平方米。商品房交易登记 38392 宗，同比下降 19.04% ；成交建筑面积为 377.68 万平方米，同比下降 10.63% ；成交金额为 1025060 万元，同比增长 4.18%。其中商品住宅交易 24826 宗，同比下降 18.25% ；成交建筑面积为317.31万平方米，同比下降10.86% ；成交金额为 852876.6万元，同比增长6.26% ；成交均价为2687.83 元/平方米。

　　6.2009年，江门市区（蓬江区、江海区）楼市均价为3041元/平方米。江门市商品房批准预售面积 369.79 万平方米，商品房成交面积 462.39 万平方米，同比增长 22.4% ，其中住宅 407.12 万平方米，同比增长 28.3% ；成交金额 140.59 亿元，同比增长 37.1% ，其中住宅 125.8 亿元，同比增长 47.5% ；商品房成交均价3041元/平方米，其中住宅成交均价3090元/平方米。

　　7.2010年，江门市中心城区商品房成交面积111.79万平方米，成交金额62.44亿元。其中住宅96.01万平方米，同比下降17.5%，成交金额51.79亿元，7676套，月均640套，套数同比下降14.3%，住宅成交均价5394元/平方米。

　　8.2011年第一季度，江门市蓬江、江海区商品房网上签约面积35.88万平方米，金额21.89亿元。其中住宅30.34万平方米，同比增长45.5%，金额19.17亿元，2321套，月均774套，套数同比增长38.0%。新建商品住宅成交均价6318元。