昨日，成都市城乡房产管理局召开新闻通气会，通报了《成都市城乡房产管理局关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》（以下简称《意见》）的相关内容。《意见》强化了维修资金监管部门的职责，明确了小区要建维修资金的紧急使用预案，业主表决投票方式要“多元化”，小区要有专项维修资金备用金等新举措。这样一来，不仅将填补现行法规的不足，有效解决维修资金使用难问题，还将最大限度保障业主的合法权益。据悉，该《意见》将于下月1日实施。

　　【关键词】

　　维修资金紧急使用

　　生活案例：今年7月底的一天，成都雷电暴雨交加，导致东门某小区电梯被雷击后损坏。该小区是高层电梯公寓，需要动用维修资金对电梯进行维修。由于申请动用维修资金需要一定的流程和手续，在维修电梯一事没有动静的几天里，小区居民只能爬楼上下。

　　随着我市维修资金紧急使用预案的建立，将为这类问题的解决建立畅通的“绿色通道”。

　　维修资金紧急使用预案

　　今后我市小区都要建立

　　今后，我市所有建筑区划小区必须建维修资金紧急使用预案（以下简称“预案”）。凡是发生建筑区划共用部位、共用设施设备出现功能障碍和安全隐患等紧急情况，可以最快地使用维修资金，对出现问题的设施设备进行维修。

　　据了解，建“预案”是此次《意见》中的一个亮点，它完善了维修资金紧急使用程序，弥补了现行制度不足。《意见》明确，所谓“维修资金紧急使用预案”是指建筑区划内出现危及业主、使用人生命财产安全或由于共用部位、共用设施设备不能正常使用给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时，采取应急措施紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。《意见》规定，预案中要包含维修资金紧急使用的情形；维修工程实施主体；维修工程所涉及其他单位的选择方式；维修工程安全管理责任；竣工验收的责任主体和方式等5大类内容。

　　值得一提的是，今后所有小区都必须建立这样的预案。《意见》明确，实施物业管理的建筑区划，物业服务企业应当制定预案；未实施物业管理的，可由业主委员会、相关业主或社区代为组织制定。

　　部门声音:“现行法律、法规以及我市维修资金政策关于紧急情况下使用维修资金的规定较为原则，因此在出现危及公共安全的紧急情况下，缺乏相应的维修资金紧急使用程序，使危害业主生命财产安全的情形无法得到及时处理。建立了‘预案’后，通过这样的‘绿色通道’能最快地使用维修资金，让维修资金紧急使用更畅通。”相关负责人说。

　　维修工程通过紧急预案

　　维修资金最快24小时到账

　　《意见》中明确，区（市）县房产管理部门应在收到备案申请的2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据区（市）县房产管理部门的备案意见在24小时内拨付应急所需维修资金总额的70%，余额部分在维修竣工验收合格并提交审计报告后2个工作日内完成备案，24小时内拨付。

　　维修资金在紧急情况下使用，可以先采取应急措施组织进场施工，然后到区房管局备案。为确保维修资金的正常使用，《意见》中也明确，在施工同时和竣工验收合格后分别进行公示，公示期不少于5日。

　　必须注意的是，每个小区制定“预案”必须通过该建筑区划“双三分之二”业主（专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主，且占总人数三分之二以上业主）表决同意。

　　部门声音:“这样的好处在于，业主在表决通过‘预案’后，今后凡是遇到‘预案’中涉及的紧急情况需要动用维修资金的，小区可以直接启动预案，而不用再组织‘双三分之二’业主表决等一系列程序。这样一来，将节约很多时间，最快捷的使用维修资金，进行危险治理，消除功能障碍。”相关负责人坦言。

　　【关键词】

　　业主表决 “多样化”

　　生活案例：今年4月，成都某小区需要动用维修资金对小区共用设备进行维修，但按照使用维修资金的流程，需要“双三分之二”业主书面签字同意，而一些小区业主长期在外地，不能书面签字，这样就造成了小区业主迟迟不能使用维修资金的“尴尬”。

　　这样的情况，将随着我市维修资金业主表决投票“多样化”而得到化解。

　　一改单一“书面签字”

　　业主发消息也能投票

　　今后，小区业主表决使用维修资金，可以发消息、网络投票来“签字”。相关负责人告诉记者：“在维修资金使用难上，业主决策难往往成为制约维修资金使用的关键环节。特别是业主投票表决，必须用书面签字方式进行，但由于一些业主长期在外地而无法签字确认，使得维修工程一拖再拖。”

　　而征求业主的表决票，一改过去单一书面签字的方式，可以通过3种方式进行。《意见》中明确，征求业主关于维修资金使用的表决票，可当面领取或送达，并由业主或者业主代理人签收；可按照业主提供的通讯地址、手机号、电子邮箱等发送；投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内。

　　值得一提的是，《意见》中也明确，如果业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权。

　　部门声音:“这也就是说，今后业主投票，可以采用短信回复或者发送邮件的方式来表决，还可以书面委托来表决。这样一来，投票方式‘多样化’，也最大限度保障了业主的权益。”相关负责人在介绍《意见》的亮点、创新点时说道。

　　规定期限内不反馈意见 可视为表决“同意”

　　《意见》明确，对于维修资金的表决，同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以根据维修资金列支范围，以幢、单元为单位组织其全体业主进行表决。在经“双三分之二”业主同意方可使用维修资金。

　　对于表决形式，《意见》中也明确，可采用集体表决，也可采用网络投票、书面表决等符合法律法规规定的其他形式。表决的组织者应当同时为业主提供包括网络投票在内的两种以上表决形式，必要时可以申请由公证机关对业主表决的真实性进行公证。

　　为了确保投票的真实有效，如果征求业主表决票不是采用直接送达业主本人的方式，而是通过短信、邮件等方式告知的，《意见》中明确，需要由业主委员会或其当地社区居委会不少于两名工作人员签字证明，并在建筑区划内公告送达情况。

　　对于已经送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者不提出反对、弃权意见的，是否视为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。另外，对未缴存维修资金的业主，可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。

　　部门声音:“以前是‘双三分之二’的所有业主都要‘签字画押’，而现在可以以幢为‘单位’进行表决。这样一来，解决了以前在具体操作中业主投票难的问题。”相关负责人说。

　　【关键词】

　　维修资金备用金

　　生活案例：某小区由于修建时间较长，共用设施设备的使用难免会出现一些小问题。小区大门要换，维修资金的使用还在“申请”阶段，楼幢的水箱又出现漏水问题，又要重新申请一笔维修资金。小区业主怨言：“小打小闹”的问题，每次也只花几百上千元，但要经过业主不断投票、向房产部门申请使用、核拨和结算等流程，不仅时间拖长了，而且也太麻烦。

　　今后，随着成都开先河创建的小区“维修备用金”，这样的“麻烦”将被“便捷”的流程所取代。

　　成都开先河

　　小区要建维修备用金

　　成都开全国先河，建专项维修资金备用金制度。《意见》中明确，专项维修资金备用金（以下简称“维修备用金”）是指，设立了业主大会的建筑区划，经“双三分之二”以上的业主同意，在专项维修资金中确立一定比例或一定金额用于共用部位、共用设施设备维修除险的应急使用资金。

　　维修备用金咋筹？《意见》中规定，维修备用金可由业主采取自筹方式建立，也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位应缴存的维修资金中列支。需要注意的是，维修备用金的建立应当遵循业主决策、专款专用、备案核销原则，明确额度、适用范围、使用条件和资金补充条件，由业主委员会向区（市）县房产管理部门申报。

　　部门声音:“备用金的设立，主要是为解决物业项目的小修小补，业主委员会不需要每个维修工程项目都要求业主进行投票，省去了小区业主重复投票的麻烦。”相关负责人介绍。

　　维修备用金咋使用

　　由业委会报方案

　　对于维修备用金，并不是想用就用。《意见》中明确规定，维修备用金的使用应当符合三大条件：包括符合维修备用金设立时确定的适用范围；使用额度不超过设立的维修备用金上限；符合物业服务合同中约定的使用条件等。维修备用金的使用需由业委会提出方案并申请。《意见》中明确，凡符合维修备用金使用条件的，由业主委员会提出使用方案并申请使用，区（市）县房产管理部门予以备案，不再经业主大会表决。

　　《意见》中还明确，今后维修资金的使用将以行政区划为单位，实行属地化管理。相关负责人介绍：“这样一来，将权力下放，简化手续，将给业主带来更多的方便。”

　　部门声音:“这样一来，不仅让小区共用设施设备维修更方便，特别是在一些紧急情况下，可以先用备用金进行维修。同时，维修资金备用金授权业主委员会进行使用，这也充分体现了维修资金使用过程中业主自治、手续便捷的管理原则。”相关负责人说。

　　延伸阅读

　　截至今年6月底

　　全市共动用维修资金1.5亿元

　　据了解，2004年我市开始实行房屋专项维修资金管理制度，截止到今年6月30日，全市累计使用维修资金1.5亿元，为1567个物业区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造提供了资金保障。而从这几年的使用情况来看，2008年、2009年因地震影响，其维修资金的使用更是达到了高点，每年都有3000多万元的使用金额。本报记者 李凌翌