□宋志红

　　业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区内全体具有业主身份的成员组成，以会议制形式，依法行使物业管理民主自治权利的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中表达集体共同意思的权力机关。

　　业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位，对业主自治管理事务的支配具有全权性。但与业主大会履行重要职责不相称的是，业主大会的法律地位不明确，业主大会既不是法人，也不是民法通则规定的可以作为民事主体的其他非法人组织，在法律上没有适格的民事主体地位。业主大会民事主体资格的缺失极大地影响了其职能的发挥。赋予业主大会法人资格一直是学者们热议的话题。

　　业主大会法人化的大门开启

　　2011年5月12日，北京市怀柔区的业主大会登记试点工作全面启动。依据试点方案，业主大会成立后，全部到街道办事处、乡镇人民政府备案登记、领取《业主大会登记证书》，区质监部门依申请为已经登记的业主大会发放组织机构代码证书，区税务管理部门为业主大会办理税务登记及领购发票，银行也将为已登记的业主大会开立共同管理资金账户。

　　6月17日，怀柔区于家园一区的业主大会成功进行了备案登记，成为了全国首个取得法人资格的业主大会。这一试点开启了业主大会法人资格运行的先河，对理顺物业管理关系、完善业主自治制度具有重要的探索意义。

　　法人登记的重要价值

　　依法登记后的业主大会，具有以其自身名义开设的共同管理资金账户，拥有其名下的独立财产，可以以自身名义从事经营活动，可以依法缴税和开具发票，能够独立承担民事责任等。这使得业主大会具备了完全的民事权利能力和行为能力，成为了真正的具备法人资格的自治管理团体。这无疑为业主大会履行其法定职责，真正行使社区管理权奠定了基础；也为明确社区共有产权、理顺业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业等各方之间的关系提供了前提。

　　一、有利于明确小区共有部分及其他共有财产的归属，充分发挥业主大会的管理职能。对于业主共有部分和共有财产的归属、管理和收益问题，历来是小区物业管理纠纷的多发领域。业主大会取得法人资格之后，可以将业主共有部分明确登记在业主大会名下，以明确共有部分的归属，避免开发商、物业管理企业和业主之间在共有部分归属上的纠纷。不仅如此，在明确共有部分的归属后，共有部分的经营收益也有了明确的归属，业主大会可以以自己名义对共有部分进行经营管理并获取收益，所获收益进入业主大会的账目并归全体业主所有。而在此之前，这些项目多被开发商或物业管理企业利用，业主难以从中获益。

　　二、有利于理顺物业管理中的各方关系。业主大会登记为法人之后，业主一方(业主大会、业主委员会、业主)同物业管理企业之间的复杂关系可以简化为业主大会与物业管理企业之间的关系。

　　业主大会以自身名义选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业签订合同并加盖业主大会公章，所产生的法律后果也由业主大会承担，由此理顺了物业服务合同法律关系，避免了物业服务合同长期面临的突破合同相对性原则的尴尬。

　　物业管理企业违约的，由业主大会以合同当事人身份追究物业管理企业的违约责任，业主大会可以以自己的名义提起诉讼；业主一方违约的，例如部分业主拒交物业费，物业管理企业可以依据合同直接起诉业主大会，追究业主大会的违约责任，而不必起诉单个业主。这使得物业管理诉讼中合同各方行使权利更为直接和便捷。在业主大会对外从事其他民事活动时，亦是如此。

　　业主大会法人化的配套制度

　　业主大会取得法人资格，为小区共有产权定分止争、理顺物业管理中的各方关系、构建和谐社区奠定了基础。同时，由于业主大会法人化强化了业主大会的职能，在业主和物业管理企业以及其他第三人之间设立了一道屏障，如果业主大会职权行使不当，亦会对业主的权利造成更大的伤害。因此，业主大会的法人化运作要发挥更好的作用，还需在相关配套制度方面予以完善。

　　一、完善业主大会的内部治理机制。一旦业主大会经登记成为法人，业主大会便不再是一个会议机构，而成为了一个独立的法人团体，其具备了独立于其成员的团体意志。

　　但业主大会的意思形成、表达和执行仍需借助作为其成员的业主，如果业主大会的法人治理机制不健全，大多数业主的单个意思无法通过某种机制形成有效的业主大会法人意志，则业主大会法人极可能被少数个人所控制，从而做出侵害大多数业主共同利益的行为。因此，需要借鉴现代公司治理的经验对业主大会法人的内部治理结构进行改造。

　　如在机构设置方面，在现有的业主大会和业主委员会的基础上，尚需在业主大会下设立类似公司监事会的监督机构，加强对业主委员会的监督；

　　在职责和权限方面，现行法律法规对业主大会和业主委员会的职责和运行程序的规定，也需作出符合业主大会法人化运行模式的修改，对二者的职责范围予以调整，尤其是需要通过法律法规的形式对业主大会从事经营管理活动的权限进行必要的限制。

　　二、不动产登记制度的完善。业主大会登记为法人后，需要将社区共有部分的产权登记到业主大会的名下。在此之前，法律虽然明确规定了一些共有部分归业主共有，但在产权登记上无法体现。开发商持有的初始产权登记凭证(大产权证)包括了小区的全部专有和共有部分，分割产权转移登记(小产权登记)使得专有部分的产权从开发商转移到了单个的业主名下，而共有部分的产权并没有办理产权转移登记。法律规定的归全体业主共有部分的产权归属，在登记簿上无法体现，由此容易形成开发商和业主之间在共有部分产权归属上的分歧。业主大会取得法人资格之后，需要土地和房屋产权登记部门的相应工作予以跟进，对共有部分产权亦予以过户登记。

　　三、充分尊重业主选择权。业主大会法人化，必将提高业主大会的运行成本，而这一成本是要由全体业主来承担的。如果业主大会法人化之后通过经营管理物业共用部分和业主共有财产等方式带来的便利和好处不足以抵消因此提高的业主大会的运营成本，则业主大会法人化制度推行的价值也就丧失了。因此，尊重不同的自治模式，允许小区业主自主选择，决定是否将业主大会登记为法人，是充分尊重业主自治权的表现。