南海区国土部门解读《关于村镇社区公寓建设的指导意见》

　　“村（居）民拿出宅基地置换社区公寓后，土地所有权仍然归农民集体，在土地上发展产业还能实现村（居）民与集体的增收。”昨日，南海区国土城建和水务局副局长潘汝海向媒体解读《关于村镇社区公寓建设的指导意见》（以下简称《意见》），他介绍目前南海区建设用地指标非常紧张，需要统一利用宅基地，向空中要地，腾出土地发展第二、第三产业，提高土地的利用强度。

　　记者了解到，南海区国土部门近期将推出配合《意见》的具体实施方案，计划今年内启动首批试点，目前已有一些村提出申报。按照建设周期，预计首批社区公寓最早将在明年年底落成。

　　文、图/记者李文慧

　　据潘汝海介绍，目前南海区建设用地指标缺口很大，针对宅基地建房、土地使用以及土地新一轮规划等问题，南海区国土部门从去年上半年开始到多个村居调研，调研结果显示，东中片区发展社区公寓的条件更成熟，特别是桂城和大沥等镇街，有改善环境、改造集体土地的迫切需要。因此在《意见》中明确提出“桂城辖区范围内的所有村居必须发展村镇社区公寓”。

　　一部分向空中要地

　　剩余部分发展产业

　　“《意见》只是纲领性文件，旨在释放更多配套实施的办法，公寓如何建，宅基地如何集约等等，都是系统工程。目前相应的细则和方法正在立稿。” 潘汝海表示，包括土地如何确权以及房地产权证该如何办理等方法，都是创新性的探索。“对于历史遗留的建设用地等历史遗留问题，符合条件的，可以重新让他们确权。其次是理顺房产确权，能解决村（居）民的后顾之忧。” 潘汝海说，社区公寓与农民公寓不同，更加符合城市化进程的观点，属于城市更新的重要内容。“《意见》出台后，扶持政策和相关税费返还等都做了进一步明确，能从根本上保障集体利益，相信东、西片区都会积极去发展社区公寓项目。”

　　“希望通过统一改造宅基地，使农民集体居住环境大大改善，城市规划布局更合理。最大限度地节约更多土地，优化产业布局。” 潘汝海说，“宅基地本来就属于建设用地，现状犹如散落的棋盘，通过整合宅基地，让其中一部分往空间上升，另一部分谋求第二、第三产业的发展。”

　　村（居）民如何办理房产证？

　　入住公寓式住宅的村（居）民，可凭分配协议、购房合同以及购房发票三种材料替代个人《房产证》办理分户或立户到新分配或新购买的房屋地址。村（居）民办理土地、房产证的相关税费全额返还。

　　焦点问题解读

　　1、17万亩宅基地全部改造？

　　“分期分批推进，腾出的土地相当可观”

　　潘汝海表示，政府先规划好宅基地的社区公寓及产业的布局，社区公寓在选定的土地进行建设，根据现有的宅基地及住房需求去建设相应的套数，不会超标建设。建设开发资金筹措的方式由农民集体来决定。“农民集体是村镇社区公寓建设的主体，可自主建设，也可引入社会资金联合建设。”据了解，《意见》鼓励集体建设用地抵押融资，政府为金融机构的融资行为建立融资风险基金。

　　潘汝海表示，目前相关部门正在探讨农民集体直接把集体土地抵押，作为建设公寓的启动资金的新政策，具体流程办法仍在制定，将大力扶持相关农民集体进行村镇社区公寓建设。

　　根据《意见》，发展村镇社区公寓的村组，政府优先安排招商引资项目；项目范围内的进驻企业（房地产企业除外）或者村办企业，享受三年内企业依法缴纳的税费留地方部分由财政给予奖励。

　　目前南海区有17万亩的宅基地，究竟能腾出多少面积发展第二、第三产业呢？潘汝海说，在没有进行规划前，难以估计数量，但是肯定相当可观。“17万亩的宅基地将分期分批推进，不是一次性去推，需要用相当长的时间。但是按照这种方式去集约宅基地，相信腾出的建设用地量将非常大。”

　　2、如何保障村（居）民利益？

　　“集体用地性质不变，实现村（居）民与集体增收”

　　潘汝海强调，发展社区公寓，核心思想是为了环境更好，居民的利益不会减少，年终分红更多。待村镇社区公寓建设后，拟改造区域有关村（居）民才从宅基地上的楼房转移到社区公寓。农民集体制定补偿分配方案、旧宅基地收回方案，经过村民（代表）表决同意才执行。

　　如何实现集体利益增收呢？相关负责人以夏西村为例，表示目前该村居出租的部分土地以小规模经营为主，有搭棚小厂房以及临街小铺面，获取的利润相对较低。若腾出该部分土地用来建设标准厂房，连片发展第二三产业，将可以实现集体资产增收的目的。

　　《意见》提出，建立集体土地收储制度，若集体建设用地实现抵押权时无人购买，可由区、镇政府将集体建设用地收储；若集体建设用地公开交易的价格明显低于市场价或集体建设用地基准地价，区、镇政府有优先收储的权利。

　　潘汝海解释，即使区、镇政府收储宅基地后，其农民集体建设用地的性质依然不会改变，更不会因此转变成国有用地。

　　“政府只是搭建平台进行管理，让土地资源分配得更合理。”据悉，南海区国土部门近期将推出配合《意见》的具体实施方案，今年内计划启动首批试点，而且不局限于10个村居，目前已有一些村居提出申报。按照建设周期，预计首批社区公寓最快将在明年年底落成。

　　3、社区公寓可买卖吗？

　　“可单门独户转为国有土地性质进入市场交易”

　　《意见》规定，建设村（居）民居住的公寓式住宅可以使用集体土地或国有土地，经农民集体同意，集体土地可以转为国有土地，在保障农村村（居）民住房的条件下，国有土地上的公寓式住宅办理房地产登记后可进入市场交易（属划拨土地的，需补办出让才能上市交易），但交易后不能再分配宅基地或公寓式住宅。

　　据了解，目前南海区已经建立了产权系统，集体土地转为国有土地已有一套成熟的程序。在系统上哪个套间转为国有土地性质，哪个套间依然保持集体用地性质，都可以一目了然。“若其中一户转为国有土地，办理好房产证，即可以根据村（居）民意愿把该户的社区公寓拿出来交易。”

　　目前南海区正着手准备进行全区的宅基地普查以及住房刚性需求分析的调查。潘汝海介绍，若有住房刚性需求，而且符合分户条件，经审核，可由镇（街道）以公租房或优惠价住房等方式解决。另外，对于没有推进社区公寓项目的村居，由镇街统筹，在国有土地上建优惠价住房，解决这部分村（居）民的需求，实现“分散上楼”。村（居）民购买优惠价住房后，可以依法享有房屋所有权，但该优惠价住房在5年内不能上市交易。