成都市锦江区城乡物业管理全覆盖是新形势下，社会管理创新在实践工作中的一种具体体现。锦江区在全国率先探索建立社区物业服务中心，鼓励社区居委会以社会组织的形式，组建社区物业服务中心，承接政府不能做、市场不愿做的老旧院落物业管理。同时也在全国率先于街道办事处中设立物管科。通过一系列的创新手段，目前锦江区已经建立起了街道物业管理科、社区物业服务中心和老旧院落物业服务室三级物业管理体系，惠及全区8.48万户、近30万城乡群众。

　　连日来，记者实地走访了河滨社区、督院街社区、五福桥社区等社区的5个院落，实地感受了城乡物业管理全覆盖给老旧院落带来的改变。

　　探索：

　　全国率先建立社区物业服务中心

　　锦江区房管局负责人告诉记者，针对无物管小区（院落）治安环境差、设施设备老化等难点问题，锦江区在全国率先探索建立社区物业服务中心，即鼓励社区居委会以社会组织的形式，组建社区物业服务中心，承接政府不能做、市场不愿做的老旧院落物业管理。“这种做法，有效弥补了老旧院落管理主体欠缺的问题，满足了居民群众的服务需求。”

　　社区物业服务中心通过延伸到每个老旧院落的物业服务室，及时收集、掌握出租房屋登记情况，对重点户随时与物管中心、社区联系，注意发现违法犯罪人员；通过加强对流动人口及社区特殊人群的服务管理，逐步实现物业管理中心信息平台与公安“警务信息综合平台”对接，动态掌握各种不稳定因素，有效预防和减少刑事案件发生；通过向住户宣传防盗、防诈骗等安全防范内容，树立群众安全防范意识，引导群众加强自身安全防范；通过随时了解住户的内部矛盾和实际困难，对可能产生的不稳定因素及时向社区反映，将矛盾化解在萌芽状态。

　　目前，通过街道核准备案、民政注册登记、房管业务管理的方式，全区已有50家社会组织取得了社区物业服务资质证书，成为社区管理，特别是院落治安防范的重要力量。2009年该区入室盗窃案件759件，2010年入室盗窃案件609件，同比下降19.8%，群众安全感明显增强。

　　河滨社区：

　　居民

　　“花小钱

　　”买“特约服务”

　　近日，记者来到锦江区辖区内的河滨社区，实地感受社区物业服务中心的运作情况。在龙舟南街62号的河滨社区居委会楼下，乐园物业服务中心的招牌显得十分醒目。推开玻璃门，里面四位工作人员着装整洁地坐在工作台后，和一般的正规物管公司没有区别。工作人员告诉记者，乐园物业服务中心一共有四名人员组成，其中两名是河滨社区居委会的工作人员，另外两名是社会招聘人员。

　　社区党委书记周继国告诉记者，河滨社区于2009年6月成立了乐园社区物业服务中心，该中心采取社区指导、市场化运作、公共资源整合、居民参与及居民自治的物业管理新模式，先后在龙舟路小区1号院、龙舟路小区3号院（1栋、2栋）、龙舟南街91号、二环路东五段222号等院落进行了试点工作，通过两年多的努力探索，在广大居民的积极支持、配合和理解下，社区物业管理全覆盖工作取得了一定的成效，在2010年11月乐园社区物业服务中心被成都市城乡房产管理局授予《成都市社区（院落）物业管理示范基地》。

　　记者在采访中了解到，目前，由乐园物业服务中心提供的每个老旧住宅区都能在资金上实现独立核算，每户居民平均缴纳10元/月的物管费，即可享受专业物管服务，真可谓是“花小钱”买到“特约服务”。同时每个院落，居民都自发成立了自治管理小组，主动承担起院落内管理、监督等工作，灵活地进行自我管理和服务。政府部门在社区的管理和维护中不再唱“独角戏”，吸引社会组织和居民的主动参与，服务效果呈现出“叠加”效应，形成了共建共管的良好氛围。

　　督院街社区：

　　老院落变革“由表及里”

　　记者走进督院街一处老旧院落，午后阳光轻轻洒在青瓦上，院子里的绿树越发青翠。提到老旧院落的改变，市民王老伯欣慰地告诉记者：“这里污水满溢现象没有了，小区停车问题解决了，基本居民夜间‘摸黑’上下楼的烦恼消除了，新式园林景观将这里‘装扮’得绿意盎然，成为居民休闲的好去处。”王老伯称，他十几年前就住在这里，院子以前的脏乱差是出了名的，进出通道坑坑洼洼的，只要一下雨脚上就溅起污水和泥巴。由于没有封闭管理，每逢过节就怕自家被小偷光顾。院子里的公共区域也被堆满了各种杂物，绿化带更是被挤占，看不到绿树红花。

　　不过，这一切随着改造进行，一去不复返了。据悉，2010年，督院街街道按照区委确定的建设“国内一流的现代化生态型精品城区”战略目标，结合城乡环境综合治理和文明城市建设，对辖区内飞龙巷6号、南府街50号、横丁字街13号等6个老旧居民院落按照星级标准进行改造。这次打造星级院落，不仅给这些老旧居民院落进行硬件设施上的改造，如重铺公共地段的路面、修葺花台等，还在软件管理上进行提升，如成立住委会等，同时建立健全了社区物业管理工作机制。

　　改造后的院落“麻雀虽小”，但“五脏俱全”，电子眼、休闲椅、公共晾衣架、信报箱、宣传栏和健身器材一应俱全，整个院落显得干净整洁，秩序井然。另外，充分发挥横丁字街兰花一条街的独特优势，对临街老旧院落大门进行整治，由居民对院落进行命名，促进院落和谐文明，使横丁字街成为全新的一条特色街。

　　牛沙馨苑：

　　小区有了“自我清洁”功能

　　记者来到“牛沙馨苑”，夏日里，绿油油的爬山虎盘绕在花台旁的竹篱笆上，一阵清爽随着绿意扑面而来。坐在长椅上休息的赵大伯突然起身，来到花台边伸手拾起了地上的纸屑。赵大伯告诉记者，在“牛沙馨苑”这是常见的一幕，这里的每个居民都能以身作则爱护环境。当记者追问原因，赵大伯笑着回答：“那是环境改变了大家。”

　　据悉，“牛沙馨苑”是在锦江区开展物业管理全覆盖后出现的。当年的13、15、17号老式院落合并成为了一个有318户居民的新小区，并公开选举出8位居民组成“住委会”。新小区应该取一个什么新名字呢？“住委会”向全体住户有奖征集小区新名字。居民们积极响应，体现出小区温馨和睦特点的“牛沙馨苑”最终当选。

　　记者在现场看到，现在的小区车棚粉刷一新，花台干净整洁，中央还有两套精致的大理石座椅可供休憩。53岁的龚蓉萍在这里住了十几年，“你看看，多干净！”龚蓉萍用手摸了摸光滑的桌面，“文明城市大家建，小区院子天天都有人打整，大家都很爱惜，环境美化了，带动了居民素质的提升，小区也有了‘自我清洁’功能。”

　　在牛沙社区的居民心中，小区物业在短短一年时间带来不少惊喜。2009年5月，“牛沙物业”在工商局注册成立，以“政府部门引导、市场运作、群众参与”的原则提供物管服务。物业管理与社区工作室结合，不仅提供标准化的物业服务，还提供就业、计生、居家、养老等一系列公共服务。居民都称赞，物业服务更加贴心了。

　　深化：

　　机制创新实践社会管理创新

　　锦江区房管局负责人告诉记者，对于物业管理全覆盖工作中的社会管理创新，主要体现在创新机制上。

　　一是创新工作机制。逐步建立完善区、街道、社区三级物业管理网络化工作制度，明确区级职能部门、街道办事处、社区居委会的工作职责，同时制定目标考核体系，对各阶段工作任务进行了细分明确。在街道办事处增设“物业管理科”牌子，将物业管理职能列入街道工作职责，并指定专人负责物业管理的相关工作，强化街道社会管理和公共服务职能。

　　二是创新保障政策。区财政安排专项资金，重点用于老旧院落的基础设施和环境综合整治，对物业服务机构给予适当补助，对优秀物业服务公司给予适当奖励。对低保、特困家庭的物业服务费用给予适当补助等。

　　三是创新工作办法。建立物业矛盾纠纷调处机制，在区房管局成立区物业矛盾纠纷调处中心，各街道办事处设立分支机构，按“属地管理、行业指导”原则，及时调处物业纠纷。建立社区物业服务中心考核补贴机制，依据其服务质量好坏、服务水平高低，通过以奖代补的方式给予不同额度的补贴，促进社区物业服务中心强化服务意识、提高服务水平。

　　四是创新工作制度。经各街道办事处批准，由社区物业服务中心申请，经过严格审核，锦江区率先为50家社区物业服务中心发放了《物业服务其他管理人证书》，实现社区物业服务中心的规范化服务和合法化管理。

　　五是创新建立业主投入机制。建立业主投入机制，针对锦江区老旧住宅小区情况，制定了《关于建立住宅小区业主全体投入机制的意见》，要求按照市场发展规律确定物业服务收费标准，建立健全“谁受益、谁负责”的物业管理与维护机制，引导业主切实提高购买物业服务的市场意识，形成了“共有家园，共管共享共维护”的城乡物业管理新格局。记者胡晓