曙 明

　　紧衣缩食买套房，交了钱也办了房产证，却迟迟住不进去，搁谁都窝火。如果说有什么“万幸”，那就是在这一事件中，受伤害的是一名弱女子——换个脾气暴点的老爷们儿，恐早有更大冲突甚至血案发生。

　　虽然对方称“已下岗，生活困难，如果搬走，将无家可归”，但既然终审判决判了对方腾房，也就没有不执行的道理。所以，虽然迟了一些，但张女士住进这套房子的日子，应该快了。不过，我们仍需追问:当事人得到法律充分的保护吗?一年多住不进去，是她必须承受的吗?如果答案是否定的，那么，如何让现在和今后有类似遭遇的当事人尽快得到公正，就是我们必须思考的问题。这也正是这一事件的公正可能即将到来，我们仍选择关注它的原因。

　　以下几个问题，需要仔细考量。

　　第一，这是谁的房子?

　　这套房子产权清晰，所有权为卖方老太太一人所有。张女士交付了房款，并依照法律规定办理了过户登记取得房产证。从取得房产证的那刻起，房屋属于张女士所有。

　　不要说房子是老太太一个人的，即使房子属于她和家人共有，在履行了交纳房款、变更登记等一系列手续后，房子所有权也已归属张女士。按照物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　从2010年办完过户手续开始，这套房已经是张女士“自己的房”。这点再清楚不过了。

　　第二，民事诉讼是合适的救济途径吗?

　　诉讼是最后的救济手段，但不是有效率的手段。看张女士的遭遇，我想到的是:如果我的房子(假设是无人居住的空房)被人占了，我的第一选择肯定也是报警，而不是去打官司。此时，警察会管吗?如果答案是“会管”，同样是自己房子被占的张女士，为什么得不到这种更有效率的救济?

　　这一纠纷是民事纠纷还是治安案件甚或刑事案件，是值得考量的问题。

　　未经住宅主人允许强行侵入他人住宅，或者经住宅主人要求其退出而仍不退出，这是非法侵入住宅罪的客观表现。张女士是这套房子的主人，没有疑问;赵某被要求退出仍不退出，也没有问题。但在一些人看来，以此罪名治罪，障碍在于“住宅”。按照目前刑法通说，这一罪名的犯罪客体是家庭住户安宁的生活状态，即住宅内家庭成员的生命、财产和身体免受非法侵害。于是，只有住人的房屋，方能视为“住宅”。如果张女士一家已经入住，那么，赵某侵入并拒不搬出，认定非法侵入住宅自无问题。现实却是张女士从未入住，因而这套房还不能认定为她家的“住宅”。

　　这带来了诸多问题:这套房不算张女士的“住宅”，能否视为赵某的“住宅”?如果张女士强行进入自己的房子，她算不算非法侵入住宅?张女士是弱女子，为避免正面冲突，一家人一直在外租房，但换做别人可能是另一种情形。避免更大冲突甚至血案，民事诉讼“远水不解近渴”。警方介入的更有效率的纠纷解决方式，或是正途。

　　2007年1月20日《江南时报》上有一个案例:严某和其父在南京市某小区有一套住房，二人户口均在此，房产权证登记的产权人是严父。2004年4月，严父没有通知严某即将该房卖给朱某，并办理了过户手续。严某知悉后撬锁搬回房屋居住，并把房间内朱某的床、柜子等物品抛至路上。2006年1月，公安机关以嫌疑人采用强占方式非法侵入他人房屋，时间长达一年多拒不归还为由，以非法侵入住宅罪对嫌疑人提请逮捕。

　　南京这个案例和本案有诸多相似之处，不同之处在于前者房子已经交付，被害人房内放了床、柜子等物品，而本案中张女士从未实际占有房子。但南京的案件被害人也并未入住，按照非法侵入住宅罪通说观点，这算不算“住宅”仍有疑问。引用这一案例，并非说明这个案件办理一定是正确的，但它让我们反思，对“住宅”太过狭义的限定是否必要?

　　第三，民事诉讼的路，能否走得快一点?

　　民事诉讼之外能否有别的路，可能见仁见智。我们接下来要考量的是:如果现实是只有这一条路，这条路能否走得快一点?

　　张女士先后打了两个官司。她打官司，目的只有一个:住进自己的房子。用这样的目的衡量，第一个诉老太太的违约诉讼，没有任何价值。房款已经交清，也已办理过户登记，房子已经是她的。别人赖着不走，只需一个以排除妨碍为诉求的侵权诉讼，即可解决问题。但和老太太的违约诉讼，延缓了公正的脚步。而且，法律关系越复杂，牵扯的人越多，越不利于问题的解决。和只腾房相比，先交十几万违约金再腾房，执行难度要大得多。

　　违约之诉还是侵权之诉，不懂法律的当事人可能弄不清，但既然诉讼的目的是定分止争，那么，法院就有义务通过必要的释法，让当事人选择最有利于尽快解决矛盾的诉由。从这个角度看，“立案庭不让我告赵某，主审法官又让我告，却又不同意在该案中追加赵某为第三人;折腾来，折腾去，我的房子还是要不回来”，令人遗憾。

　　最后要说的是:赵某长时间非法占有张女士房屋，致后者不得不在外租房，法院却认为要求赔偿证据不足，令人难以理解。

　　(对于本案的法律问题，欢迎读者来稿讨论)