杭州有户人家有意买下那个法国古村落
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（上接A06版）
271万? 太合算了?
杭州有户人家有意买下那个法国古村落事情可能不像听上去那么美妙
本报记者多方访问专业人士
杭州有户人家有意买下那个法国古村落
事情可能不像听上去那么美妙
本报记者多方访问专业人士
如果是农庄，买房则可能意味着连带“买”下仆人
法律规定必须维护的房子，费用由谁来付也要明确
法国资深房产律师戴宪宾给出专业提醒
昨天傍晚，电话连线法国资深房地产律师戴宪宾先生，咨询中国人赴法购买村庄一事。
戴宪宾年近60岁，原籍浙江温州，巴黎欧华联合商业事务咨询中心（CAA）律师。从业40年。
买方要拿到卖家手上房子的所有资料
逐一核对
“在法国买房子是一件比较复杂的事情，法律规定也相对严格。”戴律师说，大致来说，购房可以分成以下几个步骤。
首先要了解想购买房子的情况，这里有一个买卖双方的临时协议，牵涉很多条款，买方可以提出自己的要求，卖方也可以提，放在一起协商。
作为买方，需要拿到卖家手上房子的所有资料，逐一核对，而针对卖方要求，也需要说明自己的意见，这主要是为了避免不利信息。比如，有的房子在一定期限内，政府或法律规定是不允许买卖的，如果因为卖家故意隐瞒，造成损失，可要求其赔偿。一些房产在买卖完成5年或10年后，某些东西可能会被征收，如果买家不了解，也会吃亏。法国法律规定，卖家故意隐瞒情况造成买家损失的，由卖家负责赔偿。
如果是农庄
买房则可能意味着连带“买”下仆人
在法国，买房子可能还牵涉雇工。像一些厂房，如果买方答应购买，是要连工人也一起接收的；如果是农庄，买房则可能意味着连带“买”下仆人。要是买了房，却将原先的工人或仆人解雇了，这肯定会遭到他们的起诉，赔偿数目是很巨大的。
另外，需注意的是有些房屋，法律或地方规定不允许改建或挪作他用的，如果买方违反，处罚也很严厉。
买家还要咨询下当地的房产管理委员会，弄清楚这房子之前有没有欠债，欠了多少，如果有欠债，是不是买方不用承担，如果必须买方承担的，则一定要知道需支付多少费用，将来会不会发生什么事情，尤其是纠纷，是否对买方不利，等等。
法律规定必须维护的房子
费用由谁来付也要明确
临时买卖协议越详细，对买方就越有利，但由于买房太复杂，难度很大，牵连又多，法律法规分得很细，普通人一般不可能每个方面都了解（律师事务所提供的购房注意事项，装订起来往往有两三百页），所以在法国买房，通常都会请律师代理，买家可向其提出自己的具体要求和想法。
其次是费用问题。买家第一要知道买的价钱是多少，里面包括什么费用，手续费、律师费是不是包含在内，还有政府公证费、房产税费等等，都要很清楚。
一些可能引起纠纷的地方，像法律规定必须维护的房子，这笔费用由谁来付，也要明确。如果房子涉及官司，还没完结，更要弄清楚。
在天灾人祸等意外情况下
买方可以放弃合同
签订临时买卖协议后，买方支付定金，具体数额可以协商，一般为房价的10%。
付定金前，买主对什么事情都要清楚，如果因为不了解出了问题，对方可能会把责任推过来。签字后，协议就具有法律效力了。在法国，临时买卖协议非常重要，这一点与国内有些不一样。
付定金后，按法国法律规定，有一星期的“冷静期”，在这段时间内，买方有权利放弃购房，可全额退还定金，但必须邮寄挂号信给对方律师，打电话通知是不具有法律效力的。当然，像一些成本费，如律师费，不论成交与否，都是要支付的。过了“冷静期”，如果再反悔，买家则须承担违约金。
要在约定时间内完成房产交易。
这期间，买方律师将再次核对每一项信息，合同的条款也将再度细化，有的购房买卖，甚至包括必须继承人同意这一项。
普通买卖，法律上不允许卖方反悔，但对买方，某些天灾人祸等意外情况下可以放弃，比如，买主马路上出车祸，过世了或没有能力买了。
在法国，如果因为银行贷款批不下来，造成协议无法履行，买方有权放弃。
如果一切没有问题，双方在成交日签订正式合同，达成买卖。
买房事宜在签完合同后并没有结束，离真正完成还有一段时间。
这期间，买方支付的款项，由第三方负责财产保管。这个银行账户，一般由私人设立，但为政府所承认，比如一些律师协会组织。法国法律规定，这个期限最短有4个月，比较常见的为1年。
合同还有一些条条框框，比如，会有一些条款需要卖方在签字后多少时间内达成，像拖欠的电费、税款等，如果达不成，买方可以上诉，要求赔偿。
另外，合同的完成还要看一些附加条件，像刚买了房子，但第二天就烧掉了，这种情况买家的要求可以补充进去。
只有在合同的所有款项都完成后，买房才算真正完成了。
法国驻中国大使馆建议
想购买法国房产最好直接去法国考察
就中国公民去法国买房的问题，咨询了法国驻华大使馆商务处。
商务处工作人员说：“这个我们也不是很了解，你可以去（中国）法国工商会问问。当然，我们还是建议，中国公民确实有购买法国房产意向的，最好直接去法国和卖家面谈。”
电话联系法国工商会，工作人员答复：“我们的工作主要是为法国的企业在中国发展提供帮助。”
关于法国政府出售房产的新闻，在法国当地媒体也有很多报道。
法新社2月14日报道，法国政府将于近期出售位于巴黎第七区的4座豪华公馆。4处房产的总价约为2.5亿欧元。法国国家不动产管理委员会主席伊夫·德尼奥对出售这4座公馆的目的毫不避讳：“目的是找钱。买主肯定是外国人，可能是卡塔尔的一些王子，也可能是俄罗斯人或中国人。”
《巴黎人报》2月20日报道，法国政府计划在2014年底以前，通过出售位于法国和世界各地总共1872座法国国有房地产，获得22亿欧元的收入。而2007年和2011年间，法国已经通过出让国有房地产，收进了27亿欧元。
法国《论坛报》1月21日报道，2011年法国境内房价平均上涨7.3%，大巴黎地区房价上涨22%。目前，巴黎、尼斯、里昂、波尔多、马赛每平方米平均住房价格分别为7948、4039、3175、2888和2779欧元。
附：
英国《每日电讯报》2011年9月7日刊登了一篇名为《如何购置法国房产》的文章，简要介绍了海外人士在法购房的程序。结合其他媒体报道，在法国购买房产大致要承担如下费用。
7天考虑期 10%违约金 10%定金
签署协议后享有7天的自由选择期，此期间购房者如果改变主意也可以无条件取消交易。7天之后或者双方签署协议之后，购房者如果反悔，要交纳5%-10%的违约金。
9%-20%公证费
对于居住型购买房屋，公证费按交易价的9%-13%收取，具体收取比例按照各区、市政府规定执行。对于购买经营性房产，公证费则统一按照20%收取，其中包含了上缴政府的职业税。
4%-10%中介费
按照法国地产市场的习惯，中介公司给购房者的报价中通常已经包含了中介费用。
还要缴纳土地税、房产税、居住税、职业税、资本收益税等
以一套200平方米以内的独栋别墅为例，其在法国各地的土地税和房产税总额都不会超过500欧-600欧元/年。另外，该房产的所有人如果是单身则交纳税费较高，对于有子女的家庭，法国还会在房产税和土地税方面予以补贴优惠，子女越多税费越是递减。
转手交易按升值差额30%纳税
如果房主购买的是成品房屋，房屋转手出售时，要依据其购买时的价格，收取增值部分15%的差额增值税。但若房主是法国以外的外国人，那么这部分交易差额增值税就要按照30%的高比例交纳。
完成交易不超过90天
销售合同签订后买家有45天时间得到资金审批，但是若卖方同意则时间可以延长。（陈佳 整理）
根据多方意见
总结出来的
购置法国不动产
操作流程+注意事项
身份
不限国籍
资格
1.必须拥有国外账户和证明自己正当收入来源的资料（如房产证明、工作证明、存款证明）；
2.如要贷款，须提供纳税证明，并取得贷款银行认可。
货币
仅限欧元
附加款项
1.置业公司中介费4%-10%；
2.房产税（地段、房屋档次不同税额不同。如巴黎普通住宅一年房产税为房屋总价的1.1％）；
3.购房后出租，也需纳税（年租金在8500美元以下，收取租金的12％；8500美元以上，收15%）；
4.遗产税（税额约为房屋总价的30％—40％）。
购房步骤
1.自己选房或从置业公司提供的房源中挑选；
2.与房产所有人沟通买卖细节；
3.选择付款方式（选一次性付清，先付房款的10％；选按揭须找法国当地银行）；
4.完成交易不超过90天。
注意事项
1.法国房屋按照实际使用面积计算和销售；
2.有些工厂如购买要连工人一起接收。买下农庄也可能要连带“买”下仆人；
3.购房最好请律师代理
4.付定金后，有1周“冷静期”，此时间内买方有权利放弃购房；
5.签完合同后，买方支付的款项由第三方负责保管。保管期限最短4个月；
6.法国房屋产权是永久的；
7.历史建筑不能破坏其原貌和功能；
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