3、4月买改善型住房性价比最高

http://www.sina.com.cn 2012年02月24日05:40 重庆时报

改善性置业一直是楼市成交重要的生力军本报记者陈艺丰摄

　　本报上周关注了刚需置业火爆这一话题，当楼市春潮第一波由刚需领衔后，那么占据了成交结构重要角色的改善型置业，在接下来的日子里，到底是“打酱油”呢，还是“配角”熬成“楼市主演”？

　　本报记者调查发现，在节后默默陪跑的改善型置业，目前仍旧是“配角”，基于此，“性价比”比“主角”刚需置业更有优势，业内人士分析，从现在起到春交会，大约有2个月的时间，将是市民购买改善型住房的最佳时间节点，那些位于市中心、交通便利、生活配套成熟度高且价格调整到位的项目，可以成为购房者的选择。

　　现象

　　改善型物业推盘分道扬镳？

　　和泓四季是位于华岩的一个花园洋房项目，但是近日其主推的却是“少数派”——以刚需为主的高层公寓。如果你不到售楼处，一般置业顾问不会主动提及目前有花园洋房出售。

　　位于龙头寺板块的鲁能星城五街区，在年前一波大张旗鼓的强销周期之后，目前暂时无房可卖，置业顾问告诉记者，新推楼盘会等到3、4月份，包括10、11、12号楼，三房和四房将是主力，价格则未可知。

　　南方东银翡翠明珠，自去年开盘以来卖了1100套房子，南方东银副总经理颜雪称，“其中四成客户都是改善型置业”，但目前可售房源是个位数，下一波推盘要到5月下旬，这中间的两个月时间基本可以称为“空窗期”。

　　有人小心谨慎，也有人大张旗鼓。位于龙头寺公园旁的金科公园王府，成交结构以大面积高层公寓为主，套内单价一万出头，最近每周的成交持续在20套左右。招商江湾城、华润中央公园、华润二十四城、珠江国际这样位于市中心的改善型置业特征明显的项目，则都将近日作为了项目的强销期。上周六，招商地产重庆公司举行2012战略发布会，其现有项目推广物业110~200㎡的景观高层和花园洋房，是主攻改善置业需求的央企代表。

　　改善型置业到底向左向右，购房者会不会迎来机会？

　　分析

　　改善型物业能否接过刚需的枪？

　　要看春季房交会走势

　　“羞答答”地卖着花园洋房这一典型改善型物业的和泓，其策略自然来源于公司对整个市场的判断。和泓地产重庆公司营销总监唐加辉便明确告诉记者，他认为目前谈改善型需求的持续爆发还为时过早，虽然有一些人在年后已经入市，但整体还是处于观望中。但对于这波市场态势，和泓仍然选择了谨慎入市，在月底将推出“小规模”放出几十套花园洋房，以“平价亲民策略”试探市场的反应。

　　“从供应来看，预计今年主城商品住宅新增供应量在2400万平方米，加之去年的余量，主城在2012年可售量约4000万方左右；高层大概3100万平方米，别墅和洋房加起来900万方不到。”珠江国际的项目负责人王超告诉记者，“从需求的角度来说，上半年多靠去年积压的400万平方米刚需产品及2012年新增刚需产品货量做补充；这些人目前已有相当一部分入市，因此也可以很肯定的说：上半年多靠刚需产品（即结构性反弹）托市。下半年市场成交将在相当程度上依靠改善型客户托市。”

　　“现在谈改善型置业的回暖还为时过早，政策多变化，一直要等到四月份房交会之后，市场形势才可能明朗。”王超坚持道。

　　颜雪则认为，由于改善型置业群体本身已有住房，更加经得起等待。“可能刚需就像‘抢盐巴’的老太婆，一有风声就行动了，而改善型需求则像在办公楼上班的‘白领’，听到这个消息了，但不会马上跟风。”

　　“除非市场真正回暖了，价格出现了实质性上涨，改善型需求才会大规模入市。”颜雪认为。

　　种种迹象表明，本次春季房交会将成为检验成交成色的试金石，随着刚需在最近纷纷释放，改善型需求究竟能不能为市场所接受成为后续市场关注焦点。

　　支招

　　市中心改善型物业或可入手

　　那么现在是不是入手改善型物业的好时机呢？金科地产营销总监唐畅认为，改善型需求也是一种刚需，现在房价正处于低位，加上存款准备金率下调、银行利率出现下调趋势等利好，趁着现在有不少改善型物业有房可选，正是出手的好时机。

　　融隽顾问副总经理李希则认为不妨再稍微等一下，因为从去年年中开始，很多未成熟区域的项目都在放慢成交节奏，但无论如何放慢节奏，今年已经到了必须销售的时候，会加剧供应压力，从而为购房者带来更多的选择空间。不过李希亦认为，那些位于市中心的、交通便利、生活成熟度高且价格调整到位的项目，可以成为购房者的选择。

　　事实上，尽管对于改善型需求是否会迎来新一波行情存在分歧，但所有被访业内人士几乎一致认为，地理位置优越、交通方便、生活配套齐全、教育完善等生活指标完善的项目值得出手。

　　记者从一份开发商内部做的市场调研表中发现，从1月中旬到现在，珠江国际、国际社区、招商江湾城这样的改善型楼盘已经被购房者选择下叉。

　　事实上，随着销售形势的看好，部分位于市中心的改善型置业楼盘已经开始悄然提高了项目售价。以华润二十四城为例，目前最新一批房源的报价相比年前已经提高了800到1000元/平方米不等。

　　在鲁能星城售楼处，尽管目前无房可售，但在记者“蹲点”的短短半个小时内，就来了两组购房者，且都是奔着三房而来。对于改善型置业的开发商们来说，这些仍未下叉的购房者，将是他们未来进行营销的核心对象。本报记者黄法欧

　　相关新闻》

　　改善型住房需求释放

　　华润中央公园受关注

　　重庆方面刚收到首套房贷利率将从上浮10%调整到上浮5%的利好消息，首次改善型住房的需求就开始在市场中发芽。日前，鸿恩寺板块面积区间约70~100㎡左右的房源成为热点，而这其中最值得关注的莫过于华润中央公园3月中旬即将加推的台地式建筑。华润中央公园三期“玺岸”比起周边项目及自身以往产品，更显示出它得天独厚的优势。玺岸位于整个项目中央的第二重台地，背靠鸿恩寺，面临嘉陵江，万余平米的大尺度双中庭，200米超阔楼间距。即将推出的17号楼，分布于项目中央的300米景观主轴的两侧，户型或看大尺度围合式景观园林，或眺千亩鸿恩寺公园。

　　本报记者李佟婷 ZK

　　主城正在销售和即将推出的改善型房源

　　楼盘位置形态户型价格优惠开盘

　　紫御江山江北嘴高层 90~169㎡起价8500/㎡ 2月购房最高优惠25万正在销售

　　晋愉·融府九龙坡区巴国城后门庄园洋房 104~172㎡均价7860元/㎡最后20套一口价出清正在销售

　　春语江山渝中区下徐家坡13号高层 111.89㎡ 11798元/㎡折后8500元/㎡正在销售

　　融创御锦两江新区金童路251号高层 110~172㎡ 8000~10000元/㎡正在销售

　　世纪金源御府巴南龙洲湾龙洲大道100号高层 67~124㎡建面5500元/㎡一次付款9.7折，按揭9.9折正在销售

　　中铁山水一舍南岸区茶园新区府旁洋房 118~160㎡均价8600元/㎡一次付款9.5折，按揭9.8折正在销售

　　和泓四季九龙坡华岩新城华福大道旁洋房 110~150㎡起价6500元/㎡最后十多套特价出售正在销售

　　80~156㎡总价约60万~130万办卡总价直减3万~10万 3月上旬

　　招商江湾城渝奥大桥北桥头高层 132~138㎡起价7399元/㎡办VIP卡，交2万惠5万 2月25日