卢金增 吕秀丽 鞠立梅

　　检察官审阅卷宗，为当事人解答问题

　　龙年新春刚过，年逾花甲的张晓鸣和儿子张强特意来到山东省即墨市检察院民事行政检察科，他们是专程来告诉检察官们一个好消息的:法院解除了查封，他们买的房子已经过户了。

　　多年积蓄购买房产

　　2010年5月，在即墨市做生意的李承哲、李玉红夫妇，通过某房产中介公司欲将李玉红名下位于御墅临枫C区的一处房产出让，房子125平米，要价30余万元，在当时算是非常便宜了。

　　张晓鸣得到这条房源信息后，觉得非常划算，就告诉了儿子张强。张强本来攒了笔钱准备做海鲜生意，但觉得这房子确实便宜，就决定买下房子，再用房子抵押点钱去做买卖。经过协商，最终双方达成买卖房屋的合意。

　　因为这处房产尚有16万元贷款没有还清，张强同意先支付16万元还上欠银行的抵押贷款，撤销楼房抵押登记取出房产证，以便于办理楼房变更过户登记手续。2010年5月31日，李玉红、张强等人一块到中国工商银行某支行偿还房贷，经确认该房屋本息共18万元，张强带的钱不够，李玉红还让李承哲交了2万元。

　　李玉红给张强出具带有房产首付款16万元的收条，并签名按了手印。2010年5月31日，中国工商银行某支行出具了代取房权证委托书，内容为:李玉红在某工行的个人按揭贷款已全部结清，根据借款人的要求，由张强代取房权证。

　　临门一脚突发意外

　　2010年6月1日，中国工商银行某支行出具了《撤销抵押登记申请书》，2010年6月2日，李玉红和张强到房地产公司财务，由张强交付该楼房面积差价款7018元人民币，李玉红给张强出具了收条。2010年6月5日，李玉红与张强签订了房屋买卖合同，约定房屋成交价格为人民币34万元，前期给付的16.7万元为购房定金，张强需在2010年6月9日付清13.2万元，剩余人民币4.1万元，在办完楼房过户手续后通过银行账户付清。双方同意于2010年6月10日交付房屋。

　　合同最后又补充约定:2010年6月15日之前，李玉红必须准备好所有房屋过户手续;2010年6月10日之后，乙方可以进行装修，如有损失，由甲方负责;2010年6月15日之前，如因甲方原因不能过户，乙方可以终止合同，必须赔付乙方本金和违约金。甲方李玉红、李承哲签名按手印，乙方张强签名按手印，落款时间为2010年6月5日。

　　此后双方到即墨市房产管理处办理楼房变更登记手续时，却发现该楼房因李玉红欠他人13万余元人民币，被起诉至法院，由法院大信村法庭查封了该楼房。为解除查封，张强又于2010年6月8日到大信村法庭交付借贷纠纷案款13.2万余元。此期间李玉红出国到日本，该款项由李承哲为张强出具了以该房屋购房款名义的收条，李承哲签名按手印。

　　张强住进了新房，等着6月15日去给房屋过户，然而，他等到的却是房子又被法院查封的消息。

　　节外再生枝过户遥无期

　　在此期间，即墨市房价持续上涨。该楼房解封后，李承哲的生意合作伙伴钱一民于2010年6月11日在法院立案，称李承哲欠其40万元，对李承哲、李玉红提起欠款诉讼。诉讼过程中，法院于立案当日作出民事裁定书，查封李玉红名下御墅临枫C区该栋房产，并于同日向即墨市房产管理处送达了该民事裁定书和协助执行通知书。

　　法院于2010年6月18日作出民事调解书:李承哲、李玉红于2010年6月21日前偿付原告钱一民借款40万元，逾期则双倍支付迟延履行期间的债务利息。民事调解书生效后，钱一民于2010年7月6日向法院申请强制执行。

　　张强没想到，已经入住的房子竟然要被查封。他向法院提出执行异议，认为法院在此次查封前，李玉红、李承哲已将该楼房卖给自己，双方按约定履行了义务，该楼房不存在任何抵押或查封等其他权利障碍，该楼房已归自己所有，请求法院解除查封。

　　在执行听证中，李承哲、李玉红对张强提交的证据均无异议，并称本案执行依据民事调解书存在错误，不存在借钱一民40万元人民币的事实。法院认为，有证据证明买卖房屋的双方在本案查封前，已按约定履行了合同义务。双方在办理过户登记手续时，法院将该楼房进行查封，致使双方办理过户登记手续未果，张强对此并无过错。即墨市法院裁定:中止本院执行局对御墅临枫C区该处房屋的执行。

　　2010年9月，李承哲和李玉红分别为张强书写了房屋买卖过户保证书，并支付了张强15.5万元的房屋过户保证金，双方约定房屋过户后张强将保证金退还给李承哲和李玉红。

　　2010年11月17日钱一民又以张强、李承哲、李玉红为被告诉讼至法院，要求依法确认御墅临枫C区该处房屋的所有权人为李承哲、李玉红，法院于2011年5月6日作出民事判决，驳回钱一民的诉讼请求。钱一民不服该判决提出上诉，青岛市中级法院于2011年9月8日作出判决，驳回上诉，维持原判。

　　判决后，张强多次到法院执行局要求解除查封以办理过户手续，但是法院执行局要求张强必须把李承哲支付给张强的15.5万元过户保证金交付给执行局，否则不能对房屋解除查封。张强予以拒绝，房屋因此一直无法过户。

　　执行监督助无过错第三人脱困

　　早在2010年6月份，张强得知房屋被查封后，就到即墨市检察院进行了申诉，当时民行科的检察官建议他提出执行异议进行法律救济。没想到最终张强还是没有实现房屋的过户。2011年9月份，张强又进行了第二次申诉。

　　检察机关审查后认为:本案中法院拒不解除查封的行为违反了法律规定，法院应当对该房屋解除查封。

　　《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第73条规定:执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人。

　　根据这一规定，此房屋已经法院生效判决确认不属于生效法律文书交付的特定物，不属于钱一民和李承哲、李玉红欠款纠纷案的执行标的，因此法院应当裁定立即撤销已经采取的执行措施，对该房屋解除查封。

　　至于李承哲、李玉红和张强达成的房屋过户保证协议，系当事人双方的合意，属于当事人双方意思自治的范畴，根据协议约定，李承哲、李玉红交付给张强过户保证金15.5万元，在双方办理好房屋过户手续后，张强自然返还给李承哲、李玉红，目前双方还未办理房屋过户手续，因此张强并不负有返还保证金的义务，法院要求张强将该款项交付给执行庭没有法律和事实依据，更不能以张强交纳该款项作为法院解除房屋查封的条件。

　　即墨市检察院向法院送达了要求其立即裁定解除对御墅临枫C区该栋房屋查封的检察建议，最终法院采纳该建议，将涉案房屋解封，申诉人得以办理房屋过户手续。