□本报记者 刘丰

　　近期，房地产商频频放出“开盘热销”、“开盘劲售”的讯息，莫非在国家宏观调控没有明确放松信号的前提下，福州楼市提前走出了低谷？

　　但昨日出炉的2月一手房成交数据却仍处于低谷。2月的福州楼市究竟是“小阳春”还是“倒春寒”，让人有点看不透。

　　业内人士表示，在经过2011年的“震撼调控”之后，房价的下行趋势日渐明显，目前福州楼市要回暖尚需时日，而且近期很可能将再迎降价潮。

　　一个词形容近期楼市：乍暖还寒

　　面对多个楼盘的火爆销售，最近福州有传言称楼市已经回暖，下一阶段房价可能出现上涨。有购房者担心，如果这个趋势持续下去，“买涨不买跌”的刚需们会不会推起一波价格反弹？未来的楼市调控，向左还是向右？对此，多数业内人士均表示楼市回暖尚需时日。

　　福州市房地产交易登记中心数据显示，福州2月一手房成交量为774套，环比上月增加了301套，涨幅63.64%；成交面积为89086平方米，环比上月增加了33568平方米，涨幅60.46%。

　　从对比数据上看，福州楼市似乎正春光明媚，但稍一分析就能发现，1月份正逢春节假期，成交量探底众所周知，因此对比数据根本不能作为市场的参考。从绝对数上看，774套远远低于去年月均1318套的成交量，楼市迎来“小阳春”的说法根本无从谈起。

　　业内人士透露，正常时期福州每个月成交量可以达到2500-3000套，774套的成交量和正常水平相比也相去甚远。

　　一位一手房业内人士指出，楼市随时可能出现“倒春寒”。“楼市整体的销售压力不容小视。虽然月初福州存量房一度跌破18000套，但并没有维持多久，截至昨日，福州商品住宅存量仍然突破18000套大关，且新增供应有增无减。”

　　统计数据显示，3月份福州有13个楼盘即将开盘，其中仓山区有3个，晋安区有5个，闽侯5个，仅晋安区的泰禾城市广场为商业项目，其余楼盘均为住宅项目。

　　房产专家王剑超表示，近期福州楼市可以用一个词来形容：乍暖还寒。近期各地方松绑限购令的政策都只是昙花一现，充分凸显了中央调控楼市的决心。只要没有中央的允许，前期的市场回暖都是不可持续的。如果楼市要出现真正的回暖，需要看三个因素：一是二套房贷款是否放松；其次，限购政策是否松绑；最后，还要看房产税的执行和保障房的供应情况。

　　百城房价环比连跌6月

　　从调控政策上看，作为二线城市的福州，这一年来积极响应限购政策。去年1月26日，国务院明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。一个月后，“榕十一条”面世，且没有规定截止日期。

　　从市场上看，福州楼市这一年来受限购等行业调控的影响，楼市一直处于低迷状态，成交下挫。为了刺激市场开发商绞尽脑汁，八仙过海，各显神通，打了一场又一场的营销仗，在价格上也通过低起价房、特价房、预约优惠、团购优惠等等方式暗中让利。虽然多数楼盘价格没有明显的下降，但是却因各种优惠而“暗降”了不少。

　　昨日，中国指数研究院权威发布《2012年2月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示，2012年2月百城住宅均价环比连续第6个月下降，福州房价上个月也顺应趋势，下降0.45%，样本平均价格12472元/平方米。

　　在当前楼市状况下，开发商也正在改变营销模式以促进销售。近来，“一成首付”、“分期首付”等成了楼市新热点，虽然福州暂时还没有激进的促销手段出现，但如果调控继续从严，楼市去化率（也称销售率）持续走低，相信刚需购房者还是能等得到合理的房价的。

　　王剑超认为，如果各方面政策不出现变动，下一阶段福州房价还将迎来一轮“像样”的降价潮。

　　□相关新闻

　　房企三月迎战首轮偿债高峰

　　截至2月29日，共有15家上市房地产企业发布年报，尽管公布年报的房企业绩尚可，但多数公司现金流已颇为紧张。

　　在税收政策、货币信贷政策和行政手段在内的宏观调控政策“组合拳”的作用下，IPO、非公开发行等再融资渠道纷纷叫停，房地产商手头资金严重不足，只能将眼光放在借债筹资上。

　　记者统计显示，刚泰控股、渝开发、中弘股份、大名城、中茵股份、华夏幸福、华丽家族、华发股份这9家数据可统计的上市房企中，年报“一年内到期的长期负债”一项金额合计高达68.84亿元，较2010年同期的17.11亿元大幅扩增了51.73亿元。

　　除借债融资外，房地产信托也是开发商筹资另一主要途径。标普、瑞银国际等机构纷纷预警，2012年房地产信托将大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，部分房企在2012年可能面临现金流危机。

　　国泰君安统计，房地产信托2012年总到期规模将达到1758亿元，整年兑付规模较大；首个信托兑付高峰将出现在今年3月，7月则为年度高峰，将会达到504亿元。

　　其中，中华企业、万科A、金地集团、福星股份、阳光城等将面临较大的偿付压力。21世纪经济报道

　　正研究房产税全国推广方案

　　作为房地产调控长效机制的手段之一——房产税，“两会”期间或将成为提案热点。记者从全国工商联房地产商会获悉，该机构两会提案将聚焦在“房产税试点改革将与土地出让金结合”这一建议上。

　　尽管全面实施房产税有着很大的现实阻力，但中央层面推进的决心仍然坚定。据接近决策层知情人士透露，近期，财政部与国家税务总局已被明确要求，结合住建部的个人住房信息系统全国联网，总结评估重庆、上海两地征收房产税的经验，尽快给出一个向全国推广的试点方案时间表。

　　房地产商会方面给出的建议称，房产税与土地出让金都是政府财政收入的组成部分，而土地价格高涨是引发高房价根本原因，要发挥好房产税调控的作用，必须结合土地出让金制度改革才能真正发挥效果。21世纪经济报道