管好住宅小区需重点扶持业委会

　　社会管理

　　物业、居委会、业委会三方共同在场是城市基层社区治理的特色

　　随着我国住房的市场化和商品化发展，城市住宅小区物业管理得到了快速发展，在城市基层社会管理中，住宅小区物业服务企业成为继社区居委会后的又一支重要的社会管理力量。

　　物业服务企业、社区居委会、业主委员会之间衍生出一种新型的共生关系，作为小区管理主体，三者的共同在场形成了具有中国特色的城市基层社区共同治理的管理特色。

　　在住宅小区的共同治理模式中，三个管理主体之间既有相一致的地方，也有不协调的方面。

　　从住宅小区物业服务企业与社区居委会的关系来看，两者总体上比较协调，但由于住宅小区物业服务企业是营利性组织，与社区居委会作为非营利组织不同，两者之间在目标取向上具有不一致性。而且，由于社区居委会在职能上实际上是政府管理城市基层社区职能的延伸，职能上的差异往往导致两者之间的不协调。

　　三方既有一致利益又有矛盾

　　从住宅小区物业服务企业与业主委员会的关系来看，物业服务企业与业主委员会之间既有利益一致的方面，又有矛盾的一面。两者的矛盾主要体现在:一是小区的物业收益的矛盾，如停车库(场)使用或者收费引申出来的矛盾。二是物业客体管理引申出来的矛盾，如房屋维修基金使用及监管引申出来的矛盾。三是物业服务引申出来的矛盾，如物业管理收费与服务质量不对等引申出来的矛盾，等等。

　　三个社区共同治理主体之间所产生的物业管理矛盾是影响住宅小区物业管理溢出效应的主要因素。因此，需要采取综合治理手段，有效化解和消除矛盾，建立长效稳定的机制，促进社区共同治理创新。

　　一是加强冲突管理，创新基层社会管理制度，构建新型有效的物业管理矛盾化解机制。例如构建畅通有效的利益表达诉求机制；构建市、区 (县)、街(镇)、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系；建立民间调解、行业调解、行政调解和司法调解联系会议制度等创新工作机制，重构新型多元化物业管理纠纷处理解决机制。

　　强化行业协会的自律作用

　　二是强化物业管理的行政监管，提高物业管理的质量和水平。例如为了解决街道办、居委会的工作量大，人手不足的情况，政府可以在各街道办事处增设物业管理事务工作岗位，实现专人专职管理；同时加强对物业管理各方主体的引导，加强对物业管理各方的冲突管理。此外，强化行业协会的自律作用，减少物业管理矛盾带来的负面影响。

　　四是扶持社区各类社团组织建设，尤其是业主委员会组织作为业主利益代表的组织，在处理社区物业管理矛盾中具有重要的作用，但是，目前许多住宅小区还没有建立业主委员会，因此要重点扶持成立代表业主利益的业主委员会组织。通过扶持社区各类社团组织建设，完善住宅小区自我管理机制。

　　只有协调好物业服务企业、社区居委会和业主委员会三者的关系，才能实现物业管理与社区管理的良性互动发展，推动和谐社区建设。

　　（作者陈喜强，广州大学教授。本文观点是国家自然科学基金项目《社区物业管理的溢出效应与社区共同治理优化机制研究》的阶段性研究结果。）