众所周知，业委会、物业管理企业其实代表的是《物业管理服务合同》的利益双方，在相关法律法规不健全的情况下，难免在处理一些小区管理矛盾和纠纷时出现意见分歧，僵持不下。这时就需要一个第三方“老娘舅”从中斡旋，以利于问题尽快解决，在现阶段居委会是“老娘舅”的绝佳人选——于是，“三位一体”诞生了。这是一种工作制度，由小区居委会(包括居民区党支部)、业委会(含业主大会)和物业管理企业在各司其职、各负其责的前提下，通过相互支持与配合，共同努力营造小区和谐。

　　“三位一体”工作法最早由上海上实物业管理有限公司(以下简称“上实物业”)在10年前首创，并已推广到全市各区县，有的地区和企业还将其发展成为“四位一体”“五位一体”……(将地区派出所、街道城管科等部门也纳入其中)。昨天，上实物业总经理李胜来用一个典型案例说明“三位一体”的效果。

　　整治群租变成“割韭菜”

　　天恒名城是位于闵行颛桥的一个住宅小区。此前，这个小区群租现象特别严重，业主们怨声载道，因群租带来的卫生、噪声、安全隐患等问题一直困扰着业主和各管理部门。当地有关政府部门多次整治群租乱象，但当初的办法概括起来就是一个字——“堵”：有群租就敲掉隔出小房间的简易墙或木板，将群租客“请出”小区。但这种办法的结果是“割韭菜”，一茬被整治过了，新的一茬马上又卷土重来，而且规模更大、气势更壮。

　　“看来堵是堵不住的！”李胜来说：“其实说句实在话，没有人愿意去群租，群租客里面也有很多有才华、有能力的年轻人，只不过初到上海，经济能力不足以让他们一个人租住很大的房子。但业主们的权益也应该得到保护，得想一个更好的办法。”

　　“堵疏结合”更利于改善

　　“三位一体”工作法开始发挥作用。居委会、业委会、上实物业三方人员坐下来商讨对策，最后李胜来提出的“改堵为堵疏结合”的方案得到大家的认可。所谓“堵”，就是对群租中违反相关法律法规的行为一律说“不”，比如违规使用液化气钢瓶、私拉小电表的，一律不允许；群租客一个人居住面积少于5平方米的，坚决要求“减人增面积”。

　　而“疏”指的是通过多种方法引导群租客文明居住，融入社区氛围，改善业主和群租客的关系，比如，物业公司将群租客中一些年富力强的人组织成志愿者队伍，参与小区安全巡逻；居委会、业委会搞纳凉晚会，主动邀请有文艺专长的群租客也来露一手……渐渐地，一种多为他人着想、相互体谅、相互尊重的新邻里氛围形成起来。

　　小小门禁卡发挥大作用

　　“有些事，物业无权那么做，这个权就需要通过业委会授予。”为了控制一个房子里的群租客人数，以达到“每个租客至少有5平方米空间”的要求，控制门禁卡的张数是一个办法。物业公司提出是否可以要求每张门禁卡收300元押金，租客愿意住就交这笔押金，离开时再交卡拿回押金。通过“三位一体”的协商，业委会通过了这个“提案”，物业大胆去执行，取得了不错的效果，自去年以来，光是群租户总数这一项，就下降了38%。

　　“险象环生的群租房现象，应该逐渐引导成为不改变房屋结构和功能的正常合租。”李胜来认为。通过“三位一体”的工作方法和“疏堵结合”的具体措施，天恒名城小区群租扰民现象正在改善，如今有265个无证液化气钢瓶被统一代为保管在当地派出所专设的仓库，部分楼顶违法建筑也被坚决拆除，小区更安全、更整洁也更和谐了。

　　本报记者金志刚