2012年上半年，虽然在后程合肥楼市销量跌破3万套以下，这也是有统计的5年以来，合肥市半年销量首次跌破3万套大关，备案均价呈现继续上涨的现象。不过，排除去年的别墅以及高端项目备案影响，今年实际均价有所下跌。量跌价未涨，与大家之前预测的深度调控期间的楼市似乎比较一致，而今年下半年，有专家预测局面会有变化。

　　◎上半年盘点

　　备案价上涨实际销售价在跌

　　如果简单从数据来看，2012年上半年合肥住宅的销售均价呈现继续上涨态势，达到6431.73元/㎡，比去年同期的6085.22元/㎡上 涨了5.69%。虽然2012年上半年的销售均价有明显幅度上涨，但去年同期排除集资房后的销售均价高达7239.84元/㎡，这是由于去年同期有大量别墅及高端项目备案的影响。

　　而今年同期的住宅销售均价，受到集资房影响程度非常小，但今年同期低价项目备案量有大幅度提升，其中备案量前20的楼盘中，就有9个项目的备案均价是在6000元/㎡，低价楼盘的热销，使得今年同期的住宅销售均价，实际上同比去年是下跌的。

　　数据可能不太直观，但购房者的感受是明显的，合肥房价的确没有明显上升，而卖的好的楼盘大部分都在以价换量。

　　成交量5年来首次跌破3万套

　　虽然成交量在5月后出现大幅攀升，但改变不了合肥楼市在近5年来，首次半年销量跌破3万套的记录。

　　2012年合肥住宅的销售量在1~3月份期间呈单月大幅度上涨，而4月份的销售量受到了清明假日和五一假日的影响，出现了明显幅度下跌，到5月份，则出现大幅度回升。数据显示，5月份销售量高达6638套，是自2011年4月份以来合肥住宅销量单月最高。 6月份销量还是延续单月销量超6000套的走势。

　　据365数据研究中心统计，2012年上半年合肥市新增住宅类商品房28937套，销售28518套。这个成绩实际上与2011年上半年的33560套接近，但首次跌破3万套的底线仍然让人感到寒意。近两年合肥住宅的销售量，已连续两年在上半年呈现跌幅超15%的现象。

　　分析整个上半年的合肥楼市走势，1至6月份，合肥楼市呈现出不断上扬的局势，1月份惨淡销售1795套，继2011年后大幅下跌，2月销售3198套，不过当月供应量仅1175套，当月合肥楼市在消化库存。 3月销量首破6000套，之后的4、5、6月，在小幅震荡中销量也基本维持在6000套的水平。

　　政务区仍然最贵 蜀山区销量最大

　　2012年合肥住宅的区属销售均价，只有政务区的销售均价超过7000元/㎡，再次验证了“屋以西为贵”的合肥习惯。

　　分区域来看，只有瑶海区和新站区的销售均价低于6000元/㎡，其他六区的销售均价均在6000~7000元/㎡之间。在2012年区属销售均价同比变化情况表中可以看到，蜀山区、庐阳区和滨湖区的销售均价出现同比上涨。这几个区最为明显的特点是，均价上涨均是受到了去年同期有大量集资房备案，拉低了去年的备案均价。

　　区属销售均价同比下跌的区域中，高新区和经开区的销售均价同比有超过1000元的下跌幅度，这两区中去年同期受到了别墅项目备案，拉升了区属的备案均价，而今年期间的别墅类项目的备案量有明显幅度减少，故而使得均价出现大幅下跌。

　　◎下半年展望

　　消化存量为主回暖尚难延续

　　分析下半年的合肥楼市，部分专家和开发商都认为，目前较高的库存以及土地市场的冷清，让下半年合肥楼市以消化存量为主要目标。上半年取得销售前十强的房企几乎都是以价换量换来的销售业绩。下半年，在调控形势不变的前提下，这种趋势不会改变，另外，房企资金压力会在下半年更加明显。整体上看，合肥楼市仍会在震荡中前行，彻底的回暖尚待时日。

　　房协称市场快速发展动力不足

　　来自合肥市房地产协会的数据显示，今年1到5月份合肥房地产开发投资是308亿元，竣工447万平方米。同比除了竣工量有所下降外，合肥的开工量同比增长33.6%，投资量增长27%。这说明开发企业对合肥的房地产市场还是看好的。

　　同时，合肥市房协分析认为，当前房地产建设速度很慢，虽然合肥同比增长，但增长幅度降低了。同时受到宏观调控的影响，近期虽然有一些回暖迹象，但大部分企业现有项目在运行时，还是面临资金不足的难题。

　　具体表现在房地产大的项目招商效率不高，后期市场快速发展的动力不足。随着销售市场逐步回暖，跟踪联系大型项目地块的企业增多，但大多数因为地价、规划配套等因素影响难以推进和项目落地。

　　专家称限购限贷不会也不应放松

　　昨天，在合肥365地产家居网举办的守望楼市2012年下半年发展趋势高峰论坛上，合肥学院研究所所长朱德开表示，自08年楼市调控以来，合肥房地产市场已经初步达到调控目标，房价上涨被遏制，销量也出现回落。

　　对房地产市场是否回暖，朱德开认为，主要是跟什么时候相比，如果跟2011年下半年相比，现在的交易量确实出现了比较大的上涨，如果跟09年相比，合肥还没有达到那个时候的水平，而且09年那种情况可能再难出现。

　　“目前的数据看，确确实实是刚性需求的一种释放，调查也显示投机性的需求基本退出市场了。 ”朱德开分析说，目前这样的市场，已经对经济增长和地方政府的财政收入，产生了一定的影响。但从长远来看，限购限贷政策不会也不应放松。只有限购限贷才能救活房地产，才能救活经济。(强飞)