随着媒体的报道，杨金城的手机几乎成了“热线”，从各地赶来的房地产开发企业找到他“取经”，希望能将代理建房模式在全国复制。在杨金城之前，国内也有不少合作建房的尝试者 ，力图“圆中低收入者居者有其屋梦”。而杨金城的“代建小区”正是脱胎于此。不过，由于在拿地和寻找消费群等关键环节缺少政府支持，鲜有成功者。

　　合作建房不乏先试者

　　尽管杨金城认为个人委托建房弥补了合作建房的合法性不足等问题，但在业内看来，这仍属于合作建房模式。

　　“温州的模式是以温州营销协会组织购房者筹集房款，专门委托了一家房地产公司来拿地和开发。许昌的这种模式是有自己的公司做开发和中介，更加专业化而已 。”7月6日，接受本报记者电话采访时，赵智强表示，“许昌模式”仍是合作建房的一种，只是在细节操作上有了不同。

　　实际上，早在杨金城之前，就有人开始尝试合作建房，其中不乏成功者。

　　2003年底，北京的联想IT工程师于凌罡在个人网站上发出了合作建房的倡议。此后，郑州 、温州、深圳等地掀起了合作建房的浪潮。

　　2005年，温州市市场营销协会秘书长赵智强以协会名义发起个人集资建房，承诺256个业主以低于市场价30%的价格建房，之后成功“拿地”，这也被媒体称为“合作建房的破冰之举”。

　　据介绍，合作建房的基本内容就是认可项目方案的人一起合作。有目标地块可以购买时，建立监管账户。每个人在自愿前提下，签署合同。如果没买到地，银行直接从共管账户全额归还。买到地以后，共同成立房地产开发公司。请专业金融机构管钱，专业机构建设，每月开会公示账目，大家共同审核。盖好以后，各自取得商品房产权。因没有售楼处、没有广告支出、银行贷款利率等开支，其房价比商品房要低。

　　赵智强在温州的项目将于今年完工，而现在，他将合作建房的地点拓展到了北京和杭州。“在杭州时，原本想成立杭州营销协会，可需要一个主管部门，并且需要民政部门的批准，过程比较长。成立中介公司的话只要有一定的注册资金且有一定股东就可以运作了。”赵智强介绍，正是基于上述原因，今年在北京分别成立了北京中康城投资顾问有限公司 、杭州康合房地产信息咨询有限公司。这种形式，恰恰也与“许昌模式”有共通之处。

　　“许昌模式”有其特殊性

　　“不同的省市、不同地段、不同对象，方式都可以变换。在我的基础上，房价还能再降一些。”杨金城说，这种代理建房的模式，可以得到更大范围的复制。据其介绍，许昌另一个房地产开发商在开发六合花园小区的过程中，有1200套房子采取的是代理建房的模式，“早已经卖完了”，另外100多套房子采用常见的开发销售模式，“现在还没全部卖出去”。

　　随着媒体的报道，杨金城的手机几乎成了“热线”。除了媒体约访，还有一些外地的房地产开发企业找到他。

　　事实上，合作建房在国内刚出现时，就被冠上了“住宅乌托邦”的帽子。而8年来的实践探索，则说明了具体操作过程的复杂和曲折。

　　2005年前后的合作建房热潮中，先后有50多个城市成立了个人合作建房组织。不过，由于拿不到地块，合作建房进入了一个低潮期。温州人赵智强一波三折拿到地块，似乎为探索者们注入了强心剂。在拿到地的那几天里，赵智强和上海、山西、山东、广东等10家合作建房团队联系，目的是成立全国个人合作建房联盟。当时，他们甚至起草了《全国合作建房联盟的章程(草案)》。

　　但不久之后，热潮褪去，绝大多数合作建房组织销声匿迹。

　　全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青对合作建房早有关注。他认为许昌的书香苑小区得到了来自当地政府部门的一些支持，这与常见的个人合作建房模式又有不同。“都是先收钱再建设，前者是有政府在里面帮助运作，但在个人合作建房模式中，基本没有政府行为参与。”正是这些特殊性，一定程度上促成了“许昌模式”最终成功。

　　拿不到地成最大阻碍

　　“代理建房模式的核心是信任，关键在拿地，拿地是信任的基础。”采访过程中，杨金城感叹，整个项目的推进并非一帆风顺。

　　被称为国内“合作建房第一人”于凌罡喊出合作建房的口号后，再无动作。究其原因就是在后来的运作过程中，“拿地”却成了合作建房计划实施的瓶颈。因多次购置地块未果，于凌罡合作建房至今未取得实质性进展。

　　对于于凌罡的境遇，有人评价说，“合作建房者拿地失利已经成了一个周而复始的规律”。

　　根据此前的媒体报道，于凌罡发起的合作建房组织曾经看中了北京一块地，结果招来开发商的疯狂抬价，最后只能失败告终。在杭州，听说合作建房者看中了一块地，结果有90家开发商报名争夺那块地，合作建房者只好退出。

　　即使是目前成功拿地的赵智强，也往往被评价为“偶然性”和“时机合适”。在最难的拿地环节，赵智强与温州正元房地产开发公司合作，藏身幕后，避开了于凌罡的种种遭遇。最终正元房地产则以近1.05亿元的价格取得温州市龙湾区蒲州街道江前三产安置地块，变相取得了拿地的成功。

　　此后，这样的经验再未能得到复制。

　　“很多地方政府的拍卖地块越来越大，动不动就上千亩，往往容易形成开发商的垄断行为。能不能拿到合适的地块是一大关键。”赵智强感慨说，个人合作建房所需土地面积较小，拿到合适的地块并不容易。

　　组织方难获买房人信任

　　另一方面，在后续过程中能否得到政府的推动，赢得购买群体的信任也是值得注意的因素。

　　“由于合作建房是新生事物，地方政府从未经历过，立项审批环节受阻，后来国务院、住建部派员来温州考察，最终认定合法合规，省长批示同意建设。前后就花去了一年的时间。”赵智强介绍，另一方面，如何赢得购买群体的信任也是一个核心问题。“目前，北京的项目凑齐几百上千人还有一定差距。”

　　对于招揽购房群体的困难，于凌罡深有感触。“目前的状况是，老百姓对合作建房并不理解。合作建房是双方共同努力的结果，很多问题需要每个人都能参与其中。但很多人认为所有的努力要靠发起人来完成，最后只要享受低房价就可以。”于凌罡说，个人信用不足是合作建房遇到的难点，具体实施过程中会遇到各种阻力。

　　“房地产开发商一般都有10%无法公开的成本，合作建房的账目真能透明到一点灰色支出也没有？我不相信。”和很多开发商一样，岛城一家开发公司的江先生并不看好合作建房。

　　就算是被当作成功典范的许昌书香苑小区在建成之后仍然不乏争议。采访过程中，部分住户对小区的物业服务有些微词。就在这两天，小区安装在一楼外墙上的煤气表因被雨水浸泡出现问题让业主们很是担忧。他们认为，这与此前宣传的“优质住房”有些不符。

　　记者注意到，并不是所有的购房者都是为了满足刚性需求。书香苑小区的部分房主表示，他们此前并不缺少住房，也有部分表示是从别的投资者手里买的“房号”。而在二手房交易网上，书香苑小区的销售广告赫然在列。

　　住房合作社应合法化

　　“上世纪八、九十年代，我国进行住房体制改革时曾有过政府建房、合作建房、私人建房、开发商建房四类并举的思路，90年代末全国有五千多家住房合作社，还有《城镇住宅合作社管理暂行办法》等法规。但1998年房改后这一思路被摒弃，私营企业成为了唯一的供给主体，政府急于抛开财政负担并依靠房地产拉动GDP，对合作建房和私人建房不再出台任何保障和鼓励政策，造成其停滞萎缩。”山东工商学院公共管理学院的汪建强目前主持一个多元住房供应体系的国家项目。2011年，他对广州 、武汉、温州 、北京的合作建房项目进行考察后发现，多数项目停滞不前的原因就是缺少政府扶持。

　　他研究认为，合作建房运动是民众对住房领域市场失灵和政府失灵问题的必然反应，各级政府应改变对其的冷漠甚至反对的态度。政府可向他们提供一定的优惠政策，比如税收减免，通过银行向其提供低息建房贷款，还可协调银行、财政、税务、国土、住建等部门在规划、建设用地等方面进行政策支持。

　　叶青认为，不管将“许昌模式”归为哪种形式，最重要的是它为我们提供了一个解决高房价问题的出路，“是值得提倡的”。

　　2012年全国两会上，叶青呼吁，尽快修改《城镇住宅合作社管理暂行办法》。按照叶青的建议，应当通过社会管理创新，鼓励、支持和规范住房合作社的发展，通过居民之间的互助解决住房问题，从而消除商品住宅交易中存在的各种争议和矛盾。

　　为了加快合作建房进度，他还建议建立合作建房基金，鼓励居民将资金注入到满足基本居住需求的普通住宅开发中，既可以疏通民间资金投资需求，又可以解决住宅建设资金问题。

　　“房地产商品市场一样应该多样化，既有主角，也应有配角，多种样式并举，才能真正地把市场调控到一个合理的价位上。”杨金城也表示，自己的经历两天培训就能教给别人，但全面推行还需要政府出台优惠政策。

　　尽管合作建房大范围推广的条件还不成熟，但这些探索者并未停下脚步。近期，杨金城又奔赴四川调研起了新的项目。而赵智强的合作建房项目新闻发布会将又一次在北京举行。

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　　合作建房在国外

　　在中国的房地产市场，新鲜的合作建房模式似乎“吃不开”。而为了解决低收入人群的住房问题，合作建房的做法在国外已经存在了两个世纪，并且能得到政府的大量优惠政策。

　　德国：资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。

　　日本：1966年7月，日本制定了《日本勤劳者住宅协会法》，并依据该法于1967年3月成立了勤劳者住宅协会(日本住宅合作社)。对于个人建房资金，日本政府规定20%为个人储蓄存款，80%从住宅银行和工人银行贷款，但是利息非常低，年息为3%，还款期限为35年。由于勤劳者住宅协会的非营利性，日本政府除了提供资金支持外，还在税收方面给予各种优惠政策。这就使得勤住协能够提供价格更低廉的住房成为可能。

　　文/图记者 朱艳丽 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 林永丽]?