成本完全公开、利润提前限定，房价比同地段低3成……近日，一则关于“中国首个委托代建小区即将完工房价比市价低35% ”的消息让河南许昌的书香苑小区出了名。不过，梳理小区的建设过程，不难发现，在先行者艰难探索为我们提供样本参考的背后，这一模式的成功也有其特殊之处：拿地有政府支持，号召消费群体时有区教体局担保，在代理建房的两个关键点上都有“贵人”相助。因此，是否真有如发起者所说的具有可复制性，仍需冷静思考。

　　“平民地产”比周围低三成

　　书香苑小区处在许昌市魏都区八一路南侧的一条巷子深处，并不是很显眼。向出租车司机说小区的名号，往往不如报出原址“许昌工业设备安装总公司”来得明白。

　　整个小区建筑面积为 7.8万平方米，共有12幢多层以及4幢高层，分三期开发 。自2009年9月动工，到2011年6月，多层的456套住房已全部交工。7月6日，记者在该小区看到，小区道路还没有完全硬化，绿化还有三分之一没有进行，两幢高层楼房仍在施工。不过，看上去整个小区已经初具雏形。

　　“啧啧，那些‘目光短浅’没有买房的可后悔了。”4号楼1单元一楼的赵先生去年和老伴搬进新家。赵先生指着屋子里的两个温度计告诉记者，前两天许昌室外温度达到38℃时，室温只有28℃，新房子比过去的老房子节能，“明显赚到了”。

　　让赵先生更觉得“赚到了”的，是小区的房价。赵先生参与的是一期开发的项目，当时多层均价在1600元/平方米，远远低出同期同类地段2700元/平方米的市场平均价。

　　“1997之前，国家允许集资建房，能利用学校空地建房改善教师住房条件。那时只要根据建筑成本，找个施工企业来做就行。1999年之后，学校不准集资建房，住房由福利化转为商业化。找开发商盖房，我们教师哪能承受了一平方米三四千元的价钱。”赵先生给记者算了笔账，即使上浮10%，他100平方米的房子也不到18万元，比周围房价低了三成多。赵先生期待着，在年底前能拿到房产证。

　　退休干部组成代理公司

　　低价产生的背后，是书香苑小区的代建模式：把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本完全公开，公司通过收取提前限定的7%代理服务费盈利。

　　按照这个项目的推动者——惠民房地产开发公司董事长杨金城的说法，当初的“代建小区”的模式，源自于朴实的个人诉求。

　　2005年，在银行工作的杨金城想为刚毕业的儿子买一套房子。但一个月不到2000元的工资，只能在许昌买一平米左右的房子。

　　当时的社会背景是，面对不断飙升的房价，2003年网络上出现个人合作建房的倡议。到了2005年，个人集资建房热潮愈演愈烈 。2006年，温州人赵智强实现了全国个人合作建房组织的首次成功拿地。

　　在这样的风潮中，杨金城有了为中低收入者做点事情的念头。在详细了解了法律三个代理关系 、前后调研了19个大中城市后，他把集资建房、合作建房、开发商建房、合作社建房等多种模式的长处优势融为一体，想到了代理建房的模式。

　　2007年，杨金城发起成立了惠民房产中介服务有限公司。其经营范围是代理住房建设、中介代理咨询服务。在这一点上，不同于以往的个人合作建房模式，以“名正言顺”地组织建房者。据称，这样的公司在许昌尚属首例，上报到国家工商总局三四个月后才被批准。

　　后来，杨金城又注册成立惠民房地产开发公司，从事拿地和开发工作。

　　书香苑小区的个人委托建房模式，正是由惠民房产中介公司和惠民房地产开发公司两家公司来实施。

　　“这两个公司实则是一套人马，‘后者纯粹是为前者服务的’。”一位不愿具名的消息人士透露，惠民公司的股东后来发展成8人，去年6个股东在工程完工后因故退出。这些人中多是些退休之后发挥余热的老干部，有电视台的，有审计局的，有银行的，还有许昌市人大代表。

　　“成立公司的本意就是为了探索代理建房模式，成立后一直在做前期准备工作。”一位熟悉惠民开发公司的人士称，公司成立一年多的时间里，基本没有给员工发工资，直到拿到代理费后才补发了工资。

　　政府让利才拿到地

　　代理建房的关键点就是寻找消费群体和拿地。

　　事实证明，这些由退休老干部组成的管理团队在代建小区的建设过程中发挥了作用。“他们既能招揽人脉也能提高公司社会信任度，在后来的运作过程中，发挥了一定作用。”上述消息人士告诉记者。

　　在前期摸底时，惠民公司调查了许昌市的40多个企业和党政机关事业单位。“很多人没有听说过这种模式，毕竟之前也没有成功的样本，所以持怀疑态度。少数对我个人品质了解的，愿意跟进。”杨金城说，最终惠民开发公司向许昌魏都区教体局提出了代理建房的构想，并给出了1350元/平方米的价格。

　　“当时教育系统已经多年没有涨工资，区里的教师工资更低，甚至只有几百块钱。但在房价高企的情况下，他们又有强烈的购房欲望。”杨金城说，这样的价钱，得到了教师的热烈响应。

　　“小区前期设计仅有600套房产。预订房号时，提前一天晚上都在那里排队等着。”一位参与者向记者回忆，预订房号时有2000多人报名参加，光教师就就有1097名。

　　有了买房者后，接下来就是拿地了。

　　“当时许昌的地王已经到了400多万/亩了。在房价整体高涨的形式下，我们好的地块不敢争，也争不到手。”杨金城介绍，此前他们考察了五六个地块，不过由于竞争激烈，最终只能望而却步，转而选择“中等地块”。

　　这是许昌老城工业区和商业区的过渡区域。原本是安装总公司的厂区和仓库，西侧紧邻京广铁路。

　　因该地块四周不临大路，地块内无开发商业物业价值，加上有铁路噪音，在2006年竞拍时起价24万元/亩都没人要。2007年，土地起拍价32万元/亩。按照1350元/平方米的成本，惠民公司的预估地价最高可能达到55万元/亩。不过，现场的情况超出了所有人预料。竞拍过程中，价格最终拍到63.1万元/亩。无奈，惠民公司放弃竞拍，该地块被另一家房地产开发公司拿走。

　　“我们在此之前也算了一笔账，进行了投资风险预测。土地价格超过60万元/亩的话，1350元的价格就没戏了。”许昌市教体局也派了两个代表到拍卖现场，魏都区原教体局财务科长赵永安就是其中之一。

　　时间推移到2008年夏天，由于地价过高市场萎靡，拿到地块的开发商向许昌市有关部门提出退地。

　　彼时，这个地块也成为政府的一个棘手问题。由于借厂区拆迁开发改善生活条件的希望落空，安装总公司的职工们经常进行上访。“前后找了好几家开发商，都不愿意接手。”一位不愿具名的官员表示 ，在许昌市政府的积极支持下，惠民公司最终以不到60万元/亩的价格承接了原本流拍的地块。

　　“有了监管组才敢交钱了”

　　政府的支持远不止此。

　　2008年10月，拿到地后的惠民公司再次找到教体局协商建房事宜。但由于物价上涨等原因，房价由原来的1350元/平方米变为 1600元/平方米。

　　“从土地拍卖到规划设计，得到了许昌市和魏都区政府等职能部门的支持。”赵永安向记者举例说，按照有关规定，实行部门预算管理的行政事业单位原则上开设一个基本存款账户。2008年12月，魏都区教体局找到区财政局、区会计集中结算中心，写了证明到银行，特事特办才开了一个预存资金账户。

　　不过，区里的各个学校领导召集教师开会做动员工作时，反响没有第一次那么强烈。

　　赵永安还记得，2009年1月3日，惠民公司在银行门口挂出欢迎教师购买房子的横幅 ，按照大套8万元，小套6万元的价格，收取定金。但到当月月底，交款的只有100户左右，共计六七百万元的定金。

　　“经过了前一次，大家也有担心。第一就是资金安全，万一钱被卷跑了怎么办？第二就是房屋质量，价格给的不高，最后盖个啥样也不知道。往北走，多少半拉子工程啊？再有一个，就是靠近铁路，大家怕噪音污染。”赵永安回忆。

　　在这样的情况下，住房建设监管组这个中间环节应运而生。

　　“开发商找到教体局，想借着政府的信誉消除人们的顾虑。教体局也支持这样的模式，但又不愿过度介入。”惠民公司董事长杨金城告诉记者。由此，魏都区教体局协调成立了监管小组，全面监管资金安全、房屋质量等问题。其中 ，8名成员为教体局有多年工作经验的财务或者基层学校有基建经验的人员，另外3名为另一个参与代理建房企业的代表。

　　根据约定，在资金管理上，购房者预交的建房资金由监管组监管，并在银行开立预存资金账户，银行预留印章分设分管。使用资金时，各方在用款项目申请书上共同签字，才能动钱。

　　杨金城介绍，整个过程中 ，前后分4次收取房款。按照计划，惠民公司在拿到土地时收取30%的房款，在动工之前累计收取50%，封顶预售时再收取40%，交钥匙时再收取10%。

　　就这样，230多户市、区两级教师成了600余户住户中的购房主体，占到了三成左右。

　　在后来的规划设计时，惠民公司还充分尊重了购房者的意愿和要求。“把图纸拿给监管组看，也有代表性地征求了几户的意见。”赵永安既是监管组的成员，又是其中的住户。看到图纸上的东户房门是朝南开时，他提出了意见，“门口正对着楼梯，不太雅观”。这样的意见也被采纳，后来改成朝东开。

　　“绿化辅助设施还没有完备，预计今年年底能够彻底完工。”根据杨金城的统计，目前多层的入住率达到了71% 。“如果大量的房子空着，建好了也是失败的。但入住率达到7成，说明真正是刚性需求。”显然，从2008年拿地到2012年年底完工，他对于这个结果很满意。

　　文/图 记者 朱艳丽（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 林永丽]?