深圳商报记者 秦兴梅

　　 本报7月16日A3版报道深圳交通基建遭遇天价拆迁补偿“拦路虎”后，引发社会广泛关注。与道路建设有着同样遭遇的，还有城市更新改造，而且难度更大。

　　 鹿丹村城市更新一直没动静

　　 罗湖鹿丹村，与滨河大道的车水马龙相比，这里的安静让人揪心。12年前酝酿鹿丹村推倒重建。12年过去了，这里墙体大片大片的石灰水泥脱落，钢筋裸露，钢架子和木条顶着楼梯，有住户家中甚至楼板断裂。鹿丹村像一艘用海沙筑起的“老船”破败不堪。

　　 鹿丹村经历从“政府主导”转为“开发商主导”，随后又回归“政府主导”的更新改造模式。但拆迁补偿是贯穿始终的难题。2004年，因为在拆迁补偿问题上谈不拢，部分业主曾和原住宅局下属的鹿丹村拆迁办公室人员发生激烈冲突。2009年，鹿丹村由“大部制”改革后成立的市住房和建设局负责。安置方案、实施办法及更新改造规划图先后出台，改造办重新入驻。但一年又一年，鹿丹村依旧没有动工迹象，壳就卡在部分业主对“1：1”的补偿标准不满意。尤其是万科、佳兆业两巨头，为争夺南园新村旧改曝出1：1.4的补偿标准时，鹿丹村的部分业主更犹豫了。

　　 与鹿丹村隔滨河大道相望的幸福里，最高房价如今已达4万~6万元/㎡。而鹿丹村在漫长的城市更新等待中，很多老业主已相继离世，确切的动工时间表没有人知道。

　　 旧改拆迁面临重重阻力

　　 2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》出台。结合《深圳市城市总体规划（2010-2020）》，土地由以往的增量扩展转向存量优化和调整，主要是通过城市更新和土地整备来完成。在2020年前，政府将完成35平方公里的城市更新，其中拆除重建类在30%以下。年初至今，有四批城市更新项目获得审批通过。未来四五年内列入更新的项目将达到三四百个。

　　 然而，除了旧工业区因产权较为单一，升级改造阻力相对较小外，城中村和老旧住宅区无一不陷入天价拆迁补偿的泥沼中，迟迟难见华丽转身。据记者粗略统计，今年以来见诸报端的多起“大事件”，都牵扯到拆迁补偿问题。

　　 7月，深业集团黄贝岭上村旧改现场，一名唐姓男子抱煤气瓶死守一栋两层半小楼，与多次试图强拆的靖轩实业有限公司人员对峙。开发商指早与业主谈妥赔偿方案，对于作为二房东的唐某顶多赔偿三四万。而该男子早期要求120万元的拆迁赔偿，讨价还价后说至少60万。7月6日凌晨4时许，20余名拆迁人员突然将唐先生家的房门踹开，把一家五口抬了出去。随后用挖掘机将楼房推成废墟。

　　 6月，万科和佳兆业两大房企针对南园新村旧改的争夺不断升级，拆赔比例飙升到1：1.4，创下深圳新高。

　　 除夕夜，龙岗布吉综合市场外，拆迁承包商雇佣500余人围住市场，燃放爆竹掩盖违法强拆，布吉派出所出动100余警力阻止。

　　 争相建超高层住宅补偿高拆迁成本

　　 城市更新改造是一项相当复杂的工程，涉及方方面面的利益。比如，城中村原住民的集体用地并未规定使用年限，一栋楼传下去，子子孙孙坐享收租。因此，当城中村或老旧住宅区面临只有70年使用权的新起点时，业主们无一不希望实现利益最大化。

　　 1998年，为了建设深圳中心区，市政府决定对岗厦河园片区进行全面改造。但历经数次“正式启动”进展艰难。就在各方博弈时期，2007年被称为“史上最贵钉子户”的蔡屋围蔡珠祥夫妇，获得开发商京基集团高达1200万元的拆迁补偿，这无疑让更多的“钉子户”看到坚守的价值，也给拆迁越来越难打下伏笔。福田区政府透露，岗厦村认同原先赔偿标准的村民，立刻从85%下降到不足一半；一个村子有几十家人同时抢建房子。

　　 业主的天价拆迁补偿期望带来的“钉子户”死守和恶意抢建，不仅成为更新改造工作的最大障碍，而且推高了成本。记者留意到，在众多城市更新单元规划名录中，超高层建筑成为规划方案的首选。比如分五期改造建设的福田区下梅林村，第一期工程将建设7栋150米高的超高层住宅塔楼。位于南山区政府南侧的南苑新村，改造后也将冒出多栋不低于100米的超高层住宅和250米的超高层商业建筑。一方面是更新后的产品往高端定位上奔，拔高价格弥补前期投入增加；另一方面规划国土部门必须批复很高的可建面积，即高容积率。

　　 高昂成本最终转嫁给置业者

　　 综合开发研究院旅游与地产开发研究中心宋丁指出：“政府和开发商付出的补偿很高，最终开发商会用更高昂的价格来涵盖高成本。城中村改造意味着整个城市整体运营成本的非常规上升。居民的消费水平跟不上城市运营成本的上升，导致整个城市运营的断层。”

　　 采访中，一些开发商直言：“超高标准的拆赔，只会扰乱市场，影响项目进程。”开发商在拆迁上受的“伤”，最终要转移给置业者。

　　 比如抗震方面，广东位于东南沿海地震带上，而且是一个地震断裂带密布的地区。深圳目前已完成的断裂带探测包括“横岗—罗湖”、“莲塘”、“温塘—观澜”。鉴于此，有专家学者曾提出，将深圳的超高层建筑抗震烈度从7度提高到7.5度，但遭到各方反对。地震专家刘升礼指出：“道理很简单，抗震烈度提高意味着建筑成本大幅提高，开发商开发楼盘时就得多花钱。”

　　 深圳消防部门也坦言倍感压力。超高层楼宇人员密集，火灾负荷大，一旦发生火灾，蔓延途径多，蔓延快，容易形成立体火灾，且疏散人员多，疏散时间长，消防救援工作面临严峻的考验，更多只能靠内部消防设施和人员自救。

　　 当初，蔡屋围高额补偿给岗厦村民带来极大震撼，也给今日的拆迁难打下伏笔。宋丁说：“对于深圳其他正在等着改造的上百个城中村来说，今日的岗厦或许将是又一个震撼。政府应该加强执法力度，否则深圳的城中村保守估计还要20年以上时间才能解决。”