楚天都市报讯 □本报记者陈珂

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　　再现千人排队

　　汉阳滨江某楼盘开盘现场，黑压压千余人挤满售楼部；江夏汤逊湖桥附近楼盘开盘，早上5点即出现排队人群……再加上夜间开盘、3分钟选房等现象不断出现于武汉楼市，这些在楼市旺季中才出现的场景，今年上半年再度上演。

　　不仅刚需市场需求在恢复，今年6月，武汉套均成交面积也突破100平方米。对比此前90平方米以下房源占大头，这一数据表明，改善性需求也在复苏。

　　此前，武汉开发商推盘，为适应首次置业刚需客户的胃口，户型主力多为80-90平方米房源，而4月以来，武昌滨江、汉阳滨江，都有超过150平方米、针对改善性需求房源推出，这或是拉高套均面积的原因。

　　湖北省社科院房产金融专家叶学平认为，去年由于限购等一系列调控措施，导致刚需陷入观望而改善性需求被压抑，但经过开发商一轮打折促销，目前房价已位于一个相对合理的阶段，让这部分需求得以释放。

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　　保障房批量入市

　　今年1季度，在武汉商品住房销售价格段统计中，价位在4000元/平方米以下的商品住房，成交量占比最大，共实现销售7249套，占总成交量30.81%。2季度，这个价位商品房成交量继续放大，达到7943套。

　　实际上，目前在东西湖、江夏等远城区，要找到4000元以下的房源也比较困难，缘何这一价位的成交量却如此之大？武汉市房管局对此并不讳言——经济适用住房等保障性房源加大上市力度，促进政策性低价房源集中成交，拉低了商品住房整体均价。

　　记者了解，今年以来，武汉经适房、限价房、棚户区改造房源等保障房成交比例，已经达到月度市场总成交的近3成。

　　武汉市房管局人士认为，加大保障房上市力度，本身就是本轮调控的一个环节。仅今年武汉就将竣工公租房超过万套，随着保障房建设规模扩大，更多群体将通过该渠道解决住房问题。

　　中南财经大学房地产研究所所长张东认为，更多中低收入者不再需要市场化手段购房，将保障和市场界定清晰，本身也有利于市场健康发展。

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　　调控“微调”

　　如果说今年6月，央行3年来首度开启降息通道，是今年上半年最大的政策变化，那么银行再度有条件发放9折利率房贷，就是操作层面最大的变化。即便具体到武汉一座城市，上调公积金贷款最高额度、远城区居民可使用公积金在主城区购房等，都似乎意味着今年上半年，影响楼市的政策，正在不断调整。

　　与此同时，对于本轮调控最核心的手段——限购，也被市场猜测，可能会被即将出台的“房产税”所取代。

　　对此，克尔瑞（华中）总经理吴洋此前对记者表示，从政策面不断的表态看，房地产市场的调控，也许的确不会再加码，但短期内，也看不到政策放松的迹象，现在的政策微调，更多应看成是对过于严厉调控的修复。

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　　以价换量与坐地起价

　　去年下半年开始的“以价换量”策略，在今年继续发酵。徐东片区开盘9000元、鲁巷开盘8000多元、汉阳滨江楼盘均价7500元……这样的定价策略，在上半年的武汉楼市频繁出现。

　　但与此同时，此前在汉阳钟家村片区、后湖片区、南湖片区掀起价格战的楼盘，却在今年上半年悄然提价200~500元/平方米。几家开发商对此解释一致“新推的房源户型和朝向都和此前不一样，现在推的是‘楼王’，并不存在涨价。”

　　以价换量与坐地起价，两种现象，并存于上半年的武汉楼市。

　　亿房网陈龙告诉记者，据其监测，去年以来销量较好的楼盘，近期价格地区有小幅波动的态势，这可以看成是开发商对市场成交恢复后的一种试探。但对于大多数项目来说，跑量仍旧是必然选择，如果过于高估市场接受能力或明显高于片区竞争楼盘，一旦开盘没有实现快速销售，再重新调整定价就会牺牲时间成本，得不偿失。