■ 深圳特区报记者 刘启达

　　 实习生 洪千思 通讯员 刘柯良 文/图

　　 “腾笼换鸟”战略是省委书记汪洋4年前在推进“双转移”时正式提出的，这讲的是把传统制造业从目前的产业基地“转移出去”，再把“先进生产力”转移进来，以达到经济转型和产业升级的目的。宝安在产业升级过程中提出“载体优先”原则，按照“腾笼换鸟”的说法，就是在“换鸟”的同时也主张腾个好“笼”，积极探索新型产业园和新型商贸区建设、搭建新型产业导向平台。

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　　 盘活土地存量编织好“笼”

　　 宝安作为传统产业大区，在经历了30余年的高速经济发展之后，与深圳一样面临着空间、能源、人口与环境承载力的“四个难以为继”的尴尬，据宝安区公开的资料显示，宝安区目前土地开发率超过总量的9成，土地存量极其有限，以土地换发展的模式在宝安已经行不通了，宝安区由此提出从产业载体从土地增量开发向存量优化转变的目标，也就是在盘活现有土地存量的基础上扩大土地单位产出而不是单纯的扩大土地使用面积。

　　 宝安区经济促进局产业规划科张雄辉告诉记者，宝安区目前在这方面重要的举措是盘活土地存量，把重点放在社区成片旧改、低端厂房转型升级等，通过项目优化、扩大容积率等手段腾出空间，目前宝安的松岗东方北城市综合体改造、沙井公式岗社区中亚电子博览中心都是这种模式。宝安目前在原有园区基础上重建或者新建的总部经济园区目前有5个：宝安中心区中小企业总部大厦、西乡新安第一工业区、石岩总部经济园区、福永立新湖总部经济园区和新安尖岗山总部经济园区。

　　 在新建的5个总部经济园区中，都重新进行了高起点的规划，其中新安尖岗山按照“生产、生活、生态”相统一的原则，高起点规划、高标准规划新型产业园，在园区内配套有银行、学校、公共交通、商场，能保证园区工人不离开园区也能享受很好的生活环境。

　　 张雄辉表示，新型产业园区包括新兴产业园、总部基地、科技创新园、先进工业园、创意产业园、现代物流园区以及创新产业用房等。新型商贸区主要指城市综合体、大型购物中心、大型专业市场、特色商业街区及商务楼宇等。通过政府对园区的先期规划，先是提高园区硬环境，优化园区配套服务，编织好“笼”，然后通过制订产业导向、搭建产业平台、提高入园门槛让优质企业进入新兴园区，达到“换鸟”的目的。

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　　 “腾笼换鸟”实施产业升级各有手段

　　 记者来到宝安西乡F518时尚创意园，该产业园业主方、劳动社区书记梁剑波说，F518是他们社区升级改造的一个成功案例，上世纪80年代，这是一片18栋旧厂房，老厂房单位面积产值不高，过去出租给企业，每平方米不到10块钱的租金，并且引来的都是些山寨手机厂、电镀、化工的小企业，一是管理难度非常大，二是他们已经跟不上现代工业发展需要，后来一些企业在市场竞争中顶不住压力纷纷迁走或转产，留下这18栋旧厂房。后来经与文化创意机构合作，将原来的旧厂房进行改造，重新引进一批高端的动漫、互联网、原创音乐等文化创意企业进来。

　　 引进这批高质量、低能耗、高产出的“鸟”以后，F518仅业主方就获得丰厚回报，租金窜到了每平方米20多块，更重要的是，F518自身也释放出巨大的文化生产力。园区有创意的研发设计团队，有先锋前卫的原创艺术家，有创意孵化的平台，有配套齐全的展示交流空间，入园的很多企业在园区经过孵化都获得快速发展，本届文博会期间曾大放异彩、“果粉”视为神器的“苹果秀”现身F518，这是一家在F518进行孵化的开始只有几个人的小型企业，通过园区运作与自身研发在iphone4手机贴上“苹果秀”，手机屏上的内容马上通过无线传输到附近的电脑、电视屏幕上，将手机屏一下放大数倍，这家公司不仅获得海外订单，还成功与联想、海尔、TCL等知名企业达成合作关系。

　　 为扩大园区优化管理，F518还开发设计出一套园区无边界管理系统，该系统主要针对政府部门、园区管理者及入驻园区的企业三类群体。入驻企业只要登录系统，就可查询到企业需要的相关信息（如展览、人才招聘等），还可接收来自园区的通知；政府部门则可通过云服务端及时、方便地了解园区和入驻企业的有关情况。通过使用这套系统，将大大减少园区管理人员的数量，同时使企业、政府更为便利地获取信息。

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　　 建设产权可分割 创新产业用房

　　 张雄辉告诉记者，依据1+5文件政策，宝安区目前调动各种力量投资建设一批可租可售、产权可分割创新产业用房，改变产业空间配置以土地为主为产业用房为主。确权后的厂房物业，凡被认定为创新型产业用房的物业，均纳入区科技创新载体管理范围，出租出售给具有自主知识产权的企业，对单个入驻租赁的企业，给予三年内、每月给予一定的租金补贴等。

　　 产权可分割创新产业用房，这在概念上不仅打破了此前工厂大片圈地建厂的模式，同时也引进了先期确权的概念，不至于出现厂房建了多年却无法办理产权证的局面。目前宝安区正在创新性建设宝安中心区中小企业总部大厦，据了解，中小企业总部大厦位于宝安现代服务业总部经济区，该区位于宝安中心区的核心圈层，处在中央绿轴文化休闲区东西两侧，包括商务办公区和核心商业区，分别汇聚了中心区主要的商务办公和商业服务功能，重点建设成企业总部大厦、科技研发服务中心、商务公寓、五星级酒店等商业商务楼宇。

　　 据宝安区投资管理公司负责人介绍，宝安区在关注大中型企业去留与发展的同时也把目光投向了中小企业，政府应该给他们提供一个孵化更安全、更方便的区域让他们成长，而中小企业总部大厦就是专门针对这批企业的，入驻的企业都是具有成长性的中小企业，对于总部大厦，宝安区拿出50%进行租赁，同时也拿出50%出售，无论租售都通过政府成立统一公司设立门槛进行经营管理。

　　 张雄辉表示，“载体优先”在盘活土地存量的基础上还有一个概念就是政府搭建平台，通过平台引导产业发展方向，中小企业总部大厦就是这个概念，政府在总部大厦设置功能配套、企业培育、专家指引、银行信贷等，为企业发展铺好发展路子，这个做法其实也是一个引“鸟”的过程，不要希望什么样的企业都“飞”过来，通过平台设置希望引过来的是高效率、低能耗的优质企业。