本报记者 栾吟之

　　最近，“古驰”、“浪凡”、“巴黎世家”等一家家国际时尚品牌专卖店，在静安寺商圈芮欧百货陆续开张，与对面的久光百货错位竞争。这标志着越洋广场已全面启用，这幢色调明快的商务商业楼宇，集国际甲级办公楼、精品酒店璞丽酒店和高级购物中心芮欧百货于一体，目前商务楼的租金在全市范围内更是数一数二。“顶尖”的背后，是政府与开发商之间的良性互动。

　　协调解决利益冲突

　　越洋广场与嘉里中心二期、会德丰广场等5座楼宇，组成静安寺地区的“金五星”。它的开发商是一家台湾企业，企业老总看好静安区的地域优势和发展潜力，希望选择黄金地段建造“精品型”综合项目，这个理念也很符合静安区发展定位。

　　然而，开发商和政府之间的意见不一，很快就开始显露。规划阶段，开发商希望用足黄金地段，让楼宇紧临静安公园一隅；而静安区考虑更多的则是公共利益，首先确保公共地块的完整，不影响老百姓在公园及其周边广场活动，还要兼顾商业用地和周边环境的和谐一致。

　　协调会开了许多次。区规划部门专家到地块现场勘察、测绘，一次次帮着开发商修改方案。最终，开发商采纳了区职能部门的意见，缩小楼宇西侧一部分商业面积与公园 “保持距离”，并在东侧沿人行道部位也留出宽敞空间。同时，有关部门也对楼宇周边公共地带重新进行绿化布局，还引入欧洲艺术大师的雕塑作品，增添周边文化气息。

　　这一举动让开发商刮目相看。此后企业常常主动听取区有关部门意见，根据其建议改进不少设计。比如，商务楼门前临时停车带较窄，车多时不但会引起大楼门口交通堵塞，还可能影响周边道路交通，区里组织交通、规划等部门负责人到现场走访，建议开发商重新设置环形车道，并在周边增派协管员疏导交通；区里还根据静安商务商业人士多的特点，建议楼宇使用电子磁卡进行访客管理，还对大堂标识设置等细节提出修改方案，被开发商接纳。

　　精选租户实现双赢

　　越洋广场租金不菲，但高租金引来许多优质企业，国际医药巨头“默沙东”、“欧加农”，国际律师事务所“高盖茨”、“斐格”、“胜蓝”，国际金融企业 “摩根大通”、“华兴资本”等70多家国际500强企业纷纷落户，如今出租率已超过90%。

　　“精选商户，让政府和开发商实现双赢。”区委书记龚德庆说，起初开发商觉得谁入驻都一样，但经过政府的“严把关”，留住顶尖企业、拉长产业链，使金融、法律服务等高端第三产业在区域范围内迅速发展，楼宇含金量也有所提高，长远效益最大化。

　　静安区为入驻企业设定“高门槛”：不以税收论英雄，看重头脑型机构，看重企业带动辐射功能。一家大型娱乐公司被拒之门外，而“零税收”的摩根大通银行却顺利入驻。按照规定，这家国际著名大银行的营业税和所得税都归到市里，对照静安“月亿楼”每个楼面的平均“产出”，其 “零税收”至少让静安区每年少收两三千万元。然而，区里还是拍板对摩根大通 “敞开大门”。辐射效应果然显现：总投资9000万美元摩根大通（中国）商贸有限公司在静安区成立了，摩根大通证券代表处迁驻静安，这两家分支机构的税收均落户在区内，摩根大通很快从一个楼面扩展到两个楼面。 （下转第3版）（上接第1版）此后，一些咨询、会计、法律服务业也跟着纷至沓来。

　　眼看着各路“巨头”落户越洋广场，欧莱雅（中国）有限公司老总坐不住了。公司总部从1996年底进入中国市场以来，已在静安区两易其所。随着业务不断拓展，企业高层流露出想搬进越洋广场、扩大办公面积的想法，但越洋广场的租金价格比原来那家商务楼高一倍，这让企业方犹豫不决。区有关部门负责人得知此事后，主动联系企业方，多次协商、陪同选楼层，最终促成公司租下越洋广场的6层楼面1.6万平方米。

　　构建高品质综合环境

　　每天午休时，在静安寺地区商务楼的白领总会相约到芮欧百货地下二层的美食广场吃饭，花二三十元就可以吃一顿丰盛午餐。

　　地下二层如何利用，开发商一度拿不定主意：这里连通地铁站，也是 “黄金地段”，但面积并不大。是开设品牌专卖好、还是引进超市好？开发商负责人咨询区相关部门的意见，请区里帮着一起设计方案。区里调研发现，静安区的20多万商务人士中，近半数聚集在静安寺一带，而该核心办公区缺少一个大型综合美食广场。“最好建个‘白领午餐点’，既聚了人气，又解决了白领午餐难问题。”

　　建平价美食广场，能有多少盈利？或许连装修成本都难以收回。面对开发商的疑虑，区有关部门又一次到商务楼宇调查，经测算，中午来吃午餐、或下午商务洽谈“喝一杯”的白领，每天人流量不下5000，还可以带动商场人气。

　　开发商又一次接纳了政府的意见，立即动工建美食广场。为了符合白领需求，用餐空间被划分为416个公共座席和700个大餐厅座席，按照轻食与热食将整个广场分为相对独立的区域，陆续引入 “小杨生煎”、“斗香园”等数十家餐饮店入驻。白领吃午饭普遍都要赶时间，美食广场还为此特设电子点餐系统。

　　一个有意思的现象是，这几年静安区招商引资的方式发生转变，抓大放小、有所不为，从“人盯人、点对点”方式发展为构建高品质综合环境，通过与开发商、企业的良性互动实现公共利益与商业利益的双赢。