导读：租用外籍人士名下商铺，北京一家企业被禁止经营损失数百万。法律人士提醒：租用外籍人士房屋做生意，隐藏风险。

　　中广网北京7月19日消息（记者王思远 实习记者王铭娴报道）据经济之声报道，北京一家餐饮企业与商铺所有人签下十年合同，先后投入两百万元装修，却被工商告知外籍人士房屋禁止用来经营。租客与房主间进行一场长达两年的官司，最终租客被判败诉支付房租等费用数百万。法律人士提醒：因部分规章与现行法律衔接“错位”，租用外籍人士房屋做生意，隐藏风险。

　　 误租外籍人士商铺 商家200多万投入“打水漂”

　　陈女士是北京一家餐饮企业负责人，2008年1月，她租下朝外SOHO项目三间共千余平米的商铺，陈女士说，租售合同是朝外SOHU开发商租售部的统一文本，有所有业主的委托。

　　陈女士：租售部让业主方先签了租赁合同，再通知我们第二天去签。当时合同落款人是一个叫张婷的人代（理）业主签的。

　　随后，陈女士投入两百万元进行为期半年的整体装修。但开业前却被工商部门告知：禁止经营。

　　陈女士：我们拿着购房合同去工商局办照，工商局告知我们：外籍人员的房屋是不可以用来经营的，所以不能办照。

　　建设部等六部委2006年发布的 《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》规定：“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当申请设立外商投资企业；经关部门批准登记后，方可从事相关业务。投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行经营活动”。但与餐馆签约的商铺产权人陈某恰恰是一位奥地利籍华人。

　　陈女士：不知道这个规定。因为（看到）她是中国人人名，你不可能联想到她会是个外国人，根本没考虑这个事情。

　　发现不能办照，陈女士立刻找到对方沟通，这一耗就过了一年。

　　陈女士：对方说会想办法解决，说“外商投资企业名下的房产就可以出租”。她会尽快成立一个外商企业，这就可以合法使用了。并且承诺合法使用前不收房租，所以我们一直在等。

　　两年诉讼被判败诉 另需支付350万房租

　　2010年7月，商铺所有人陈某把陈女士所在企业告上法庭，要求赔付房租、物业费等共计350多万元。陈女士随即以“租赁行为违反国家有关规定，合同无效”为由提出反诉，要求退还六十万租金押金，并赔偿前期200万装修费。

　　今年2月，法院判陈女士败诉，赔偿原告提出的350万元各项费用。依据是“建设部等发布的《管理意见》属行政性管理规定，不具法律或行政法规的法律效力，房屋所有人出租房屋的后果不损害社会公众利益。”

　　陈女士随即提出上诉。7月15日，二审维持原判。陈女士对这个判决十分不满，表示要维权到底。

　　记者就案件细节描述向另一方澳籍房屋所有人陈某核实，截止发稿前，对方没有接听电话；而陈某的代理人张女士表示法院已经判决，不接受采访。

　　张女士：她说的问题就并不完全属实，但我不知道她具体跟你们说的什么。法院已经判决了，对吧。

　　专家解读：法律与政策衔接有“错位”

　　案件虽然暂时告一段落，但留下一连串的问题有待回答。法院为何要判决陈女士承担赔偿？为这份合同牵线的开发商是否要承担责任？案件背后反映出现行房屋市场管理的哪些问题？

　　为何陈女士提出对方的租赁行为无效没有得到法律支持？北京市律师协会物业管理委员会委员包华律师说，住建部等六部委提出的《意见》的确是属于行政规章，而人大颁布的相关法律法规也没有对外籍人士购房管理细则，这暴露了当今房屋市场管理中，法律与行政管理衔接的“错位”：

　　包华：《物权法》规定房屋归谁所有，《合同法》规范了租赁关系，《公司法》规范企业注册登记的流程和必要条件。这几部法并没有规定外籍人士购买商铺如何行使使用权和租赁。而无论部门规章还是地方性规章，都是政府执行公共事务方法，本身这些文件不能作为法院判决援引依据。所以在法律和政策衔接上，需要做进一步的工作。

　　在本案中，开发商为双方签约提供了信息并牵线，客观上起到居间合同的作用。开发商是否应进行核实和提醒义务，对损失是否承担责任？包华对此表示肯定，但前提是“有书面合同”。

　　包华：如果居间方介绍双方认识和撮合，并没有提供任何承诺和收取费用，甚至没签合同文本。居间方确实不承担任何责任。

　　专家支招防范风险 呼吁完善法律政策衔接

　　一场耗时两年的租房官司，给市场行政管理和更多房屋租赁供需双方留下深刻启示。法律专家也作出几点提醒：

　　一是，租用商用房进行经营前，务必要审核购房合同以及产权人和产权单位信息，合同金额较大时，建议请专业法律人士把关。

　　二是，双方应明示租赁房屋用途，并围绕此用途对权利义务进行约定。

　　三是，不要轻信房屋中介、开发商等居间人提供的信息，要核实，必要时签署三方居间合同，保障权利。

　　同时，专家呼吁法院对于这类案例，围绕“审慎义务，善意履行”等基础法律原则，解剖好个体案例，为审判公平明确尺度；建议将政府规章、规范等文件纳入到立法法的管理范围，各级人大与政府共同配合，保障公众的正常民事行为，做好法律和政策之间的衔接工作