文 徐鑫 伊宁 摄影 李瞻

　　别墅，作为一种稀有的资源性的物业，不仅提供了有天、有地、有花园的尊贵高尚生活，不同文化、不同理念的别墅风格，更是视觉的饕餮盛宴，别样品位的生活享受。而面对严厉的调控政策，别墅产业将会面临着什么样的挑战？面对新的产业环境，又有谁才能引领风骚呢？

　　素有楼市风向标之称的上海最受欢迎楼盘评选的进行，成为全年楼市市场最值得期待的一项活动，也成为业界呼声最高的地产盛事。而针对别墅市场来讲，特别是近几年以别墅为代表的高端物业市场实现了质的飞跃，随着别墅土地的存量越来越少，在拥有别墅大宅的同时，产品品味、质量显得尤为重要。

　　价格抢滩实力肉搏

　　2012年已经过半，上海楼市在丝毫没有放松的调控政策中继续向前迈进，回首过去的六个月中，普通住宅市场在开发商“以价跑量”的策略主导下，开始出现了回暖迹象。别墅市场亦在其良好成交的势头下也稳步拉升。

　　作为上海地产界最耀眼的活动——上海第十届最受欢迎楼盘评选，在此次评选中也关注到别墅在上半年通过低开手段来吸引市场的关注，以实现销售利润的最大化。目前上海別墅市场上也有不少这样低开的别墅产品项目。

　　数据显示，上海上半年别墅共成交2099套，同比2011年上半年下跌9.99%；上半年成交面积为45.94万平方米，较去年同期下跌15.27%。上半年成交均价为26272.8元/平方米，同比下跌17.80%。 .

　　事实上，伴随着房地产调控政策的频频出台，别墅市场在遭遇重创的同时，依然能看到一些项目逆势坚挺，这与低开的营销策略有关。另外，高端产品应具备的竞争力是综合的，品质、地段、配套还有价格，客户在购买产品时会多方面考虑。对于真正的高端产品，价格对客户来说已经不是大问题，看竞争力还是要看产品自身的定位，不同的产品定位考虑的因素也是不同的，而不同层级的客户，对产品的要求也是不一样的。

　　此次评选最受大众所关注的产品中，以“物美价廉”为特色的经济型别墅项目产品就脱颖而出。

　　笔者关注到，上半年别墅成交面积与成交价低开高走，在5月达到了最高峰，环比2012年前2月，成交量上升显著，红五月过后，6月的成交情况看，成交量虽有下降，但下降不多。 “以价换量”的效应贯穿了整半年的别墅市场。 “限购令”当前，作为改善型需求出于“一次性到位”的考虑，大多数购房者会选择经济型别墅。尤其是总价在200-500万的改善型需求偏多。

　　以价格而闻名的富力湾来讲，该项目不仅具备了地产奢侈品的特征，也具备成为中国度假产品、临湖居住榜样的特质。但富力湾依旧走的是性价比的路线，资源的稀缺，产品的稀缺，并在细节上走精细路线。据悉，富力湾拥有淀山湖区域最长的湖岸线，并且该项目外临淀山湖，沿湖景观堤岸长达2000米左右，这在淀山湖别墅中独一无二。而且其总价200万元左右的价钱，在市中心也只能买到一个面积不大的公寓，但在富力湾可以享受到真正的生活。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，公寓价享受别墅品质是高性价比的体现。 与公寓相比，别墅产品拥有更优的产品品质、产品的稀缺性以及较高的私密性。

　　板块重塑“资源”仍是赢家

　　别墅作为一种高价产品，虽说对于普通人而言，别墅似乎一直都是一个梦想，也代表了居住的最高境界。然而有天有地、大尺度空间、占有城市的稀缺资源……对于追求高性价比的别墅更是不例外的。伴随着房地产调控政策的频频出台，别墅市场在遭遇重创的同时，却依然能看到一些项目逆势坚挺，尤其是一些别墅板块的崛起，

　　正在进行的上海第十届最受欢迎楼盘评选活动同样关注新崛起的别墅板块，我们发现，拥有先天资源条件的板块仍然是别墅的聚集地，比如浦东新区。根据最新统计，2012年上半年全市共有11区县获得交投，其中浦东以120707.9平方米的总成交面积位列第一，松江、宝山、嘉定、青浦、闵行5区的成交总面积均在4万平方米以上。

　　从政策层面上来讲，在2012年2月底，相关部门再次强调停止别墅类用地的土地供应。而从2003年至今，别墅市场已经连续10年颁布了5道禁令来严格控制别墅市场。随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。大浦东别墅市场就是如此。

　　大浦东别墅交投热，一定基础上归功于原南汇板块的5大热盘，万科清林径别墅、两河流域、御沁园、莫奈庄园、长泰东郊御园的联合成交。近年来，周浦、川沙、航头、惠南板块成为了热点区域，随着迪士尼的迁入，区域板块内的交通、周边配套日趋完备，板块本身主打经济小户型别墅，受到了二次置业用户的青睐。

　　其中位于周康板块内的御沁园，该项目是浦东最为典型的热销经济型别墅。据了解御沁园在4月推盘，面积在180-240平方米之间，总价在400万元左右，新推的175套别墅已基本售罄。而御沁园热销主要是因为它的周边配套优越性及它的性价比优势。由此可见，低总价、高性价比的别墅产品依旧能够在弱市下收获高成交。

　　浦东也正迎来一次全新的机遇。迪士尼的开工建设，使得其周边地区长期利好效应将继续增强，周边的商业配套、基础建设未来势必有翻天覆地的变化。

　　以惠南板块为例，作为原南汇区政治、经济、文化中心，虽然是迪士尼辐射圈内距离最远的板块，但是其完善的配套、便捷的交通，使其也深受人们的追捧。另外南汇大学城、南汇中学等教育资源，也给板块注入了不少人文气息。而在此大环境下，一些具有自身特色的产品项目往往会成为市场成交的“宠儿”。

　　新“墅”种成就市场典范

　　在近期展开的上海第十届最受欢迎楼盘评选活动中，参选作品以多变的风格、精工品质赢得了广泛的关注。

　　以在别墅类产品第一轮投票中最受关注的金地艺华年为例，褐石系将原汁原味的美式生活引入沪上，主张将“不过时的经典、不经意的浪漫以及不淡陌的都市”引入项目，共同营造开放、多元、浪漫的街区生活。与往届评选别墅类产品精雕细琢、执着于取材的精工打造不同，艺华年在此基础上引入的是全新的生活方式，由一套居所引领的居住方式的改变，成为此次评选中别墅类产品的新风向。

　　作为一种西式的居住方式，别墅所引领的生活充满了异域风情，而在今年的评选活动中，另一得奖热门项目——东滩花园，则将这种异国风情诠释得淋漓尽致。该项目属超低密度高尔夫别墅社区，也是其进军华东市场推出的首个高端纯独栋别墅社区，除了具有星级度假酒店、6000平方米的高尔夫会所，18洞标准高尔夫球场及其他商业配套以外，与以往项目风格相近不同，该项目由小独栋、高尔夫独栋、庄园大宅组成，建筑风格囊括了托斯卡纳、意大利和安达卢西亚等等，作品折射出对生活品位的极高要求。

　　另外，在此次评选中一些老牌经典项目依然是热点，以长泰东郊御园为例，以大浦东区域成交业绩最佳而成为此项评选的热点。据了解，长泰东郊御园凭借这便捷的交通、极富价值的发展优势等成为当下联排别墅的上佳之选，其户型是最大的特色，自由分隔为两层，6.4米的挑高餐厅、层高4米、面宽7.8米错层设计的客厅，使得房屋空间利用率大大提升，实用、品质、品位再次成为热点项目的关键词。

　　此外，位于资源板块的别墅项目也在今年的评选活动中获得了较高的关注。在“第三代国际社区”新江湾，城投置地推出了纯法式别墅社区——新江湾城首府。其引领的纯法式生活、新江湾独有的“入则自然、出则繁华”的地缘优势成为该项目的最大优势。

　　专家观点

　　以高性价比寻求保值

　　张宏伟同策咨询研究中心总监

　　2012年上半年的上海别墅市场呈现回暖的态势。以800-2000万总价段的经济型别墅市场为例分析，数据显示，2012年上半年市场成交量为280套、 8.8万平方米，而4-6月成交量就达181套、5.7万平方米，以松江、青浦、浦东、闵行四区为主的经济型别墅项目开始受到市场热捧，800-1500万总价段的经济型别墅市场开始回暖，这证明楼市一部分中坚力量正在崛起。

　　经济型别墅市场回暖，主要是因为“去投资化”调控政策继续从严执行和平价的市场策略，为别墅市场销售量的增加提供了机会。

　　事实上，对于近两个月经济型别墅市场成交量的研究来看，改善型需求以及部分可以通过各种方式获得“房票”的投资型需求已经开始入市。尤其是近期这些需求在房企降价的诱因下又重回投资市场，以相对较高性价比的方式开始入市购买经济型别墅，寻求资产的保值增值。

　　产品特色助推市场热销

　　吴冬新聚仁机构董事经理

　　现在上海卖得好的别墅，都是性价比比较高的产品项目。例如1000万以上的别墅，虽然产品一般都比较好，但也卖得很慢。但是600万以下总价的，只要产品有特色，比如招商海廷、长泰西郊等等，往往也会形成热销。

　　虽然说有不少置业者认为价格低，产品一定不好，但这些产品的总价低，单价有的却并不低。这都归于产品特色，主要体现在产品的风情、附送面积、绿化等细节方面。

　　在房地产市场中，营销很重要，但产品本身更重要，做好产品才是做好营销的基础。作为一个有责任心的企业，就应该把抓产品质量作为基础，继而研发产品特色，力求做精品。或者说，项目如人，那么用心、责任、稳健、创新，为购房者营造更具品质的生活。

　　代表项目

　　新江湾城·首府——高端法式社区

　　新江湾城·首府以联排、类别墅为主推产品。 1.0的容积率更体现发展商将绿色生态还原于生活，项目的外立面则由干挂天然石材而制，更彰显项目气势。中央主轴法式林荫景观，看似浪漫的一笔一画，更赋浓浓的贵族气息199户专享3000平方米的大型会所，以法国新古典主义风格而建，更凸显项目的整体气势。更值得一提的便是项目内部分房源做到房型面宽9米，层高3.5米，南北通透，更符合菁英人士的居住要求。

　　长泰东郊御园——新海派别墅典范

　　长泰东郊御园将英国都铎建筑和上海本地居住体验相融合，新海派别墅的建筑风格象征着高贵典雅而又极富生活的品位和情调。户型是项目的最大特色，可以自由分隔为两层。 6.4米的挑高餐厅、层高4米、面宽7.8米错层设计的客厅，激发了业主对未来生活的无限向往。二、三层则是主人的私密空间，动静结合。另外，该项目的空间性价比则体现在超高的面积附加值上，项目赠送全明地下室，户型设计中的书房、阁楼、露台、前庭后院等功能空间也均为赠送。

　　农房恒海国际花园——原生态溪岸墅邻

　　恒海国际花园位于淀山湖滨水国际社区，项目涵盖有独栋、双拼、联排等多种产品，社区多条天然水系相连淀山湖纳气聚财，独栋别墅做到户户临水是养生、度假、休闲的好地方。项目目前开发的一期皇家园林景观等自然风情，完美的西班牙异国情调将阳光、艺术、浪漫等生活态度献给爱上她的每一位鉴赏家。周边不仅有旭宝高尔夫球场、大自然游艇以及梦莱茵帆船俱乐部等一流旅游度假场所，也有五星级会所，包括健身、商务休闲等功能在内的优质服务，为业主提供全方位度假生活享受。

　　华贸·东滩花园——千万级棕榈庭院

　　华贸·东滩花园是上海果岭岛墅生活地标。首发36席约450-600平方米千万级棕榈庭院，拥有最大近400平方米花园，正南观赏果岭球道，看纯净蓝天下候鸟纷飞。同步发售的白麓庄园以法式宫廷风格定制承载家族荣耀的梦想庄园，每套占地近4亩，约1000-1500平方米的建筑与庭院、景观融为一体。另外，该项目还涵盖近600户的独栋别墅、并拥有星级度假酒店、高端会所、国际顶级的商业等配套设施。