上半年青岛住宅市场经历了一季度的低迷和二季度的回暖 ，五六月份成交量环比大幅上升 。从上半年住宅市场区域成交情况来看，第二季度成交量向市内四区之外的城区偏移，城阳区上升势头尤为明显。戴德梁行方面认为，刚需产品今后依然是市场主导，且以价换量将是未来1～2年的趋势。

　　市内四区住宅市场成交比例下降14个百分点

　　上半年，住宅市场前4个月面临了买方的观望，最新政府统计数据显示，前4个月，青岛房地产投资增速较去年同期下降了9.21个百分点。而70大中城市价格指数持续下降、加上政府坚持房地产调控政策不动摇的决心，使得卖方也放缓了推盘速度。

　　戴德梁行市场报告显示，上半年住宅市场一分为二来看，2012年前4个月全市商品住宅销售面积为165.1万平方米，较去年同期下降21.1%。到了5月至6月，全市一手住宅成交量环比大幅上涨 199.9% ，至139.02万平方米。但成交量正向市内四区以外的市场偏移，第一季度市内四区住宅成交比例占全市总成交的44%，接近一半，而到了第二季度，这一比例下滑至30%。城阳区在上半年表现突出，推盘量加速、产品丰富和价格优惠的多重因素下，城阳区成交量占全市总成交的比例由第一季度的8% 上升到第二季度的17%。

　　上半年，受到限购的七区，新房成交量占市区总量的61%，对比限购前2010年全年情况，这一比例无增无减。这说明限购令限制了七区成交的同时，也使全市整体房地产受到调控的影响，成交量上郊区也联动性下滑。

　　以价换量将是未来1～2年市场主旋律

　　住宅成交以刚需为主要支撑点，据戴德梁行统计，60～120平方米的中小户型成交量约占总成交量的72.32% ，从单价方面看8000元/平方米以下住宅占总成交量的八成。一手住宅市场仍以刚需及改善性住房需求为主，受政策影响小，开发商低价开盘、以价换量也取得一定成效。DTZ戴德梁行天津及青岛分公司总经理高炬先生表示，随着购房利率优惠的迅速展开、贷款利率的下降，加上银监会对二套房贷给予首套房贷同样风险权重，以及开发商不断推出的优惠措施和保障性住房的不断入市，刚性需求将会得到逐步释放，住宅成交量有望出现回升。