冷热交替，或许最能概括2012年上半年楼市的状况，从年初的冷到年中的热，刚需的集中释放促进了楼市的逐步回暖。郑州市房管局数据显示，2012年上半年，郑州市区商品住宅量价齐涨：均价6284元/平方米，每平方米同比涨15元；销量同比增长近一半。

　　然而另一方面，调控政策的主基调并未改变，开发商与购房者之间的博弈仍在持续，因此，业内人士多认为，郑州下半年不会出现大的波动，稳定将是主基调。

　　□东方今报记者 袁瑞清/文首席记者 张晓冬/图

　　●刚需释放 楼市量价齐涨

　　今年3月份以来，开发商大力推行的“以价换量”明显打动了很多购房者，市场已经逐步走出低谷。

　　日前，郑州市住宅与房地产业协会发布《2012年上半年郑州房地产市场运行情况及下半年展望》，报告称，2012年上半年，郑州市区商品住宅量价齐涨：均价6284元/平方米，每平方米同比涨15元；销量同比增长近一半。

　　数据显示，今年1月~6月，市区商品住房累计销售面积347.66万平方米，同比增长45.98%。其中，5月、6月市区商品住房销售面积均在80万平方米左右，接近限购之前的水平。

　　特别是5月，市区商品住宅交易量达到9291套，创出商品住宅销售限购以来的“红五月”。

　　河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示，销量的增加与供求关系的转变关系密切。今年上半年，商品房市场供应先抑后扬。一季度全市商品房供销比为0.82∶1，二季度的供销比为1.36∶1。

　　随着销售形势好转，开发企业推盘节奏加快，大量新盘入市，4月~6月全市的商品房月度供应量都在150万平方米以上，供应量的增加给购房者更多的选择余地，也促进了销量的增加。

　　“此外，长期以来，城中村改造、旧城改造拆迁过程中产生的大量待安置人群，以及调控以来长时间持币观望的消费者，为房地产市场积蓄了大量的刚性需求。销量的回升，使得购房需求者开始担心房价上涨，这种购房心理预期的改变，促进了更多观望者入市，推动了楼市成交的回升。”他分析说。

　　河南鑫苑置业有限公司总经理姚莉也认为，上半年楼市由冷到热，特别是近几个月成交量的持续放大，主要原因是刚需的集中释放，这部分购房者的积极入市推动了楼市量价齐涨的局面。

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，结合国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，郑州市1月~6月的房价总体保持平稳态势。他认为，经过一年严厉调控，市场上的投资、投机需求得到抑制，而今，国家对房地产市场未出台新的更为严厉的调控政策，房地产业处于稳定时期。

　　●政策微调 主基调未改变

　　“上半年楼市虽然量价齐齐上涨，但开发商并不能盲目乐观，因为国家对楼市调控的主基调并未改变。”河南太极置业营销总监周奎说。

　　政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。今年以来，各方对于楼市调控政策的博弈不断加剧。

　　今年年初，芜湖、上海扰乱预期的楼市政策调整相继被叫停。中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，对于明显放松调控政策及扰乱政策预期的地方政策调整，都可能被叫停。

　　不过，今年第二季度以来，全球经济疲软之下，楼市的调控政策不再加码，各地政府反而纷纷对楼市进行微调。

　　与此同时，金融政策也对楼市产生影响，2012年上半年的金融政策以“放刚需”为主，收到了明显的调控效果，然而，买房贷款利率降低却引起楼市的哗然。许多业内人士和购房者开始猜测是否持续了两年多的楼市调控政策就这么松口了。

　　降息提升了房价上涨的预期。包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委，对关于房地产政策可能松动多次辟谣，重申调控。但本轮调控从开始到现在，一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈。

　　综合上半年近40个城市的微调案例来看，诸如地方先抛出试探性微调方案，试探中央底线，随后又迅速辟谣的个案比比皆是。

　　在过去两年调控政策密集出台之后，坚持楼市调控政策不动摇成为今年楼市政策中出现最多的词汇。

　　虽然2012年上半年调控政策基调并无动摇，但针对刚性需求的适度微调在各个地方逐步放开。包括一些地方政府出台的鼓励首置的政策、个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，让楼市看到的前途充满着曙光。

　　●预测下半年

　　稳定是主流

　　虽然上半年楼市回暖态势较好，但库存压力仍然很大。

　　根据郑州市住宅与房地产业协会公布的商品住房销售情况，截至6月底，市区商品房累计可售面积759.02万平方米，同比增长45.19%；其中，市区商品住房累计可售面积449.58万平方米，同比增长48.13%。

　　赵进京说，若按2012年上半年商品房和商品住房月度销售均值计算，目前郑州市区商品房待售面积可销11.5个月，商品住房可销8个月。

　　河南财经政法大学教授、河南省城市发展研究中心主任刘社认为，2012年下半年的走势，应该是平稳增长的，只要国家不出台更为严厉的住房政策，可以预见，房地产市场还是会渐渐升温。

　　无独有偶，河南省商业经济学会常务副会长宋向清也对下半年市场形势提出了相似看法——“微幅波动，总体上升”。他认为，下半年房地产市场会出现微小的波动，月度与月度之间，房价的波动在50~200元区间内。

　　而赵进京更是给出了一个数据：今年年底，房价将上涨10%以上，甚至可以达到15%。

　　他预测，明年3月份以后，房价将进入反弹通道，“开发商的库存已经消化了三分之一左右，他们最困难的日子已经过去了，也就是说降价的可能性已经不存在。如果今年第三季度经济持续下行的话，中央调控政策将由‘嘴硬手硬’，调整为‘嘴硬手软’，给地方更多的授权。”

　　他建议刚需族，如果是自住型需求，今年就是买房的最佳时间，尤其是现在，房价有一定松动，银行接连降息，过了今年，就没有这么好的机会了。

　　今年上半年，东方今报组织的每一场楼市活动都吸引了大量购房者参加。图为新田·洞林湖父亲节专场现场，人气十分旺盛。资料图片一键分享到【网络编辑：郑国锋】【打印】【顶部】【关闭】