业委会没成立，公共收益物业说了算；有了业委会，公共收益的账也未必算得清清白白……

　　连日来，本报聚焦“小区公共收益”的报道激起千层浪，众多业主关注本报报道，开始关注属于“自己的钱”，并来电询问对“小区公共收益”如何查账。

　　昨天，记者寻访汉阳、洪山等三个小区发现，大多数小区业主不清楚自家小区公共收益是多少，用在了哪里。如何理清这笔糊涂账？资深房产律师、湖北今天律师事务所合伙人付军提出了相关建议。

　　类型一：不清不楚型

　　没有业委会

　　公共收益物业说了算

　　标本小区：汉阳区十里华府小区

　　“没听说过，我们小区还没有业主委员会，物业公司也从来没有公示过什么公共收益的账。”昨天，记者来到汉阳区十里华府小区，采访了一位孟阿姨。

　　孟阿姨说，她2009年10月入住小区，3年来也曾有居民提议成立业主委员会，但因为有房产证的业主没有达到规定比例而作罢。这期间，小区的事情，业主们从来没有做过主，“小区换了物业公司，我们都不知情。”

　　至于应该公示的公共收益，孟阿姨表示从来都没有看到过。

　　记者来到该小区物业处，工作人员说因为业主委员会没有成立，所以没有人询问过这方面的问题。

　　十里华府小区地处王家湾商圈，共有居民500余户，小区里车辆不少，楼道电梯里也布有广告。据其所属百灵社区的工作人员介绍，小区业主委员会筹备组已成立，顺利的话三个月后就能成立业主委员会，到时候就可以与物业公司交涉关于公共收益的问题。

　　不过，小区一位业主不无担忧：3年时间，小区公共收益不是小数。物业到底收取了多少公共收益，业主们连账都不清楚，想如数收回很难。

　　【律师说法】

　　付军律师认为，房管等部门应当切实、高效地履行职责，积极支持业委会的成立，可以通过印制告知单、流程图等予以引导和帮助。在业委会成立之前，物业公司应当如实、详尽地公布公共收益，否则业主可以向房管部门投诉，由房管部门进行督查。

　　类型二：约定包干型

　　小区建成10年

　　每月公共收益2000元

　　标本小区：洪山区虹旗花园

　　“小区建成了10年，每个月仅有2000元的办公经费。”前天，住在洪山区虹旗花园的业主赵先生向本报反映，他在小区住了10年，从未见物业公司公示小区公共收益使用情况。即便是2009年，小区业委会成立后，这一状况并未得到改变。

　　虹旗花园小区有760户业主。2009年，小区业委会成立。业委会马主任说，业委会当初引进武汉星熠物业公司时，在签订物业服务合同时，约定物业公司每月收取一辆车70元的停车费，这个费用归物业公司所有，用于完善小区配套和维修。仅返还部分电梯广告费作为业委会的办公经费。

　　有业主提出质疑，小区有近300辆车，一年光停车费就有近25万元。停车位设在小区公共道路上，其所收取的停车费理应归全体业主所有。

　　武汉星熠物业公司负责人李成艳说，这70元停车费，是武汉市物价局核准的车辆停泊服务费指导价格，属物业公司车辆服务费，而不是归业主所有。因物业公司当初与业委会约定的是公共收益包干制，每月返还2000元，作为业委会的办公经费，所以物业公司无需向业主作公示。

　　【律师说法】

　　付军律师认为，物业管理公司的做法并无不当。物业管理公司作为营利性企业，可以与业委会约定物业服务费的收取方式和标准，但不得超出合同约定的范围侵占业主共有的公共收益。

　　但若业主希望作主小区公共收益，保障收益得到充分透明的使用，业委会可与物业公司签订合同时进行约定，按比例对小区公共收益进行分配。关于小区公共收益的使用，业委会应根据业主大会的决定，补充专项维修资金，改善小区公共条件和环境或用作其他。

　　类型三：惠及民生型

　　用公共收益给业主发物资

　　标本小区：洪山区华城广场小区

　　“4月24日，业委会采购了福达坊食用油1152桶，作为小区福利发放给业主。本次活动支出51840元。”

　　在华城广场小区的“公告”档案里，2010年6月6日的一份“业主公共权益金支出公告”显示：解决业主可视对讲系统的各类故障，支出20250元；维修电梯支出，3921元……

　　华城广场小区有1413户，建成有6年时间。业委会主任柳长喜今年64岁，是名退休干部。他喜欢看报纸，对《物权法》和《武汉市物业管理条例》了解较多。柳长喜说，2009年，小区业委会引进了新物业公司。“我们从一开始就重视小区公共收益，当时和物业公司就约定了停车费各50%，广告费需返还业主40%。”

　　事实上，即便是柳长喜领导的“强势”业委会也面临一个问题：小区公共收益由物业公司收取，但物业公司实际收取了多少，业委会掌握不了这个账。假如物业公司向业委会报假账，那么业主的公共收益就将受损。

　　2009年后，华城广场小区引进新物业公司后，业委会采取包干的形式要求物业公司固定返还公共收益金。今年，合同约定物业公司每年向业委会支付公共收益26万元。2008年至今，小区业委会每个季度向业主公示公共收益使用明细。

　　“既然是小区公共收益，理应惠及业主。”柳长喜说，今年年底，业委会正在考虑是发物资还是以发现金，将公共收益返还给业主。

　　【律师说法】

　　付军律师认为，该小区对公共收益“取之于民、用之于民”的做法值得称道，也是公共收益归属的根本体现和最终目的。

　　法律规定业委会不得从事经营活动，业委会可以授权物业管理公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，所得收益主要用于补充专项维修资金，但法律并未禁止可以用作业主福利。

　　公共收益在补充公共维修资金后还有节余的，用作业主公共需要或者福利，也是充分发挥了物权的效益。

　　记者张勇军 见习记者李元 实习生莫淑壹 唐琴 王珊

　　当你在小区发现，有商家在小区摆摊设点，电梯和小区外墙挂上了各种广告，小区公共道路上停满了车辆……你是否意识到，这些行为所产生的经济收益，属于全体业主所有？然而，这笔钱到底去了哪里，它该用在何处？也许你压根就没留意，更不知道该如何去查？

　　小区公共收益，你搞清楚了吗？请打电话82333333，或@武汉晚报，发表您的意见。